中國樓市大斗法，繼續激進加槓桿？_風聞

文/公眾號：鐵拳何處擊

主筆：知非

編輯：何處擊

來源：觀察者網guancha.cn

周身上下都是拳，挨着何處何處擊。

前段時間，老何沒少跟大家聊中國樓市的魔幻現實。

國家越困難，房價越撒歡。自從2020年疫情之後，深圳帶頭，全國不少大城市的房價，都開啓了又一輪瘋狂上漲。

比如深圳熱門學區房八卦嶺小區，房價從去年年初的7.5萬漲到年底的13.7萬，漲幅82%。上海外環外的紫竹半島，去年6月份均價還“只有”6.28萬，今年2月已經漲到11.68萬，漲幅86%。

眼看房價瘋漲，國家是一定要出手調控的。

普通人可能還不知道，去年以來，中國政府跟房地產商之間，已經上演了兩場驚天動地的鬥法，正在深刻改變着中國樓市的未來。

一邊是政府調控越來越嚴格，技術越來越精妙；另一邊，地產商不惜以近乎自殺的方式，犧牲利潤，艱難求生。

很多曾經笑傲江湖的頭部房企，恐怕都過不去這道坎了。

老何今天就來跟大家講講這裏面的玄機。

01、地產商發財的兩大秘籍

為了説清楚中國樓市正在上演的故事，老何先要解釋一下，中國的地產商是怎樣賺錢的。

1993年，一個叫楊卓舒的41歲中年人，辭去體制內工作，下海經商。別看他知名度不高，卻堪稱中國房地產商的鼻祖。

他拿着朋友的二手車，去銀行抵押貸款，在石家莊郊區買了30畝地，要打造石家莊最豪華的別墅。

可是除了買地的錢，他手上一分錢都沒有了。什麼建築材料、農民工工資，全靠賒賬。就連他在《石家莊日報》上打的整版廣告，都是賒賬的。

但就是這個廣告，驚動了整個石家莊：卓達別墅，每平米1588元，比普通商品房還便宜。

那個年代的中國人，還沒怎麼見過電信詐騙長啥樣。楊卓舒用香港人賣樓花的方法，迅速回籠了4600萬鉅款。

憑着同樣的手段，在短短8年裏，楊卓舒賺到21億身家，排在福布斯中國富豪榜第15位，連續兩年成為河北首富。

後來楊老闆玩起了民間吸儲，自信心更加不一般了

楊老闆的武學秘籍，主要就是兩招：一個叫“高負債”，一個叫“高週轉”。

其實理論上講，蓋房子是一個吃力不討好的生意。所以全世界各國都很少有房地產起家的首富。

大家都知道，在中國蓋房子，最大的成本是土地。地產商賣一個樓盤，看上去是賺了幾億、幾十億元，但其中大部分錢，都以土地出讓金和税費的名義交給了政府，自己拿到的大概只有10%。

