高房價遭遇老齡化，倒貼錢送房也沒人要_風聞

來源： 大貓財經

去年日本迎來了新首相菅義偉，他就職時強調自己的一個重要思路就是要大搞“鄉村振興計劃”。

但這個計劃挺艱難的，城鎮化搞了這麼多年，日本人主要聚集在幾個大的都市圈裏，村裏都沒啥人了，被遺棄的房子遍地都是，想讓大家回去還挺難的，作為計劃中的要點，政府首先要處理的就是這些空置房。

於是不少地方出台了一系列政策吸引潛在買家，包括房屋免費送和鉅額裝修補貼等等，一些地區甚至設立了“空房銀行”（ “空き家銀行”），由市政府專門運營，上面掛着大量被遺棄的房屋。

有白菜價的房子——比如櫪木縣和長野市，有的房子售價低至5萬日元，不到3000塊錢人民幣。

這還算好的，很多地方只要人能來，房子就免費送。

還有更狠的，乾脆“倒貼”，比如北海道三笠推出育兒和購房補貼，靠“發錢”來吸引外地人，效果也不錯，直接使本地的空置房數量減少了11%。

這些白送、倒貼的房子不像很多人想象的那麼差，比如某不動產網站上標價100日元的一套房子，實際成交價1日元，這套兩層的房子位於熱門觀光地伊豆地區，房子自帶温泉，能直接看到大海，買房附帶贈送335平米土地。

有人擔心，這免費的房子肯定是蟑螂遍地、設施不全，其實，房子裏面還是不錯的，水電全通，傢俱全齊，一點不比國內那些死貴的民宿差：

但即便用了這麼多招數，問津者依舊寥寥，有些地方甚至放開了外國人申請，結果也沒什麼用，空置房產反而越來越多，屢創新高。

目前，在日本的6242萬套住房中，有13.6%是空置狀態，而在和歌山縣、德島縣、鹿兒島縣和高知縣，房屋空置率都超過了18%。

日本為啥會這個情況呢？

全球不少地方都經歷過房地產泡沫，有的地方暴跌之後會慢慢恢復，比如香港在1997年到2003年期間平均房價下跌65%，在2012年時終於漲了回去，2012年至今香港房價又漲了快一倍。

但日本的房價有點特殊，連續三十年房價長期下跌，日本今天的房價還不到1991年的一半。

這是為什麼呢？

當年日本的泡沫經濟，吹得是真大，樓市和股市一起膨脹。

頂峯時，日本股市總市值達到美股的130%：

1989年，全世界市值最大的前20家上市公司裏有14家是日企：

因為日本央行啓動緊縮性的貨幣政策，股市泡沫在1989年迅速破裂。

這時候，樓市的泡泡還沒戳破，有些股市裏跑出來的錢，還進入樓市接了盤，導致日本樓市價格短期調整後，繼續衝擊新高，直到1991年才崩盤。

1986年之前的20年時間裏，日本房價翻了十倍，在1986-1989這三年內，日本的房價又翻了一倍多，東京甚至直接上漲200%。

巔峯時期，東京23個區的地價總和可以買下整個美國、一個小小的皇居地價就可以買下整個加州。

明眼人都能看出來這是泡沫，日本政府自己先着急了，戳吧，晚破不如早破。

在政府的一系列措施出台後，房價咔咔掉，也讓很多日本人跟着崩潰了。

這比股票的止損難多了。

在購買房產階段，需要先繳納簽約金額的3%+6萬日元的手續費，還有房屋的水道利用金、登記水道利用權、温泉利用權的登記費、不動產取得税等等，全加起來，沒有個一百萬日元下不來。如果是別墅的話，還必須設置淨化槽，自己需要出60萬日元。

