又一個“地產界蘋果”想上市_風聞

文|內幕君

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1969年9月，鎮江專區管轄的武進、丹陽、揚中、江寧四縣，各有1000個青壯年民工被抽調去南京西南郊梅山。

這4000個人和上海來的一批建築工人、幹部一起，要在那裏建一個大型鋼鐵廠。

建成後的廠將作為上海寶鋼的原材料生產基地。

那可是一項大工程，牽頭開發運作的是國家冶金部和上海市，並經國務院批准。因為工程指揮部成立於1969年4月24日，這一天又逢“九大”閉幕，工程就被叫作“9424工程”，梅山鋼鐵廠稱為“9424廠”，梅山被大家稱為9424。

這個有着代號“9424”的地方，是石榴集團創始人崔巍第一份工作所在地。

有人説崔巍創業前在上海當過老師，也有人説是在南京。

兩種説法都沒錯，上世紀80年代末崔巍在梅山教書。除了“9424”，梅山還有另外一個稱號：

南京的“小上海”。

當時的梅山屬上海寶鋼集團管理，來建設梅山的多數是上海人，他們在梅山的薪資等同上海待遇，小孩的教育同步上海教材，參加的也是上海高考。

在2008年移交南京雨花台管理之前，梅山相當於上海一塊“飛地”。

從上海師範大學地理專業畢業後，江蘇人崔巍前往梅山一中任職，教地理。那是上海寶鋼投資興建的一所廠辦學校。

在代號9424的梅山，崔巍大概受到了一些啓發，日後他踏入地產圈，總喜歡用數字命名產品系甚至企業。比如：

K2、M5、V7。

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和狗蛋一樣，很多人都知道世界第一高峯叫珠穆朗瑪，但不知道第二高是誰。

愛爬山的地理老師崔巍知道並且特別喜歡世界第二高峯：

位於喀喇崑崙山脈的喬戈裏峯，簡稱K2。

在國際登山界的共同認知裏，喬戈裏是8000米以上攀登難度最大的山峯。

更名為石榴之前，崔巍的地產公司就是以喬戈裏為名，簡稱K2地產，他的理念是：

做第二，不做第一。

崔老師覺得槍打出頭鳥，還是低調好。

張開翅膀的鳥其實也容易被打。

很多地產人記得2016年12月3日發生在鄭州街頭的一幕：15家開發商組織百台車上街“維權”，車身貼着白布印着黑字“K2們滾蛋”“K2搶地、回遷無望”。

狗蛋説，第一次見房企這麼聲勢浩大地給自己維權，也是第一次見一堆房企控訴一家房企。

鄭州房企之所以聯合起來“維權”，是因為他們聽説過幾天的土拍，K2又報名了，9宗地報了7宗。

那時候的K2讓鄭州房企聞風喪膽到了極致。

在這半年前，K2地產首次殺入鄭州，頻頻在土拍市場叫價搶地。即便最後沒拿到地，它也能把地價往上抬幾個階，這讓習慣了底價拿地的鄭州同行特別不自在。

當年《大河報》還專門梳理了K2在鄭州的“搶地史”：

6月15日，惠濟區東趙村地塊出讓，內定企業萬科天倫聯合體以高出底價2400萬取得；

6月17日，金水洋槐村城改地塊出讓，承擔該地塊前期一級土地運營的國控比底價多出9000萬才拿下。 

7月1日，惠濟區5宗城中村改造地塊出讓，其中4宗地的內定企業和昌以高出底價1600萬元拿下。

這些地塊拍賣時，K2都參加了。

7月7日，高新區石佛村72號地拍賣，前期參與城改的內定企業謙祥撲空，而K2以高出底價4.12億元、總價近9.4億元拿下。同天拍賣的其它地塊都拍出了高溢價。

張開翅膀撲食的K2，這回徹底惹怒了鄭州同行。大家指責K2：

不懂規矩！

K2地產的“野蠻人”標籤被打在了鄭州地產圈公屏上。

在大家眼裏，那些房企前期參與一級開發，在土地整改過程中把屬於政府該做的事都做完了，後期拿地是約定俗成的事，K2半路殺出不講武德，都不知道心疼人的。

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被同行集體“維權”之後，剛把公司名字從K2改成石榴不久的石榴集團，在凌晨發了一份公告，表示：

