房地產的盡頭是維權_風聞

燃次元（ID:chaintruth）原創

燃財經出品

作者 | 謝中秀

編輯 | 饒霞飛

“現在買房，就要做好維權的心理準備。”鄭州謙祥·世茂萬華城二期的一位業主鄭邡向燃財經説道。5月23日，這位業主剛剛和小區其他100多位業主經歷了一場維權。

“我們的樓盤即將於6月30日交房。但大概4月份的時候，有業主進到即將交付的小區卻發現諸多‘貨不對板’，包括入户大堂由高端大門變成逼仄小門，宣傳頁面寫的綠化也變成了水泥地面。最難以接受的是，8號樓入户大堂通往電梯的走廊是一條僅有1.2米寬的窄小過道。”鄭邡介紹。

“1.2米的走廊，如果兩個人相向而行，必須有一個人側身、才能讓另一人順利通行。如果發生火災或其他緊急情況，人羣疏離將會是另一場災禍。而且，如果這個走廊只有兩三米，大家忍一忍也就算了。問題在於這個走廊有近10米，這麼長又這麼窄，確實過於壓抑了。”萬華城另一位業主補充道。

在地產維權頻發的今天，萬華城業主遭遇的問題，甚至算不上大問題。比如，5月30日，鄭州另一個樓盤鑫苑國際新城四期五號院的業主也踏上了維權之路，詢問為何小區即將迎來交付，主體卻尚未完工，並且工地上僅可見幾個工人在施工。

鑫苑國際新城四期五號院業主最擔心的是，小區會不會爛尾。因為其開發商鑫苑已有多個項目延期，並且還有自媒體報道公司資金鍊吃緊。

燃財經也留意到，在差不多同一時間，從南到北、從東到西，不分一線、二線、三四線城市，維權在多個城市發生。

比如6月前後，就有消息報道：深圳天健天驕交房日卻變維權日，房內出現水泥板缺角、落地窗漏風，以及樓棟外立面鋁條鬆動、地下車庫滲水等問題；萬科香蜜府業主投訴，萬科私自加建違建，安裝易致火災的鐵皮煙道。

6月5日，北京順義祥雲賦小區業主質疑“央企中糧，何以造出‘紙糊’的房子？”表示：祥雲賦交房在即，卻被業主發現樓體外立面凹凸不平、大面積鼓包等質量問題。6月2日，重慶龍湖春江天境業主為孩子穿上白T恤，上書：“還我學校，我要上學。”對龍湖春江天境承諾配套學校最終落空進行維權。

“我在2008年進入律師行業，記憶中大概從2014年開始，房產相關的維權就多了起來。這幾年更有愈來愈多之勢。從維權的內容來看，排名靠前的是爛尾樓、售後包租、逾期交房、學區房虛假宣傳、精裝修質量問題、主體結構質量問題等，其中尤以爛尾樓為甚。”上海秦兵律師事務所徐斌告訴燃財經。

“而且，以往可能多數是小開發商出小問題，但現在中弘、泰禾這個級別的開發商也開始出問題了。”徐斌表示，“打個比方來説，以前房產出的問題都是小毛病，類似於感冒，但現在則是大規模的大毛病，類似於新冠。”

2018年前後，維權問題達到了一個新的高峯，並引發了各界的關注，2018年的博鰲房地產論壇上，時任綠城總經理、現任綠城管理CEO李軍就直言不諱地説：“一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。”

這兩年，房屋頻出問題的對象，已經從小型開發商，逐漸蔓延到大型品牌房企。2020年7月16日，在“遲到”的315晚會上，節目就點名批評了萬科、招商、遠洋三家房企“精裝修”變身“驚裝修”。讓人驚歎：“濃眉大眼的品牌房企也靠不住了。”

在業內人士看來，房地產維權現象居高不下的背後，是房企風光不再的折射。在房地產高速發展時期，房企可以用高負債、高週轉、高溢價的方式運轉，但隨着相關調控的到來，房地產也要作為一款產品，走向精細化、並重視性價比之路，這對於習慣了粗放式發展的房地產來説，困難多多，這也導致交房與宣傳不符、質量簡配等問題高頻發生，更有轉型不利的房企，出現了延期交付、項目爛尾等問題。

