石榴投資遞交赴港IPO申請，曾聯手羅永浩直播賣房_風聞

據港交所5月31日披露，石榴投資集團有限公司向港交所主板遞交上市申請，保薦人為建銀國際。

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據招股書顯示，石榴投資為總部設於北京的大型物業開發商，策略性地專注於在中國選定地區開發優質住宅物業。

石榴置業集團成立於2007年，公司原先叫做K2地產，2016年更名為石榴置業集團股份有限公司，更名後形成“地產+科技+金融”多元商業模式，三大業務板塊包括地產開發、科技孵化和創業投資。

擁有逾12年經驗的石榴投資，已擴充營運至中國具有龐大增長潛力的地區，包括京津冀城市羣、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈，於2014年至2021年連續八年位列“中國房地產開發企業100強”之一。

截至2021年2月28日，石榴投資有86個處於不同開發階段的物業開發項目，其中82個項目由公司的附屬公司開發，四個項目由合營企業及聯營公司開發。

截至2021年2月28日，公司應占的總建築面積為9,193,787平方米，包括已竣工項目的可供出售建築面積、可供租賃建築面積及物業投資建築面積1,946,668平方米；開發中物業的規劃建築面積6,388,336平方米；及持作未來開發物業的估計建築面積858,782平方米。

石榴投資表示大規模及位於策略性位置的土地儲備將帶動公司的未來增長。於2018年、2019年及2020年，公司的收益分別為人民幣99.37億元、人民幣80.31億元及人民幣122.65億元；同期，公司的年度溢利分別為人民幣15.84億元、人民幣7.18億元及人民幣11.31億元。

石榴投資集團的收益主要來自於物業開發及銷售，同時也向租户出售若干位於北京及上海的自有商業物業及寫字樓產生的收益。

截至2020年底，石榴投資的現金及現金等價物為49.86億元，經營活動所產生的現金流淨額約為20.7億元，2018年為-53.05億元。對此，石榴投資在招股書中解釋，主要是由於物業開發活動持續增加，加上投入更多努力在土地收購，使得經營所用現金龐大所導致。

為了改善負經營現金流狀況，石榴投資計劃通過加強營銷力度及進一步加強向客户收取有關物業銷售及預售的款項，改善與物業銷售及預售有關的現金流入。

物企賽道在今年前5個月已經有4家企業成功上市，同時還有19家已經遞表，與之相比房地產開發企業明顯沉寂得多。在走過黃金時期後，全國百強房企中還未上市的已所剩無幾，且資產重、監管環境又在持續收緊的開發型房企在現階段也的確很難成為資本市場的寵兒。

有機構分析師表示，石榴投資的營收業績並不穩定，2020年毛利率也出現明顯下滑，銷售排行更是在50名開外，“我覺得它（石榴集團）上市也是沒得選，前面的企業該上市的都完成了，現在剩下的都是比較困難的，本身業績只屬於小型規模，不上市可能很容易就被兼併了，另外融資等方面也會遇到很多困難，所以沒辦法，市場給的估值再低也得上市”。

值得注意的是，國信證券此前報告顯示，中短期來看，房地產市場銷售端的高景氣可能繼續驅動土地端的高熱度，房企拿地利潤率難見系統性改善，短期內地產股可能仍難有明顯超額收益。不過中長期來看，房企補庫的動機會邊際降低，行業整體利潤率有望企穩，具備優秀管理能力的房企也能脱穎而出。

在此次遞交招股書之前，石榴集團最近一次廣為輿論刷屏，是一年前聯手羅永浩的直播賣房。事實上，早年間石榴集團在北京是以K2系列產品一戰成名的，在京圈房企中素有黑馬之譽。