中南建設低利潤、低品質、高債務問題仍待解_風聞

　　從2020年業績來看，正在“接棒”中南建設的陳昱含表現優秀。但是，中南建設也有着不少問題等着她解決。

　　陳昱含接班中南建設

　　5月12日，中南高科產業集團有限公司向港交所提交了上市申請書。3月29日，中南服務商業有限公司向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。

　　中南系兩家公司先後闖關資本市場，中南系陳錦石正締造一個強大的商業帝國。而此前已經上市多年的中南建設，陳錦石則正在交棒給其女陳昱含。

　　目前來看，陳昱含做得不錯。

　　財報顯示，2020年中南建設房地產開發合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；合同銷售面積1685.3萬平米，同比增長9.4%；整體營收入786.0億元，同比增長 9.4%；歸屬於上市公司股東的淨利潤70.8億元，同比大增70.0%，尤為亮眼。

　　但是，陳昱含接手的中南建設也有着不少問題。

　　毛利率、淨利率在大型房企中均排名靠後

　　中南建設此前曾公開表示過，由於公司過去在房地產業務領域的戰略選擇不清晰，在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的項目，這些城市市場容量有限，這些項目銷售週期長，導致資金時間成本高，項目利潤率低。

　　數據顯示，截止2020年末中南建設在建項目規劃建築面積合計約3042萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1430萬平方米。在合計4472萬平方米可竣工資源中，一二線城市佔比僅約36.4%。

　　上述問題直接結果就是壓低了中南建設的毛利率和淨利率水平。對比國內排名前50的房企利潤數據可以看出，中南建設的毛利率、淨利率水平在大型房企中均排名靠後，盈利能力偏弱。

　　數據顯示， 2015—2020年中南建設的毛利率分別為21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。據億翰智庫數據顯示，2020年，在50傢俱有代表性的上市房企行業平均毛利率為24.7%，其中62%共31家房企毛利率在20%-30%之間。中南建設在50家大型房企中則屬於毛利偏低的幾家之一。

　　淨利率方面，2020年中南建設淨利率從去年的5.80%大幅提升至9.00%。但即使如此，據億翰智庫數據顯示，中南建設在50家大型房企中淨利率水平也屬於偏低的房企之一。

　　值得注意的是，財報顯示2020年中南建設的淨利潤中有40.79%是非主營業務的投資收益。如果排除上述因素，中南建設的淨利率水平排名會更低。

　　陳昱含直面品質問題

　　據媒體報道，在中南置地2020年年會上，陳昱含曾表示“品質做不好，蒼天饒過誰”指出中南建設存在盈利能力和產品能力兩大短板。彼時，其還稱“對於中南，補短板就是生產力”。

　　在她看來，中南建設產品品質不足，客户滿意度偏低；產品價值感不強，還缺少識別性強、高感召力的價值標籤；盈利能力方面，中南建設存在毛利率顯著低，歷史負擔侵蝕、地價和成本偏高、產品做錯或溢價能力差等不足。

　　作為一家高週轉房企，中南建設確實發生過不少業主維權事件，甚至發生過比較嚴重的生產安全事故。據不完全統計，近三年，中南建設造成人員死亡的安全事故就有多達3起。

　　存“明股實債”嫌疑，仍踩中“一道紅線”

　　中南建設的真實債務壓力也不小。

　　數據顯示，中南建設及控股子公司對外擔保餘額722.65億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司的股東權益的251.79%。中南建設過高的對外擔保，一直受到外界質疑。

　　2020年，中南建設淨負債率（有息負債減去現金與淨資產的比值）97.27%，比 2019 年末下降71.12個百分點；總負債率 86.54%，比2019年末下降4.23個百分點；現金短債比為1.04，仍然踩中“一道紅線”。

　　中南建設的負債水平在2020年大降，也帶來了質疑。

　　年報顯示，中南建設2020年少數股東權益增長了265.2%達到196.62億元，佔總權益的比重也由上年的20%提升至40.66%。同期，中南建設少數股東損益為7.26億元，佔比僅為9.3%。存在少數股東權益和所得不成比例的問題，有着比較明顯的“明股實債”特徵。