值得注意的是，國家對房地產的相關監管，一直保持着強有力的姿態。今年1月6日，新華社發表了採訪住房和城鄉建設部部長王蒙徽的文章，就如何促進房地產市場平穩健康發展的問題，王蒙徽提出要落實五項內容，其中包括“完善市場監管機制，開展整治房地產市場秩序專項行動，維護羣眾合法權益。”不少維權問題，在有關部門的介入下，也得到了妥善的解決。

不過，購房對於大多數人來説，都是人生中的一件大事，因此，買到一套沒有問題的房子，就成為了社會的一種普遍期待。如何讓這種期待不落空，則是整個房地產行業需要認真思考的問題。

業主無奈維權

越來越多的業主不得不走上維權之路。

以往，鄭邡從來沒有想過自己也會和網絡上看到的那些維權人一樣，不得不拿起法律的武器，來為自己爭取合法的權益。他苦笑道：“以前都是看別人買房維權，沒想到有一天也會輪到自己。”

鄭邡是河南人，大學畢業之後在上海工作了6年，考慮到在上海定居的難度太大，最終選擇了回到省會鄭州發展。

像鄭邡這樣，在北上廣深闖蕩，但最終打算回鄭州安家的河南人並不是個例。“我是河南人，目前仍在深圳工作。但計劃回鄭州發展，所以於2018年5月買了萬華城的房子。”另一位萬華城業主介紹。

6月4日，燃財經走訪萬華城售樓處時，銷售人員也表示：“目前外地户口在鄭州可購買一套住房，我們樓盤也有很多購房者是在北上廣深這些城市工作。”

但這些懷揣着回“老家”省會定居的河南人沒有想到，他們定居的第一課是如何維權。

資料顯示，萬華城位於鄭州市高新區科學大道，是一個總佔地面積1500餘畝、總建築面積約450萬平米的大盤。項目一共分1、2、3、5、6、7六期開發，其中一期已經交房併入住，二期即將在2021年6月30日和12月底分兩批交付，三期尾盤在售，五期是在售主力，六期和七期規劃中。

“6月30日交付的是二期的8、9、10、11四棟樓，目前只有8號樓入户大堂有問題，因為它外側是商鋪，我們都猜是商鋪擠壓了走廊的面積。但據我們瞭解到的，12月底即將交付的3、4、5、7號樓中，3、5、7號樓也有一樣的問題。”鄭邡告知燃財經。

圖 / 萬華城銷售中心現場（右側樓體為即將交付的二期）

來源 / 燃財經攝

有問題的不只是二期8號樓。萬華城已交房的一期，即將交房的二期，未來交房的三期，甚至還在售的五期，都曾被維權。

“今年三月，因為售樓時承諾的學校遲遲未有動工跡象，一期業主的孩子甚至面臨着無學可上的困境，二三期業主也可能會被波及影響，所以大家聯合起來進行了一次維權。五月初的時候，五期業主發現自己的房子離公墓直線距離只有200米，所以也進行了一次維權。再之後的5月23日，因為交房在即，業主提出的大門、綠化和走廊逼仄的問題遲遲沒有解決，二期業主進行了一次維權。”鄭邡表示。

維權並不是易事。為了維權，業主們使出了“十八般武藝”，自建公眾號、寫得一手好文章説明情況已是標配。這一次，萬華城業主還寫起了詩——“入户大堂，實為走廊！一米二寬，再現雨巷？排隊回家，不是理想，二人同走，實為夢想！”

但維權的結果不一定如人意。“學校的問題因為涉及面比較廣，所以在維權之後，開發商加快了學校的建設進程，宣稱明年9月能開始招生。入户走廊的問題，目前給出的解決方案是8號樓入户走廊拆掉兩邊牆面的瓷磚，可以增加大概10釐米的寬度。”鄭邡介紹。

另一位3號樓的業主於華則表示：“年底交付的3、5、7號樓，開發商表示可以回購商鋪，用以增加入户走廊面積。但回購商鋪的費用需要由業主承擔。”

“10釐米能增加多少寬度？”鄭邡直言。於華也擔心：“開發商承諾的回購商鋪，是否會如約履行？費用又為何由業主承擔？”

至於萬華城五期距離公墓過近的問題，並沒有相關回應和處理結果發佈。但購買了鄭州市南邊的恒大林溪郡，同樣面臨距離墓地過近的困擾，一位業主告訴燃財經：“今年3月我們曾就此進行過維權，但問題並沒有被解決。現在我們正在準備起訴恒大隱瞞重大不利因素、欺詐消費者 ，退房並承擔包括銀行利息等一切損失。這也是房管局給業主的建議。”

