正榮地產發行年息7.1%美元票據，融資成本上升？_風聞

　　曾經以高槓杆著稱的閩系房企紛紛降速，在閩系房企中負債率偏高的正榮地產融資成本卻有上升趨勢？

　　正榮地產融資成本上升？

　　6月2日，正榮地產發佈公告稱發行3.40億美元優先票據，到期日為2024年，年息為7.1%，發行價格為票據本金額的99.163%。

　　4月9日，正榮地產公告稱將發行2.2億美元2022年到期年息5.98%的優先票據。

　　1月26日，正榮地產集團有限公司及附屬公司擔保人與初始買家訂立購買協議，有關發行3億美元2026年到期年息6.7%的優先票據。

　　1月5日，正榮地產集團有限公司發佈發行4億美元2026年到期年息6.63%優先票據公告。

　　從以上融資數據來看，正榮地產融資成本或有上升趨勢。

　　正榮地產銷售金額保持低增速，營收卻未必

　　閩系房企素以高槓杆著稱，正榮地產曾屬於典型的高槓杆、高負債閩系房企，近年曾有三年業績翻一番的增速。但在“三道紅線”重壓之下，正榮地產和其他閩系房企一樣有明顯的“降速”跡象。

　　年報顯示，2020年正榮地產實現合約銷售金額1419億元，同比增長8.6%；實現營收361億元，同比增長11%；實現淨利潤35.6億元，同比增長15%；歸母淨利潤為26.51億元，同比增長5.8%。

　　2018-2019年，正榮地產的合約銷售金額增速分別為54.0%、21%，營收增速分別為32.3%、23.1%；歸母淨利潤增速分別為50.5%、18.2%。

　　對比來看，無論是銷售金額、營收和淨利潤，正榮地產都“降速”明顯。

　　正榮地產董事長黃仙枝在表示，今年將聚焦資金效率及效益的提升，以“現金流和利潤”管理為導向，進一步提升信用評級及降低經營費用和融資成本，提升利潤空間。2021年，正榮地產的銷售目標為1500億元，目標增速5.7%，看似將延續“降速”策略。

　　但值得注意的是，2020年正榮地產的權益銷售比例為55％，預計2021年權益銷售比例能達到60％左右。因此，正榮地產的營收收入仍將保持不錯的增速。而營業收入增長率更能衡量房企的經營狀況和市場佔有能力。

　　近年，正榮地產通過高槓杆、合作開發等方式迅速擴張，成功跨入“千億俱樂部”。但是，同很多實現千億銷售金額的房企一樣，正榮地產面臨着權益比低、高負債、淨利潤低的問題。正榮地產還因此被質疑為“偽千億房企”。

　　2021年正榮地產在總規模降速的情況下，仍然有追求權益比、營收和淨利潤的較高增長的傾向，這就需要維持相對較高的槓桿率，其中的債務風險仍然不可小視。

　　被質疑“明股實債”，債務風險仍值得警惕

　　截止2020年底，正榮地產總負債為1837.83億元，同比增加33.02%；流動負債為1322.59億元，其中，合約負債為608.67億元；有息負債為672.84億元，年內需償還的負債為195.49億元，2022年前需償還的為222.30億元，需五年之後償還的為10.52億元。

　　同期，正榮地產淨負債率為64.7%，現金短債比為2.2，扣除合約負債的資產負債率為76.6%，還踩中“一道紅線”，債務壓力仍然不低。

　　以上僅僅是明面上的數據，正榮地產的實際負債水平或遠不止此。

　　值得注意的是，正榮地產被“明股實債。Choice顯示，2015年公司少數股東權益僅為1.62億元，而2020年上半年已激增至150.09億元。但，2016-2020年上半年，正榮地產的少數股東損益分別997萬元、1.13億元和1.12億元、5.88億元、3.99億元。少數股東權益和損益數據不匹配，“明股實債”特徵明顯。

　　此外，正榮地產還被質疑通過信託“掩飾”債務。例如正榮地產在大業信託發行了一款“匯金22號股權投資集合資金信託計劃”就被知情人士透露 “殼子上是地產股權”，實際上做的是“明股實債”。正榮地產和信託公司設置了“業績對賭”，存續期滿一年後，雙方將通過“業績對賭”確保大業信託能退出目標公司股權。(內容來源：財觀社）