盤家底｜金科股份年報裏的“心機表”_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-05-31 18:20
一號説：一直以為金科的“金”是黃金時代，不曾想卻是鍍金時代
題外話：一號地產的“盤家底”系列，文章出來之後，引起的關注出乎海哥的意料。聽説發文之後，資本市場引起的漣漪是引起了相關房企美元債的大跌，前有融創，後有世茂，所以許多基金經理來加海哥，紛紛來問，下一家寫誰。
對此，海哥只能説巧合而已，不過對於房企家底的盤點，會作為近期的重點，目前已完成前30強房企上市以來的家底數據盤點，仍會繼續。
與此同時，如同查案一般，在盤點過程中我們發現了許多房企的表外秘密，不過那個工作量會更大，所以後期會做一個**“房企的表外”**系列。
剖析數字及數字的背後，給市場一個更立體（去掉美顏濾鏡）的房企，是上述系列的初衷。
520這天，本是秀恩愛的日子，金科黃老闆沒給發紅包，反而收到了“前夫人”的一紙“被執行人”通告。
等到第二天5月21日，金科股份（000656.sz）股價就破了新低。
黃老闆怎麼也沒想到，520不發紅包的後果這麼嚴重。
殷鑑在前，一號地產趕緊翻閲了金科股份2011年借殼上市以來10年的年度報告，不看不打緊，一看年報僅僅是海哥關注的一些數據，就透露着滿滿的“雞賊”。
信息不全，選擇性披露今次盤房企的家底，主要是土地維度的盤點，所以只對年報中的銷售面積、竣工面積、交付面積、新增土儲、總的土儲等數據進行摘取統計。
理論上，這些數據在上市公司年報中都會有一個明確的披露，對投資者來説，有一個清晰的交代。
然而，金科是個極大的例外。
（圖：金科股份近十年營收與交付數據統計，一號地產製表）▼
2018年至2020年的年報，同樣也沒有披露當年的項目交付面積，僅僅以列表的形式，披露了在售項目當年度的交付面積。
然而就是這樣一份在售項目當年的交付表（除交付外，該表還披露銷售面積、開工面積、竣工面積等），也是透露着慢慢的詭異，都是分列項，並無總數，如果您想知道總數，不好意思，請自己手動計算吧。
無奈，海哥只是手動幫金科股份核算了一下2018年、2019年在售項目在當年的結算交付面積，但這一數據，理論上是小於交付面積的，這一點從當年的結算營收規模也可看出。
一直到2020年，由於當年度在售項目實在太多，海哥就打消了逐一幫金科計算的念頭。
在竣工面積的統計上，金科股份同樣玩起了遊戲。2011年至2020年的年報中，2017年未披露竣工面積，而相對應的，當年度完成了546萬平米的交付面積，但當年度完成了多少面積竣工，仍然是個謎。
這些應當卻未作詳細公開的數據背後，金科股份想掩藏什麼，還是無意疏漏，我們不得而知，但下面的一些數據就很有意思了。
金科近五年土儲注水近3000萬平米從金科股份前不久發佈的2020年年度報告數據看，截至去年底金科股份有可售面積7113.36萬平方米，當年度銷售面積為2240萬平方米，新增土儲面積（建築總面積）2364萬平方米。
由此，海哥統計了一下金科股份2011年至2020年的各項數據，發現10年來，金科股份總的銷售面積為8161萬平方米，而總的新增土儲（建築總面積）為1.2478億平方米，可以説，十年的時間裏，金科股份的土儲淨盈餘面積4317萬平米。
弔詭的是，每年總土儲增速遠高於淨增拿地面積的增速。
（圖：金科股份近十年土儲與銷售口徑統計，一號地產製圖）▼
這與2020年年報中官宣的7113萬平米的可售面積，相差了2800萬平米，佔到了十年間總拿地面積的22.4%，請問金科股份，這些近1/4的土儲是從哪裏多出來的？