我們投降，我們全面退出鄭州土地市場的公開競買。

這份退出公告結束了K2在鄭州鋒芒畢露的歲月，但不妨礙它向別處進擊。

自打2013年以46億代價，從九龍倉、和黃等房企嘴裏奪下長寧新華街道地塊，成就上海當時的“總價地王”，K2就已經展露了它的生猛。

當時，K2以福潤天成的名字競拍，一上來就加價5.63億，隨後每舉一次牌就加價“一個小目標”，把見過大世面的九龍倉們看呆了。

大家以為福潤天成是哪個大房企的馬甲，最後發現是北京通州房企K2地產的。

退出鄭州之後，K2以石榴之名行走江湖繼續勇闖天涯，2018年公司新增土儲468.43萬㎡，是上年度的13倍，是上上年度的3.6倍，不過拿地逐漸下沉到三四線城市，主要分佈在京津冀、長三角城市羣。

與此同時，石榴集團的淨負債率在2018年達到180%。

最近幾年，行業門檻不斷抬升，樓市調控花樣多，石榴擅長在郊區搞高端住宅並通過“抬地價拉房價”帶動銷售的打法，已經很難玩得轉了。

曾經用這套打法，石榴（K2)在北京通州大殺四方，K2玉蘭灣以18萬㎡銷售面積位列2013年度北京單盤面積銷冠。

清水灣、百合灣、M5郎峯、海棠灣……

石榴（K2)在通州開發了一個又一個項目，成為“通州之王”，並一度做到北京市場TOP5，2014年銷售突破百億大關。

現在，石榴的銷售額還徘徊在100億到200億之間。

狗蛋説，這樣的規模其實不用糾結“做第二不做第一”，應該糾結的是能不能不掉隊。

4

石榴創始人之一的崔巍很喜歡爬山，公司內部有登山拉練的文化。

另一個創始人桑春華説過，每年公司都會停掉所有業務，利用三天工作時間登山拉練。

這樣一家愛攀登的公司，也有跨不過山的時候。

比如，攀登戰略轉型這座高峯時。

K2改名石榴，已經不是崔巍第一次給公司改名，在K2之前，他的公司叫華美。

每改一次名，崔巍就進行一次戰略轉型。

2001年崔巍北漂創辦華美，那時候公司主要做一手房代理業務。2007年更名K2，崔巍開始轉做開發商。

2016年底改為石榴時，公司宣佈開啓多元化戰略。那時候，很多房企都在搞多元化，改名的很多。狗蛋説他見過最多的是把“地產”兩字去掉，比如恒大地產集團改成恒大集團，名字改掉，姓氏保留。

像K2更名換姓改得上帝都不認識的房企，在圈內還是第一家。

從世界第二高峯到水果石榴，崔巍對企業有了一個全新的展望：

聚合是力量，分散是生機。

當年更名的發佈會上，桑春華説到企業未來發展方向時，直言“石榴要做地產界的‘蘋果’”。

如果用思聰的愛情語錄來説，就是“活到老學到老，我一定會往更好的方向進步”。

在那個發佈會上，桑春華拿外界的負面報道自嘲一番：這是一家靠販賣情懷的公司！這是一家資金鍊緊張的公司！可能，馬上還要加一條：這是一家只會改名字的公司！

當時樂視體育聯席總裁劉建宏坐在台下，輪到他發言的時候，他接着桑SIR的話也自嘲起來：

這是一家只會做PPT的公司，説的是樂視。

以現在的眼光回望，其實這是兩家有着深刻自我認知的公司。

石榴想通過“地產開發、科技孵化、創業投資”三大業務，追趕科技創新的時代大潮，但時代的浪潮實在太捲了。

2016年石榴孵化出熊貓公寓，按照計劃，這個長租公寓項目應該在2020年達到30萬套託管房源的量級。

小説裏總裁霸道追愛，現實中思聰也當“舔狗”，夢想和現實是有落差的。長租公寓市場上已經沒有熊貓什麼聲量。

這個行業本身都卷無可捲了。

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石榴宣告轉型的2016年，滴滴出行總裁柳青去蘋果總部拜訪庫克。

她跟蘋果CEO開玩笑説，滴滴的法定名稱是小桔快智，以水果命名的公司都能幹成大事。

想做蘋果的，除了石榴還有桔子。

最近，這兩個水果都要衝刺“上市”了。

6月11日，滴滴出行向美國SEC提交了IPO招股書。

5月31日，石榴集團向港交所提交了IPO招股書。

石榴也是今年國內第一家衝擊IPO的房企。狗蛋説“不做第一”也沒辦法，其它房企該上的都上了。

不過狗蛋有些擔憂，因為那些想做“地產界蘋果”的房企過得都不是太好。

比如去年遞表“失效”的SEEDLAND。