而且佔大頭的土地出讓金，是拿地的時候就要交的，你手上沒這筆錢，連入行的資格都沒有。

但房地產又是一個暴利行業。

因為房企拿地的錢，都是從銀行借來的。用別人的錢，蓋自己的房，名義上利潤率是10%，實際上我一分錢沒花，空手套白狼。

你借的錢越多，賺的錢就越多，“富人思維”就是這麼簡單粗暴。

所以，成功的地產商，一定都是高負債，淨負債率甚至能高達200%。

他們想盡辦法從銀行和老百姓手裏掏錢，大家前幾年買的不少互聯網理財產品，其實都是房企發行的債券。

除了“高負債”，還有“高週轉”。

既然是空手套白狼，那自然是套得越快越好。別人資金一年週轉一次，我能週轉兩次，賺的錢也就是別人的兩倍。

炒房炒房，炒字的精義就是火大時間短，突出一個“真香”！

高週轉的利器，首先就是預售制。明明房子還有兩三年才能蓋好，開發商卻提前就把錢拿到手了。

到手的錢，當然也不能躺在家裏睡大覺，必須快速投入下一個項目，開始下一輪錢生錢。

拿地速度就是房企生命。

所以，每一次樓市高潮，都伴隨着房企的瘋狂負債，瘋狂拿地。

02、房住不炒的調控兩大招

哪裏有瘋狂，哪裏就有調控。

去年以來，中央屢次強調“房住不炒”，放出了“三道紅線”和“集中供地”兩個大招，何師父講句實話，這些年來，關於房地產調控的大招不斷，這兩記算是真有一點點猛的。

招招見血，精準打擊“高負債”和 “高週轉”這兩個房企命門。

所謂“三道紅線”，是對房地產企業財務報表質量的三條要求，分別是：

剔除預收款的資產負債率不得大於70%；

淨負債率不得大於100%；

現金短債比不得小於1倍。

前兩項是限制房企總體負債水平，不讓他們借太多的錢。

第三項的意思是，企業手上可以隨時動用的現金，必須多於1年內到期的債務，確保企業有能力還債。

根據2019年年報計算，恒大等頭部房企已經觸碰全部三條紅線（來源：地產三哥）

“三道紅線”直接卡死了房企“高負債”的空間。

“集中供地”，針對的則是“高週轉”。

過去，每個城市的土地出讓，是一塊地一塊地進行的。有錢的企業，每個月都能拿地，資金週轉飛快。

可是現在不行了，全國22個重點城市，土地改成一年三次集中供應。這樣一來，房企的週轉速度就被強行降低。

客觀地説，中央出台這兩項調控，只是希望讓地產商賺錢的速度慢一點，健康一點，等等你的韭菜，並沒有掐死地產商，讓房價大幅下降的意思。

但是，地產商過去的高速發展，已經積累了太多的債務，自己想慢都慢不下來了。

現在地產商最大的敵人，就是時間，一旦回款變慢，債務產生的利息都能把企業壓垮。

擺在他們面前的只有兩條路：

要麼停止拿地，節衣縮食還債，看着財富不斷縮水；要麼繼續用近乎自殺的方法，鑽政策空子，把債務泡沫越堆越大，多活一天是一天。

當年的首富王健林，選擇了前一條道路，苟住猥瑣發育。這個和王首富有關的故事啊，老何下期再講。

但是能在房地產這行賺錢的人，最不缺的就是賭性。顯然，大多數人會選後一條路。

03、大佬的520值100億

重慶地產大佬黃紅雲，就是後一種人。為了繞開“三道紅線”限制，黃老闆玩起了小聰明。

故事要從今年的5月20日説起。

別人的520都在撒狗糧，黃紅雲卻在被前妻討分手費。

黃紅雲

黃紅雲是重慶金科地產股份有限公司（金科股份）的實控人。2020年，金科銷售額1700多億，在全國房企中排名19位，黃紅雲身價150億左右。

5月24日，金科股份發佈公告證實，黃紅雲被前妻陶虹遐告上法庭，討要3.7億元財產，立案日期剛好是5月20日。

這可嚇壞了金科的債主們，要知道，金科身上可是揹着3000多億負債，短期借款80多億。黃老闆連3億分手費都拿不出來，別的債能還上嗎？

過了幾天，大家才發現一個更嚴重的問題，金科更改了口徑，原來前妻討要的不是3.7億元，是3.7億股。按照520當天收盤價，價值24億元，另外還有10億違約金。

此外，前妻可能還在討要金科旗下物業公司的股權，涉及的總金額恐怕會超過100億。

3.7億元變3.7億股，不光黃紅雲的財富將遭到重大打擊，而且這意味着，他還在上市公司的公告裏，公然對全世界撒了謊，勢必要被證監會處罰。

不過黃老闆很精明，知道證監會的板子總是輕輕落下。這頓板子，卻能給他換來一筆救命錢。

原來，就在撒謊當天，金科剛好發行了一筆3.5 億美元的境外債券。要是説實話，這筆債可能就發不出去了。

為什麼説這筆美元債是金科的救命錢？因為金科的債務問題已經非常危險，全靠借新債還舊債維持。

根據金科股份2020年半年報，公司剔除預收款後的資產負債率為74.08%，淨負債率為124.62%，現金短債比0.98，“三道紅線”全都踩了一遍。

其中，現金短債比小於1，説明公司賬上的錢，根本不夠還債了。

前妻分手費事小，要是影響了發債，整個公司恐怕都要破產。

金科走到今天，很大程度上在為曾經的高價拿地買單。

以2020年一季度為例，金科通過政府拍賣拿到的土地，存在大量的溢價現象，最高的拿地價格，比政府掛牌價高了48%。

在一手房限價的大背景下，借錢高價拿地，後果十分嚴重。

糟糕的財務狀況下，借新債還舊債也不是個辦法。債權人又不傻，知道你財務差，就不願意借你錢了。

金科唯一的辦法，是繞開“三道紅線”，繼續瘋狂拿地，用賣房的錢還債。

