衝刺IPO，加倉成渝，石榴輸不起了_風聞

　　文丨西部菌

　　“內卷”無處不在，房地產行業便是典型代表之一，那些仍未進入資本市場的房企，真的急了。

　　日前，港交所披露，石榴投資集團有限公司向港交所主板遞交了上市申請。

　　據招股書顯示，石榴是總部設於北京的大型物業開發商，策略性地專注於在中國選定地區開發優質住宅物業。

　　公司擁有逾12年經驗，已擴充營運至中國具有龐大增長潛力的地區，包括京津冀城市羣、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。

　　雖然自詡在2014年至2021年連續八年位列“中國房地產開發企業100強”，但對於這家起家於北京的房企，相信不少人都還比較陌生。

　　不過，西部菌檢索公開資料發現，其與四川、成都可謂頗有淵源。甚至就在傳出IPO消息的同時，其在四川也剛好有合作開發項目推出。

　　一手衝刺IPO，一手重倉成渝，石榴真的哪個都輸不起。

　　01

　　在克而瑞2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜上，石榴操盤金額450.3億，位列69名。

　　於千億房企大擴容的行業格局下，這樣的體量無疑只能用中小型來形容。

　　當然，其成立時間不算早，2008年起家於北京，並且在相當長的時間裏都固守大本營京津冀區域。

　　截至2021年2月28日，石榴在中國合計共有86個物業項目，其中，京津冀城市羣就佔據半壁江山，數量為43個。此外，35個位於長三角地區，4個位于山東，3個位於大灣區，1個在成渝地區。

　　從項目分佈看，似乎基本上都位於中國四大頭部城市羣。但進一步觀察其具體分佈會發現，其中三四線城市佔據了相當分量。

　　比如，在長三角地區，就有9個項目位於安徽，且全部在阜陽、亳州等三四線城市。

　　這在人口更明顯向中心城市、省會城市集中的今天，顯然難言是合理佈局。

　　另一個值得警惕的地方在於，在加速對外擴張的同時，石榴的增收不增利困境表現得非常突出。

　　根據招股書，2018-2020年，石榴的營業收入分別為99.37億元、80.31億元、122.65億元。與此對應，其毛利卻分別只有33.19億元、26.89億元、28.1億元。

　　從債務來看，招股書指出，石榴一年內需還銀行和其他借款總計超過45億，基本上與現金及現金等價物持平，可以説是處於緊平衡狀態。

　　而截至2020年底，石榴集團總資產約653億，總負債約524億，資產負債率達80.2%。

　　考慮到目前還處於需要快速擴張的階段，這種資金狀態可謂捉襟見肘。

　　並且值得注意的是，石榴的信託借款總額接近92億元，而這部分借款的利率比銀行借款要高得多。比如，其最高達到15.5%。

　　這從側面也可以看出，石榴推進上市的迫切性。

　　02

　　如果説啓動IPO是石榴應對融資壓力的一個大招，那麼，其在成渝經濟區的加倉，這是另一條不能不走的路。

　　石榴在成渝經濟區的首次落子，大有“農村包圍城市”之意，因為它的首戰並非成都、重慶，而是南充。

　　公開資料顯示，2018年6月，石榴集團旗下的北京古城房地產開發有限公司以5.66億元，競得位於瀠華工業園YEB地塊，土地面積約67.77畝，成交單價為835萬元/畝，摺合樓面價5446元/平方米，刷新了南充的樓面地價。

　　不過，在這塊地面開發的石榴紫宸府項目，過程似乎並不太順利。如隨便一搜，就能夠發現諸多“幺蛾子”，與其高端定位有不少落差。

　　當然，開發這個項目，應該只是石榴早期在成渝的多個動作之一。比如，有説法稱，石榴在成都曾多次出手拿地，但都未收穫戰果。

　　此外，值得注意的是，四川信託暴雷後所牽涉到的多家房企中，就包括石榴。

　　來自中國房地產報的報道稱：

　　（2020年）6月18日，四川信託對外披露，“石榴淮上院子項目集合資金信託計劃（第3、4、12期）提前結束”，涉及資金規模8610萬元，計劃期限自2019年7月24日至2021年1月24日，不滿一年即提前結束，該信託主要用於石榴集團位於江蘇淮安的“淮上院子”別墅項目開發。

　　身為北京房企，在未真正深耕成渝的情況下，卻先捲入了本地的信託暴雷事件，這則消息可能透露出兩則信息：

　　一是，石榴對於資金確實比較飢渴；二是，其在成渝或確有一定的資源積澱。

　　不過，遭遇信託暴雷這樣的意外事件，顯然為石榴在成渝的進擊增加了一重陰影。

　　03

　　所以，我們也就不會意外其接下來的動作。

　　公開資料顯示，今年初成立的成都德商永鴻置業有限公司，石榴集團旗下的全資子公司四川天蓉置業佔股35%。此外，成都德商嘉泰置業有限公司，四川天蓉也持股20%。

　　上述信息表明，於房企抱團成為大趨勢的背景下，在成渝出師不利的石榴已經開始擁抱本地房企德商。

　　並且，雙方的合作進度還比較快。比如，兩家企業已聯合開發於去年12月拿下的武侯新城地塊。

　　另外，同樣是去年12月，成都德商雲泰置業有限公司競得青羊區蘇坡街道中壩二組1宗住宅用地，樓面價16900元/㎡。根據公司股權架構，該項目，石榴同樣可以聯合開發分一杯羹。

　　由此，目前石榴在成渝經濟區的項目，達到3個。當然，更重要的是，這種抱團合作，可能為未來在成都的拿地帶來更大的勝算。

　　畢竟，在集中供地之後，房企競爭加劇，像石榴這樣的中小房企，如果是單槍匹馬，確實可能連上桌的機會都沒有。

　　從主打高端項目的定位來看，石榴與德商的氣質倒是比較契合。但考慮到德商的體量和在本地的影響力，這種抱團最終能夠在未來的土地市場展現出多大的“話語權”，還有待觀察。

　　但可以肯定的是，從2018年首次在南充拿地，距今已經過去3年，石榴在成渝的開拓之路，還只能説剛剛有點起色。

　　對於錯過了地產黃金年代的石榴來説，要在“內卷”時代快速做大，成渝這樣的主力區域勢必是不能錯過的“必爭之地”。

　　2016年，剛更名不久的石榴（原名K2地產）在鄭州因為高價拿地遭到了當地開發商的一致抵制，最終不得不宣佈退出：“我們投降”。

　　時過境遷，如果説5年前在鄭州的“水土不服”，還可以稱得上是“試錯”的話，那麼，對眼下的石榴來説，能否上市，能否順利開拓新的版圖，“試錯”的機會確實已經不多了。

　　祝福石榴。