維權問題不斷

實際上，不僅僅是萬華城，如今，維權成了買房人的一門必修課。

早幾年，裝修曾是維權的主要原因。據多個媒體報道：2018年7月，1000多個來自不同樓盤的業主，齊聚在成都房管局門口，手裏舉着寫着各自樓盤名字的白紙，要求開發商“返還公攤部分精裝費用”，以及“開放樣板間”；2018年11月，僅當月武漢就有包含海倫小鎮、廣電蘭亭時代、當代萬國城等近20個樓盤因精裝修問題產生維權。

“2019年我在（廣東省）中山市買的房子交房，僅我自己就檢查出了牆壁水泥不平、不實、地面部分滲水等問題。”中山市一位購房者阿霍告訴燃財經。北京的一位驗房師周師傅也直言：“新房無論是毛坯還是精裝，幾乎百分之百都會存在問題。”

但現在，這些問題幾乎稱不上問題。“檢查出問題，反饋給開發商，開發商業承諾會整改。沒產生維權。”阿霍回憶道。周師傅也表示：“套內的問題，比如地面、牆面、門窗等細節是很好整改的，基本上反饋給開發商都會按要求整改。我驗房這些年，沒接觸到因為這些問題而維權的。”

如今，業主維權的原因五花八門，走上維權這一步，往往意味着更不可調和的問題。

“虛假宣傳”、簡配是最普遍的問題。“墓景房”、旁邊有垃圾站、承諾的學校“不翼而飛”，以及貨不對板，延期、爛尾都成為維權的原因。

圖 / 恒大林溪郡靠近村民墓地

來源 / 網絡

“這兩年的房子確實問題多。”一位地產業內人士陽陽向燃財經直言：“像隱瞞‘墓景’、垃圾站，空許學校，還有將樓盤介紹得美輪美奐，一般都是銷售行為。在賣房時，為了吸引購房者買入，開發商往往會承諾學校，同時隱瞞部分不利因素，比如墓地、垃圾站等等。但這是違規的，因為售樓處現場必須公示不利因素。”

因為維權而上熱搜的案例隨處可見，維權的問題也各不相同。如此前，湖南長沙一樓盤就被曝出，開發商宣傳中的人工湖，居然是塑膠製作。河北省三河市燕郊開發區一樓盤，loft格局的二層層高不達標，普通人在屋內無法站立……“房屋質量的問題千奇百怪，有些問題，甚至突破想像。”即使是在房地產行業多年，陽陽依然感嘆。

購房者權利意識和維權意提高了，也是維權頻發的另一個原因。“我大概2016年入行做家裝的第三方監理，就是監督家裝施工。今年轉做了驗房。”周師傅告訴燃財經，“2016年你和別人説請驗房師，別人會覺得虧、何必呢。但這兩年，大家對於驗房明顯重視了起來。”

當然，也存在“職業維權人”的攪局。維權頻發催生了“職業房鬧”。在最初，煽動維權從開發商手裏獲取“好處費”是他們的主要目的。但現在，“職業房鬧”更多的是追求產業鏈上的利益。2020年7月，錢江晚報就報道指出：有“職業房鬧”借業主的身份，混跡於業主羣，並煽動維權，從而推銷自己的裝修業務。

一位鄭州市民也向燃財經介紹：“鄭州炒房的人很多，比如我之前的領導，就曾向我們炫耀過他新密、開封、洛陽、新鄭、中牟的房子都炒過。而對於這羣人來説，通過房子獲利是最重要的。只要一算賬，發現買房賠錢了，他們就會去維權。他們還有系統的維權流程。”

鄭邡並不認可他們是被“職業房鬧”鼓動：“我們維權那天，開發商的工作人員哄騙我們，説帶頭的業主已經去開發商辦公室‘商量解決辦法’，暗示拿了紅包。但我們發現，他們説的去了辦公室的那幾個業主，人根本就不在鄭州，怎麼去開發商辦公室？”

背後的難題

“開發商當然也怕維權。尤其怕事情鬧大。”陽陽直言。但一邊是成本和利潤，一邊是房屋質量，為了利潤最大化，開發商的算盤計算得越來越精準。

很多房地產從業者，將維權問題高發，歸咎於利潤率降低。比如，地價正在不斷上升，但“房住不炒”的政策導致房價上不去。根據自然資源部數據，2020年，以2000年為基期的重點城市住宅平均地價指數為404，較2019年上升14個點。從趨勢來看，重點城市住宅平均地價指數一直呈現逐年上升趨勢，其中2015年至2017年的上升態勢尤其陡峭。

