萬達商管再闖IPO大門_風聞

最近，萬達商管或將赴港上市的新聞出現在各大媒體的報道中，而萬達商管自身的商業動作近來也頻頻出現在大眾視野，撤回A股上市申請、展開新的融資計劃、引進珠海國資委的戰投入股，接二連三的新聞報道又讓萬達商管再次受到市場關注。

近年來萬達商管一直在持續轉型，放棄重資產運營模式，走輕資產運營道路，輸出品牌和管理。而當模式跑通後萬達商管也在加快全國擴張的步伐，這勢必需要大量資金支持，上市對於萬達商管來説是最好的選擇，但上市之路並非一帆風順。

（配圖來自Canva可畫）上市之路一波三折

萬達商管的上市之路可謂一波三折。萬達商管的前身為萬達商業，於2014年12月在港交所掛牌上市，成為當年港交所最大IPO，當時發行價每股48港元。然而上市後不到2年，萬達商業於2016年9月20日正式宣佈退市，最終股價止於52.5港元，從上市到退市時間之快讓人措手不及。

追溯退市原因，萬達集團董事長王健林曾表示，萬達商業H股私有化核心原因是公司股價長期在淨資產上下徘徊，被嚴重低估。王健林在央視《對話》節目中稱，“不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。”

從王健林的這番表述來看其對上市後的股價表現還是有很高預期的，但香港市場對萬達商業的認可程度並沒有那麼高。被市場低估也就成了萬達從港交所退市的最主要原因，於是從香港退市之後，萬達商管也隨即啓動了內地IPO。

**然而國內從2015年開始實行地產調控政策，卻也對萬達的內地IPO帶來阻礙。於是為了應對，王健林提出了“輕資產”轉型戰略，**比如在2017年7月，萬達集團以637億元的總對價將萬達商業旗下13個文旅項目的91%股權、77個酒店項目分別打包出手給融創。

**從這一番清空資產的操作來看，萬達商管對於上市有着更為迫切的需求。**然而現實總是更為殘酷，在提交A股招股書後，萬達商管經歷了漫長的等待，最終卻用五年時間換來IPO無果，於是萬達商管在今年3月宣佈撤回上市申請。

**在A股上市無望後的萬達商管又開始一系列資本動作，計劃打造全新商業平台，準備重回香港交易所。**在具體操作層面來看，萬達商管一邊從市場融資，一邊引入國資委入股，都表現了萬達商管對於上市依然懷着迫切的需求。

逐漸成型的萬達商管公司，是重組後的輕資產運營管理公司，萬達商管集團持有該公司全部股權，也是萬達準備赴港上市的主體公司。然而就在萬達商管進行一番資產騰挪為上市做準備的同時，其財務表現也為這次上市帶來了一些不確定。

疫情波及下的營收下滑

財務層面上的不良影響主要是因為在疫情影響下，萬達商管的業績出現明顯的下滑。

從數據來看萬達商管2020年實現營業收入391.34億元，同比下降50.25%；實現淨利潤138.3億元，同比下降44.89%；歸屬母公司股東的淨利潤135.22億元，同比下降44.58%。營收和淨利兩方面都基本上被腰斬，萬達商管作為線下實體生意受疫情影響還是非常大的。

造成業績下滑的主要原因是減免租客租金導致的租金收益下滑，還有受疫情衝擊酒店的經營效益變差。

**另外在財務方面，萬達商管揹負着一定的債務壓力。**截至2020年末，萬達商管的總負債為2874.19億元，與上年同期相比下降了3.52%。資產負債率為51.11%，同比下降1.32%。其中一年內到期的非流動負債480.36億元，同比增長了1.58%。

雖然對於現階段的萬達商管來説，作為輕資產運營公司，這個負債率在可以接受的範圍之內，並且企業若能成功上市，則儲備資金也將更加雄厚，支撐公司長期發展。但也同樣是因為這方面原因，更進一步加速了萬達商管從重到輕的模式轉變。

輕重模式的轉變

萬達商管為了更加聚焦輕資產運營模式，在2018年就開始密集出售其在海外的地產項目，包括英國、美國，澳大利亞等地的資產。據不完全統計，萬達在出售海外資產方面已套現約206.96億元，開啓大清倉模式。

萬達商管走的輕資產運營道路，本質上是管理人和投資人的職責分離，地產投資人將項目委託或出租給專業的運營團隊來經營。目前輕資產運營模式的優勢主要有以下兩方面。

**一方面是專業分工帶來的效率提升。**傳統商業地產項目物業方和運營方沒有清晰的劃分，經營效率較低，而在萬達商管的輕資產運營模式下，物業方強在拿地和建設，運營方強在管理，雙方都在發揮自己的特長，有利於提高經營績效。

**另一方面是輕資產模式可以更好擴張。**傳統商業地產的重資產模式對於資金需求較大，而輕資產運營則專注於品牌和管理的輸出，通過物業方的物業手段放大經營價值，大大降低資金要求，加快擴張步伐。

目前來看萬達商管的輕資產化依舊在進行中，在2020年開業的45座萬達廣場中輕資產佔比超過60%。另外萬達商管今年計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產佔比68%。而截至去年末在建的142個萬達廣場中，輕資產佔比也已經超80%。

而輕資產模式在給萬達商管帶來更快的擴張節奏，加速其發展的同時，也豐富了萬達商管的業務多元化。

以後萬達商管的業務範圍包括向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費，還將着重研究萬達廣場鉅額線下流量變現的盈利模式，向萬達廣場中小微企業開展金融服務和提供數據支持，同時創新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態系統的大數據服務、新能源服務、廣告經營服務等業務。

輕資產運營長路漫漫

隨着國內住宅地產宏觀調控越來越嚴格，商業地產項目漸漸興起。而商業地產又因自持運營的原因，資金回籠較慢，定位於輕資產運營的商業地產項目成為地產行業熱點，而輕資產運營模式也會遇到一些問題，主要集中在合作信任和利益共享機制上。

如何建立更好的信任關係，每個商業地產物業在前期都要投入巨大的資金，物業方更加關心收益和回報，而商業地產都會有一個市場培育時間，運營方會關心品牌方能否持續提供相應的支持，這些問題都會增加雙方的信任成本。

而在利益分享層面上，輕資產運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現收益分配的問題，物業方和管理方對於獲取的收益應該怎樣合理分配，建立合理的激勵和實施保障機制非常必要。

目前萬達商管有兩種輕資產模式：第一種是投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達商管負責找地、建設、招商和運營。第二種是合作類萬達廣場模式，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，淨租金七三分成，投資者佔七成，萬達商管佔三成。

兩種輕資產運營模式共同運行也讓萬達商管在開展業務上更加靈活，佔據更多的市場空間，但是存在於輕資產模式運營過程中的種種問題，同樣也為萬達商管帶來了諸多的挑戰需要去面對。

隨着國內城鎮化進程的加速，未來城市對於商業地產項目的需求也會提升，而萬達商管作為行業領頭羊也會加快擴張的步伐，這會讓萬達商管對資金的需求更加強烈，而能否通過成功上市去解決資金需求還是未知，萬達商管的前路也依舊充滿不確定性。