説句不客氣的話，黃老闆的這一招，近乎於自我“掏肛”行為了。

金科繞開“三道紅線”的手段，還真是讓人佩服。

我們前面説過，2020年上半年，金科的現金短債比還只有0.98。可神奇的是，到了2020年三季度，金科財務狀況明顯改善，現金短債比回升到1.02，居然達標了。

到今年一季度，金科的現金短債比更是大幅上升到1.18。

黃老闆是怎麼做到快速改善公司財務的？老何又認真研究了一下，直呼內行。

2020年12月，金科華東區域被曝出強迫員工認購房源。員工需要在年底認購305套本公司開發的住房，總金額高達4.57億元。

指標分配非常詳細，區域領導辦公室需要認購11套，總價1650萬元。設計管理部分到42套，人力與行政部23套，財務部21套，法務部19套……

大家明明是來打工的，一不小心就成了韭菜。

金科的另一個手段，叫做“明股實債”。也就是説，把公司賬面上原本的短期債務，換了個名字，叫做永續債、優先股、可轉債、少數股東權益等等……

你找的是周樹人，關我魯迅什麼事？

“馬甲”大戰

政府要求的負債率指標，一下子就達到了。公司又可以繼續高負債，高溢價拿地，你們再也管不着我了。

04、馬甲大法也難掌控命運

繞開“三道紅線”，僅僅意味着你有了拿地的資格，但別忘了，前面還有個攔路虎，叫做“集中供地”。

大家都想拿地，但機會就這麼點了，不流點血，誰也別想把地拿走。

所謂“集中供地”，不僅僅是限量這麼簡單，還有限價。出於控制房價的目的，大部分地方政府對土地拍賣的最高價格，都是有限制的。

如果有幾家企業同時出到最高價，就只能靠抽籤，拼運氣了。

人可以掌控自己的運氣嗎？地產商説：能！

他們想出的辦法，是瘋狂設立“馬甲”，同時用幾十個公司的名義參加抽籤。只要我比別人“馬甲”多，中籤的概率就增加了。

有媒體報道，今年廣州的土地拍賣，出現了320個“馬甲”交1300億保證金，只為搶一塊地的盛景。有開發商硬是用了60個“馬甲”，結果還是沒搖上。

在東莞，一宗土地價值22億的地塊，引來500個“馬甲”共2000億資金戮戰，有兩家房企甚至動用了100多個“馬甲”。如果按照1%的利息計算，房企光是調動這些資金的成本，就已經超過土地價值。

這已經不是“內卷”了，這是玄冥神掌也打不出來的內傷啊！

在如此激烈的“馬甲”大戰之下，土地拍賣溢價率不可避免地被推高。

根據券商統計，實施集中供地的22個城市，今年的土地溢價率明顯是在回升。

還有個別熱門地塊，溢價率超過了100%。

高溢價率投標，土地是拿到了，但最終吞下苦果的，可能還是房企自己。

在集中供地中，政府不光對土地價格設置了上限，有時候甚至還規定了，將來蓋出來的房子最多能賣多少錢。

所以，將來房企想靠漲房價的方式，從消費者手裏收回成本，是行不通的。根據每塊地的拿地價格，和開盤後的限價，房企能賺多少利潤，大致都能算得出來。

“杭州地產一哥”濱江集團就公開承認，他們今年拿到的幾塊地，只能“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。

都説房地產擠壓製造業，可是作死的房地產企業，把自己作得連製造業都不如了。

剛聊過華為鴻蒙的話題，老何真想大聲疾呼，你們有這個心思作死，就不能投資造點國家緊缺的硬件生產線嗎？成了發財，輸了也落個光榮！

地產商嘴上説利潤少，但落實到行動上，恐怕還是會千方百計從施工環節扣利潤，到時候犧牲的，就是購房者的利益甚至人身安全。

比如，去年8月份，金科在重慶的一處樓盤，十棟洋房剛封頂就被發現基礎沉降，全部要推倒重建。

鐮刀變韭菜

更可怕的是，1%-2%的淨利潤，肯定是在房價至少不跌的前提下算出來的，但誰能保證，房價真的不會跌呢？

老何來講個鬼故事。

觸碰“三道紅線”最狠的恒大，早就開始6折賣房了。前兩年，許家印對這件事大肆宣傳，彷彿很光榮一樣。

可是這兩天，市場又在傳言恒大打折賣房時，許老闆卻在急着否認：

“近日我司舉辦一年一度的‘5·31購房節’，推出的階段性特大優惠措施，僅限於單棟去化率95%以上的尾盤，超大户型、底頂樓層、商鋪等產品。所有常規產品的銷售價格、優惠折扣及付款方式沒做任何調整。”

在中國人的語言藝術裏，否認一件事，往往傳遞出很多信息。

從“三道紅線”到“集中供地”，政府苦口婆心，想讓房價漲得慢一點，然而借債上癮的房地產商，卻依然不肯停手。

那麼等待他們的命運，只能是鐮刀變韭菜了。

本月初，旭輝集團總裁林峯公開警告同行：

“上一輪濟南、天津、大灣區等地高價拍地的朋友，開始不也是歡天喜地，到後面都只是虧多虧少的問題，大鐮刀之下，韭菜不論高矮。”

參考資料：

《賣影子的人》，獸樓處

《地產富豪“離婚劫”：坐擁200億，離婚沒給錢》，鳳凰WEEKLY財經

《“三道紅線”控有息負債，TOP 30房企觸線彙總》，地產三哥

《金科股份舉債擴張路漫漫:拿地成本上升 多項目盈利堪憂》，大眼樓管

《某房企向內部員工攤派賣房指標：行政部23套，紀檢部3套》，澎湃新聞

《拿地“馬甲”》，樂居財經

《搶地瘋狂，房企生意難做了》，界面新聞

《CEO Talk | 土拍熱時的冷思考》，旭輝集團微信公號

END

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