中南建設陷“明股實債”之嫌，陳昱含向遠而生成空談？_風聞

　　“中南建設經營性現金流入1293.1億元 加權平均淨資產收益率創出新紀錄”“中南建設逆勢展現穩健成長步調”“穩健經營邁入‘長坡厚雪’賽道”“淨利潤增長70%，目標最晚2022年降至綠檔”……面對網上頻頻被讚的中南建設，回顧他的發展歷程，我們可以發現在這一系列光環的背後也滿載風霜雨雪。面對泥淖，中南控股集團董事兼中南置地總裁陳昱含表示：“尋求韌性、穿越週期，向遠而生不是一種選擇，而是一種必須。”

　　

　　繼續《中華人民共和國民法典》的正式實施，《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》於2021年1月1日起正式實施。這是房地產領域繼“三道紅線”後最重磅的規定。然而，在此前實施的“三道紅線”，讓不少KFS一度陷入困境，難以通過舉債擴大規模，不少房企的債務償還，也不能靠舉債進行，只能依賴銷售回款。而在2019年，三線全踩的房產界大佬中南建設，截至2020年末，淨負債率同比下降約七成至97.27%，而扣除受限資金後的現金短債比和剔除預收款後的資產負債率則分別為1.04和79.76%。依據“三道紅線”新規，中南建設兩項指標滿足要求，處於“黃檔”，且預計最晚2022年降至綠檔。

　　然而，降檔背後，中南建設被爆調整了拿地力度，並採用合作開發等方式。近段時間，經調查發現，中南建設多個信託合作仍涉嫌“明股實債”，並疑借道永續債信託調節槓桿。

　　這是繼中南集團創始人、董事局主席陳錦石之女陳昱含接任中南置地董事長、總裁職務後，近日頻繁為子公司擔保，股價持續低迷的中南建設再次涉嫌“明股實債”、“利益輸送”等事件被推上風口浪尖。彼時，《中國科技投資》曾對中南建設通過信託操作“明股實債”進行過報道。

　　成擔保常客？中南建設深陷“明股實債”之嫌

　　今年3月，中南發佈相關擔保公告，董事會認為，向公司子公司提供擔保，是基於子公司發展需要。董事會對外宣稱，目前子公司經營正常，償債能力強，擔保不增加公司風險。提供擔保不損害公司及其他股東，特別是中小股東利益。而事實也並非如此，通過天眼查瞭解到，中南建設自身風險與子公司相關風險累計超萬條，去年全年公司共有逾40條被起訴公告。

　　

　　業內人士表示，頻繁為子公司擔保的背後，是中南建設以股權投資為名義的融資，據瞭解這些股權投資行為多數設置了回購期限。然而在之前的幾年，中南建設的業績賬面整體向好，從此前披露的年報數據來看，2015年公司整體營收為204.5億，而2019年攀升到718.3億元。但與此同時，公司的負債規模也在持續擴大。

　　自2019年起，中南建設通過五礦信託旗下的多個項目融資（包括莆田瓏禧台、温州梧田項目、福州樾庭、泉州中南濱江銘悦等）。在有的擔保公告中，五礦信託雖然以入股方式進行投資，但中南建設明確指出，到期後轉讓方會回購股權。既是入股方式進行投資，卻為何有回購預定？有專業領域人士表示，回購行為構成了“明股實債”之嫌。在實際交易中，資金缺乏方與其他融資性公司（主要是基金公司、資產管理公司、信託投資公司）通過新設公司或增資的方式簽訂明面上的《股權投資協議》獲得一筆出資資金，另外還配套補充協議以實現一段時間後資金的退出。

　　且在“明股實債”的投資模式中，融資方一方面可以滿足自身融資需求，另一方面可以在賬目上擴大自身的股本金，不佔用授信額度。同時，此投資模式也可以有效降低資產負債比；其次，投資方一方面可以規避自身不存在放貸資質的法律規定，另一方面可以在較低風險前提下獲得相應收益。

　　“黑馬”轉型“白馬”？三四線項目去化能力成關鍵

　　據媒體報道，在中南置地2020年年會上，陳昱含曾表示“品質做不好，蒼天饒過誰”，指出中南建設存在盈利能力和產品能力兩大短板。彼時，其還稱“對於中南，補短板就是生產力”。

　　

　　在她看來，中南建設產品品質不足，客户滿意度偏低；產品價值感不強，還缺少識別性強、高感召力的價值標籤；盈利能力方面，中南建設存在毛利率顯著低，歷史負擔侵蝕、地價和成本偏高、產品做錯或溢價能力差等不足。“未來的中南好故事，是從黑馬到白馬的奮鬥史，即從成長型公司轉型為穩健發展型企業，對增速和經營質量進行有效平衡。”她在中南建設2020年報發佈會上的這番豪言壯語，令人耳目一新。

　　對於上面提到的低毛利率問題，是什麼原因造成的，又該如何提升？帶着這樣的疑問，我們進行了深入剖析。

　　據克而瑞數據顯示，2020年上半年，行業179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，相較之下，中南建設17.29%的綜合毛利率幾乎只有行業毛利率的一半。中南建設的業務結構包含了房屋銷售和建築施工，其中前者利潤率較高為19.1%，但依然低於行業毛利中位數。拉長週期看，2015~2019年中南建設的毛利率分別為21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%，均大幅低於行業同期毛利中位數，由此可見中南建設的盈利能力一直偏弱。

　　對於毛利率低下，中南建設此前曾表示，由於公司的戰略選擇不清晰，在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的項目，這些城市市場容量有限，項目銷售週期長，導致資金時間成本高，項目利潤率低。

　　直到目前，以上問題沒有緩解。此前，三四線城市的樓市需求較為依賴棚改支撐，但2020年棚改已經基本結束，加之絕大多數三四線城市缺乏產業支撐、年輕人持續外流，三四線城市住房需求出現明顯下滑趨勢。反映在“重倉”三四城市的中南建設身上，則是銷售目標難以完成。數據顯示，2020年，中南建設房地產業務實現合同銷售金額2238.3億元，僅完成2020年2300億元銷售目標的97.32%。

　　顯然，中南建設規模龐大的三四線項目去化能力，不僅關係到未來毛利率能否持續提升，更關係到公司的安全性問題。這也將成為它向穩健經營“白馬”轉型的難點之一。

　　2020年10月至11月，大眾網·海報新聞連續曝出了淄博中南·樾府的質量問題……產品是一家公司安身立命之本，公司掌舵人陳昱含也深刻明白這個道理。然而，持續披露的頻發的事故和質量問題已在透支中南建設的品牌，甚至會直接影響未來的去化。這些都是房二代陳昱含亟待解決的“後遺症”，更是事關其能否將“黑馬”轉變為“白馬”的關鍵，否則一切都是空談而已！

　　陳家有女，名曰昱含，地產圈不可忽視的“力量”。被認為是房企二代接班人中，思路最清晰、變革精神最強的一位，能否帶領‘青春期’已過的中南建設走向質速雙升呢？這是一個未知數，期待在不久的將來能聽到好消息。（內容來源：財觀社）