等住進去之後，每個月要交水道費、管理費、維護費，每年還要交一筆固定資產税，税率為1.4%，房子越貴交錢越多。

《安家》的原型日劇《賣房子的女人》中有一集，一位有錢人想要賣掉以前的豪宅，當時3億日元購入，結果卻要以1.5億日元轉賣，原因就是要交的各種税費太高了。

所以，泡沫時期大手大腳購置的房產就成了不少人的燙手山芋。

如果拆除房屋，動工加上建築垃圾處理等等，前後得花個幾百萬日元，如果贈送房屋，還得交一大筆税。

如果留給孩子，遺產税更坑。

1000萬以下房產的繼承税税率是10%；3000萬以下是15%，5000萬以下是20%……6億日元以上則高達55%。

有人説，房子拿着不賣，吃租金行不行呢？

收益率太低了，日本的法律非常保護租客，無論商鋪還是住宅，房東不能隨意漲房租。如果一定要漲，必須要滿足以下三個條件：

● 由於税收的變動，導致土地或房屋的價格變動，使得當前的租金不符合實際的情形；

● 經濟形勢變化導致當前的租金不符合實際的情形；

● 跟周邊相似房子相比，租金過低的情形。

即使房子被賣掉，只要租約存在，新房東也不能隨便漲租金，就算好地段的房子，也有可能因為被老租客佔着，租不出一個好價錢。

很多人總結説，在日本購置大額不動產，若干年後就相當於給日本國庫做了貢獻。所以像文章開頭那樣，房子1日元賣出，反而是最理想的選擇。

有了這種高房價崩潰的黑歷史，再要重回巔峯還是需要一些運氣的。

如果經濟能夠很快企穩，重新回到高增長的道路上，大家的信心會很快修復，可惜，雖然日本在工業製造、高科技領域還是保有競爭力，但和80年代的那個“買下美國”的日本相比，大家的精氣神完全不同了。

這時候更大的衝擊來了，這就是老齡化和不可避免的低慾望社會的到來。

去年厚生省發佈了一個數據，日本全國65歲以上的老人首次超過3610萬人，佔全國總人口28.7%，創紀錄了。

原因是什麼呢？

厚生省説是因為醫療條件的改善，而且因為這個原因，老齡人口占比會越來越高。

長壽當然是件好事，可是活着就需要錢，這就有點難了。

很多去過日本的朋友對街頭隨處可見的高齡工作者印象深刻，沒辦法，光靠養老金不夠維持，不工作根本活不下去，老後破產，是日本一個無法迴避的社會問題。

為了維生，很多人不得不放棄鄉村、小城市裏的房產來到大城市，因為小地方根本沒有像樣的產業來支撐就業，教育醫療也不完善。

所以，這些年下來，被遺棄空置的房子越來越多。

年輕人不願意接盤嗎？

真不願意。

願意躺平的三和大神在日本也不少，大前研一把這總結為《低慾望社會》：年輕人沒有慾望、沒有夢想、沒有幹勁，奉行“不婚、不生、不買房”主義，無論物價如何變化，消費無法得到刺激，經濟沒有明顯增長，宅文化盛行，一日三餐從簡。

究其原因，説白了就一個字：“窮”。

因為奮鬥失去了意義。

80年代，日本公司最著名的就是終生僱傭制，年輕人拼命學習進名校，然後打破腦袋進名企，只要達成這個目標，迎娶白富美、走向人生巔峯根本不是事兒，可惜，現在絕大多數公司不講究這個了，裁員也是成千上萬的走起，一點情面不講。

不穩定的收入也導致許多人不敢產生過多的奢望，奮鬥終身買套房？他們沒興趣。

眼見着本國人沒能力也沒願望，接盤俠根本找不到，於是這幾年不少人就把目光轉向了最愛買房的中國人。

這裏面的坑特別多。

有位在日本長期工作的中國人就説，他走在東京街頭，發現房屋中介貼出來的價格比政府不動產網站上的價格高出了50%-70%，一直想不通原因。後來他突然醒悟，房屋中介貼的告示是簡體中文，店員全是普通話很溜的中國人，馬路對面也有中國的銀行網點，而不動產網站是全日文的。

也就是説，這些房產中介是專門針對中國人的，花個幾萬幾十萬就能弄個小院，這太符合中國人的脾性了。

個人容易踩坑就算了，中國的企業也常常被騙。

一個日本律師曾爆過料，他負責過一個北海道房地產採購項目，買方是實力雄厚的中國公司，他自己是中間人聘請的律師。“這中間人太黑了，價值6億日元的項目10億賣給中國人。”

這其實只是冰山一角，絕大部分來日本買房的中國買家身邊都跟着頭腦靈活的中國同胞，大幅加價簡直是必然的事情。

中國的公司來北海道，目標主要是瞄準做旅遊，建酒店或主題公園，其實這種項目，日本人早踩過坑了。

日本泡沫經濟時代最經典的投資失敗案例全都是投入巨資的主題公園，而其中虧損額最大的度假村正位於北海道。

有一家總投資2000億日元的度假村在1993年負債就達到了142億日元，幾經轉手，最近一次“接盤”買下這個破產度假村的果然就是中國某著名集團。而目前也並沒有聽到度假村經營改善或者成為中國遊客的熱門目的地，所以結局如何不得而知了。

如果沒有中國的接盤俠，日本的空置房處置起來可能更沒章法。

經濟泡沫破裂、高房價崩潰，疊加老齡化和低慾望的社會現實，在很多日本人眼中越來越不重要了，這會是給中國的一個啓示嗎？