此外，海哥還從歷年的土儲數據中發現了更多的不正常現象。
比如，2012年底的土地儲備面積（在建及未開工建築總面積）為1840萬平米，這部分面積中還包含了已售未交付結轉的，實際可售面積肯定小於1840萬平米；在2013年銷售了263萬平米，並且拿了879萬平米新土儲之後，即使當年新增土儲一平米都沒轉化成銷售，簡單的加減法後，2013年底的土儲應該在2456萬平米，而當年年報的數據是2700萬平米，虛增了至少244萬平米的土儲；
同樣這種反常在2014年出現了，當年銷售了322萬平米，新增了570萬平米的土儲，在年底的土儲總數意外地成了1750萬平米，相較於2013年度足足少了近1000萬平米。
難道2014年買土地還買成了負數？還負了1000多萬平米？
顯然，這些土儲的數據口徑是有問題的。
除了土儲突然大幅度變少，還有突然大幅度增加的。
在隨後的2016年至2020年中，注水的水龍頭一不小心就開大了。
2017年，在上一年度土儲1846萬平米的基礎上，當年度賣出499萬平米，新增613萬平米後，當年底的土儲可售面積竟然達到了3300萬平米。
要知道，即使2017年底的1846萬平米全都是可售面積（實際統計口徑為計容可建面積，包含已售未交付面積），那麼當年的土儲淨增加額僅為144萬平米，憑什麼到了年底突然還有3300萬平米的可售面積？
從哪裏多計算出起碼1300多萬平米的可售面積？
這種簡單的加減法，海哥實在看不懂，金科股份的CFO給財報注水，難道不看看上一年寫了啥嗎？
同樣，2019年銷售面積1905萬平米，而新增土儲面積3323萬平米，當年度土儲面積淨盈餘1418萬平米，上一年度末的可售面積為4100萬平米，按照這個數據，到2019年底合理的可售面積應該在5500萬平米；
但年報中的數據是，到2019年底可售面積6690萬平米，比合理數據多了1190萬平米。
在2020年的年報中，金科股份給土儲同樣注入了近400萬平米的水。
可以説，金科股份從2016年至2019年，金科股份一直在給年報中的土儲數據注水，累計的注水面積不下於3000萬平米。
事實上，從上述表格總的數據來看就一目瞭然了，十年間的土地淨盈餘才4300多萬方，比官宣的到2020年底的可售面積少了近3000萬平米。
當然了，金科在年報中，關於土儲面積的種種不合理呈現，很難確保這個數據也是準確的，畢竟金科是注水老手了。
再造金科夢斷去年年底的時候，金科股份發佈了新的五年計劃，妄圖五年再造一個新金科，完全無視房企融資“三道紅線”、“集中供地”等調控政策因素，在5年後達成4500億元的銷售目標，年複合增長要達到15%，這一戰略還以公司公告的形式發佈了。
彼時，海哥斥之為放個衞星。要知道2020年金科股份的銷售才2332億元，而2021年的銷售目標是2500億。
好嘛，大戰略的開局之年，目標增長率僅為12%，離平均增長率還差了3個百分點。
如今，盤點了金科的家底，即使是海哥幫忙擰乾了水分的4000多萬方可售土儲，支撐目前的銷售規模，也不到兩年時間。
更何況2021年前四月，據克而瑞數據顯示，金科股份的拿地金額僅為39.7億元，新增貨值112億元，均排在行業60名之後；
而銷售方面，前四月也僅完成660億元的全口徑銷售，完成年度目標2500億的26.4%，遠低於時序進度。
如此來説，金科能否順利完成今年目標尚且難説，至於4500億的5年宏偉戰略，充其量是個A股迷夢。
當然，聰明的資本市場早已偷偷退場，金科股價從去年放完衞星後高點的8.55元每股，一路下跌至最近的6.18元每股，跌幅達28%。