許家印給了兩顆定心丸：紅線變綠，負債降至“5”_風聞

撰文\ 陳釀

編輯\ 春雨

圖片來自於網絡

【這是銀杏財經第392篇原創文章】

去年8月，央行、住建部劃定“三條紅線”，給房地產企業戴上了緊箍咒。這三條紅線分別是：

紅線1：剔除預收款後的資產負債率＞70%；

紅線2：淨負債率大於100%；

紅線3：現金短債比小於1.0倍。

新規按照“紅、橙、黃、綠”四檔，如果踩了三條紅線，為紅色檔，不得增加有息負債。每降低負債率5%，融資管理額度便上調5%，以改變房地產行業長期高負債、高週轉運行的現狀，從源頭處穩地價、穩房價、穩預期，降低行業整體槓桿率。

新規出台後，有評論悲觀地認為許多債台高築的放棄會走向賣項目、賣股權，甚至賣身都有可能。的確，舉債容易還債難，除金融房地產與部分頭部企業，其他房企利潤不高，單靠賣方很難降低負債規模。因而，恒大如何滿足新規成為外界關注的焦點。

根據恒大2020中報數據顯示，去年八月帶上緊箍咒前，三條紅線恒大一個也沒落下。幾個月後，隨着2020年報數據出爐以及許家印給出明確時間線，恒大降檔變得樂觀起來，確切地説，恒大正迅速由“紅”返“綠”，駛向安全區。

6月3日晚，恒大集團召開一年一度的戰略合作伙伴交流會，國內外超1000家供應鏈企業參與了這次會議。針對當下廣受關注的“三條紅線”，許家印在會上明確提出兩個降低負債的積極信號。

其一，截至6月30日，“恒大至少實現一條紅線變綠”；其二，本月底前，恒大的有息負債有望從去年最高的8753億元降到6000億以下。換句話説，面對鉅額債務，恒大不打算“躺平”，而是一步步讓自己由“紅”轉“綠”。

不僅有短期目標，許家印還明確給出了未來的降檔時間表：2021年6月30日將淨負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求，實現“三條紅線”全部轉綠。

自去年下半年開始，房企普遍處於低成本融資水平之中。找外面要不了錢，為了降低負債絕大部分企業只得從內部要解決方案。方法很多，真正有效的無非兩條：擴大營收與提升回款率。

恒大也不例外。

去年銷售方面與節日大促綁定，恒大的銷售團隊依舊能打。黃金週期間，僅僅花了38天，通過一系列讓利於消費者的營銷組合拳，既順應了穩房價的監管要求，也實現1416億營收。隨後的財報數據印證了大促營銷加速現金迴流。

恒大2020年報披露的幾個關鍵數據顯示，經過一年努力集團整體負債已顯著降低了。截至12月31日，有息負債大降2000億，與此同時，公司銷售回款達6531.6億元，同比增長38.5%，全年銷售回款率為90.3%。

最新數據顯示，今年1-5月，恒大實現銷售額2851.6億元,銷售回款2507.4億元，銷售額持續高增長，現金持續迴流，短期恒大負債持續下降是大概率事件。

表面上恒大通過釋放毛利率的方式，縮短回款週期，從而提升整體流動性解決負債規模。其實主要得益於強勁的銷售增長與拆分優質資產上市所增加的權益。

激發內部潛能賺錢還債之外，恒大比同行多一個“多元化經營”的優勢，這也讓其降檔之路更平坦、迅速、有效。

許家印在日前大會上給了市場另一顆定心丸：恒大尋求轉型，通過3-5年發展，分拆其他產業上市，給未來市值留下新的想象空間。

目前，恒大除了主業地產，旗下還擁有恒大汽車、恒大物業、恒大健康、恒大冰泉、恆騰網絡、房車寶、恒大童世界等八個產業，已完成了“多元產業+數字科技”轉型。其中不乏快消品、大健康、物業管理等能夠帶來更高現金流的業務板塊。

去年，恒大物業登陸港股後，多條業務線都曾有IPO的傳聞。恒大汽車與房車寶今年已成功引入423.5億港元戰投，而房車寶、恒大冰泉、恒大童世界等業務的資產已完成打包，眼下上市之路已經沒有阻礙，市場存在預期。

事實上2020年業績發佈會上許家印就曾表示，恒大早已不是過去那個單純的房企，而是打算分拆八大業務板塊獨立運作的“新恒大”。這不僅意味着恒大找到艱難轉型的方向，同時多元化所產生的溢價也將為之帶來充分想象力（房企溢價偏低）。

“高增長、控規模、降負債”許家印用三個詞做了總結，單從財務層面上看，自去年8月以來，營收與回款增長，有息負債規模連續下降，完成既定目標不是問題。更重要的是，恒大戴着“緊箍咒”的這段時間，正向多元化營收大踏步前進。