圖 /2000-2000年度重點城市分用途地價指數

來源 / 自然資源部2020年第四季度全國主要城市地價監測報告

燃財經梳理發現，早在2011年，“限價令”就已出現，但當時的限價實際約束力不大。直到2016年樓市上漲過快，各地才紛紛強化限價規定，提出了對部分備案樓盤制定最高限制售價等措施。

一升一壓，留給開發商的盈利空間就會縮小。杭州房產自媒體“西湖樓市”以綠城集團分別以2008年、2015年和2019年拿下的西溪誠園、留香園、曉風印月為例具體梳理指出：這10年間，地價與售價之差縮水了33%。

對於開發商來説，要在有限的區間裏獲得更多利潤，“減配”、節省成本就是自然選擇。偷工減料成為開發商常用的手段之一。此前，在諸多媒體對房屋質量維權問題的報道中，屋內牆體開裂、房屋滲水、牆體脱落等各種質量問題比比皆是。

“（受限價影響）產品溢價不復存在。這也使得產品和原材料的升級可有可無。企業在符合法律法規要求的前提下，將會儘可能選擇一些更為廉價的供給。這影響了一部分產業的總需求（如公建部分的精裝修等）。”中信證券分析師陳聰直言。

“最好簡配的其實是精裝修。精裝修一般是開發商和購房者另外約定的，不在一般項目成本里。但這卻是最好偷成本的，比如報價2000元一平的精裝修，用平價產品替代等。”陽陽介紹。

但實際上，對於房屋質量的監管，從土地取得開始，就有嚴格的要求。一般來説，房地產開發普遍涉及土地取得、在規劃指標內通過設計院出圖、找施工單位建設項目、達到預售條件進行銷售，最後建成交房等幾個過程。在整個過程中，設計院、施工單位、監理單位、開發商的工程人員，以及政府的職能部門會在不同階段對房屋的核心質量提出明確要求，並進行嚴格監管，比如房屋的主體結構、樁基部分等。

房屋竣工之後，還將先由建設主管部門的建委、質檢站，以及規劃審批部門的規劃局、設計部門，以及消防支隊等相關部門進行建築、質量、消防等驗收，之後才是向購房者交房。

然而，部分開發商依然挖空心思的鑽漏洞。陽陽直言，“部分開發商依然有可以‘操作的空間’，比如不在房屋核心質量和設計裏的綠化、房屋外立面、入户大堂等公共區域的問題是不受質量監管的。此外，室內的牆面空鼓等問題也是一樣。”

大多數時候，即使出問題被維權，開發商也有應對方法，維權的最終結果往往並不盡如人意。“對於業主維權，很多開發商尤其是中小開發商，往往能拖則拖，能敷衍就敷衍。”陽陽稱，這些都是開發商慣用的對策。“最終得以解決的案例雖然也有，但少之又少。”

不過，即使樓盤維權頻發，購置房產依然是剛需，出現維權的樓盤，對銷售的影響並不大。6月4日，燃財經前往萬華城和林溪郡銷售中心，現場均有不少人正在看房。以萬華城為例，當日下午三點左右，區域沙盤和項目沙盤前都有一兩組帶看，樣板間也有一組參觀。在洽談區，也有大概四組客人。“該買的不是會買，不影響銷售。”萬華城銷售中心的一位銷售人員表示。

重慶的龍樾生態城也在3月底因為噪音嚴重、綠化面積嚴重不達標、配套設施嚴重減配等問題遭遇業主維權。但4月18日發佈的重慶住宅周度排名中，該小區又以20698萬元的成交金額排名第二。

未來購房者是否會收到質量更差的房子？答案並不明朗。“誰都以為自己會是幸運的那個。”鄭邡直言。當不幸發生在每一個人身上之前，每一個人都是這麼想的。

“面對質量問題，購房者應該拿起法律的武器，保護自我權益。”徐斌表示，從上而下監督，更利於房地產行業的良性發展。

買到問題房子，你會維權嗎？

[點擊[燃次元]，瞭解更多財經報道](https://mp.weixin.qq.com/s/EdwT8d-KS5H2pRWUPvjmqg)