潘石屹最後還是跑了！195億出售SOHO中國，黑石接盤_風聞

十年前，SOHO中國曾是與萬科、恒大平起平坐的房地產巨頭。如今，隨着全盤出售，中國房地產牌桌上再無SOHO中國。

黑石195億接盤

6月16日，SOHO中國在港交所發佈公告稱，黑石集團已發出全面要約收購，擬以每股5港元、合計236.58億港元（約合人民幣195億元）價格取得SOHO中國的控股權。相比去年傳聞的40億美金，此次要價大幅縮水。

交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，潘石屹和張欣將從SOHO中國董事會退任，不再擔任執行董事，黑石集團將向董事會提名新的執行董事。

黑石是美國規模最大的上市投資管理公司，截至2021年第一季度，管理資產總額約6488億美元（約合人民幣超4萬億元），專注於私募股權、房地產等領域投資。

近年來，黑石集團的身影多次出現在國內房地產開發商的資產收併購之中。2021年1月，黑石集團以40.62億元的價格收購了富力旗下位於廣州國際機場富力綜合物流園物業的70%權益；6月3日，泛海控股與黑石集團簽署協議，前者以13億美元的價格出售旗下美國國際數據集團（IDG）。

若此次私有化SOHO中國成功，黑石集團將完成在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。這也意味着，潘石屹離場之路將迎來終點。

今早，SOHO中國復牌大漲超20%。SOHO中國此前已停牌兩日，停牌前SOHO中國股價曾連續大漲，近10個交易日內漲幅接近60%。

昨晚公告發出後，潘石屹第一時間在微博上轉發了SOHO中國的官宣微博，沒有任何配文。一如他此前不斷拋售資產時的決絕……

賣賣賣已不是新鮮事

近幾年，SOHO中國頻繁出售資產。潘石屹“賣賣賣”已經不是新鮮事。

2014年，SOHO中國賣了上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO的近一半物業面積，總價82.8億元。

2015年，又通過股權轉讓的形式，SOHO中國將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益賣給復星，總價84.93億元。

2016年，SOHO中國又賣了上海SOHO世紀廣場，總價32.2億元。

2017年，SOHO中國進一步賣掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩餘物業面積，總價85.8億元。

到了2019年，在傳出出售“八大金剛”之前，就有消息稱SOHO中國已經把共享辦公的相關資產SOHO 3Q打包轉讓了。

所謂的“八大金剛”是指北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。其中，麗澤SOHO目前還處於建設中。

但是SOHO 3Q可是潘石屹曾經最為看重的業務，潘石屹曾説：“我做事情特別聚焦，SOHO 3Q將是未來SOHO中國的主營業務，其他的業務我都不會做”。

曾經，潘石屹還打算在2019年將SOHO 3Q分拆上市，但是沒有等到SOHO 3Q上市之日，卻傳出被出售的消息。築夢之星內部員工之後也表示確有此事。

一路賣賣賣之下，SOHO中國的資產持有量持續減少。但其實早些年SOHO中國也曾輝煌過，可2012年宣佈轉型，從“開發銷售”轉為“自持租賃”後，便撲了空，業績下滑，或許這才轉而走上拋售物業的路。

業績持續下滑

2010年，銀河SOHO當年賣出146億，成為單體項目的全國銷售冠軍，潘石屹把它們賣給了包括西北煤老闆和江浙民營老闆在內的全國客户。

巔峯時期，SOHO中國的利潤能與住宅開發商千億營收產生的利潤相當。

2012年，SOHO中國營收153億，淨利潤約105.85億。同一年，萬科營收首次破千億達到1031.2億元，淨利潤為125.5億元，而當年萬科的銷售額是1412.3億元，全球第一。

也正是在這一年，SOHO中國宣佈轉型，計劃以售轉為租來抓住市場機遇，但卻撲了一場空。持有出租模式並未持續很久，2013年SOHO中國淨利潤下降至73.88億元，隨後在2014年開始了又一輪整售，此後賣的動作一直未停。

根據公司歷年財報，2014年—2018年，SOHO中國淨利潤表現不穩定且下降明顯，從40.8億元急降到5.65億元。

去年，SOHO中國營收增長19%，不過營業成本增長至8.01億元，增幅為137.7%，全年淨利潤同比減少58.83%，為5.435億元。

顯然，SOHO中國錯過了這幾年中國房地產的發展機會。恒大、碧桂園等房企抓住市場紅利，利用槓桿將銷售額做到幾千億，淨利潤達到三四百億，遠超SOHO中國。

從SOHO中國業績數據上看，潘石屹確實沒啥可留戀的。更讓潘石屹下定決心的，恐怕是不斷上升的空置率，辦公室租不出去，錢自然不好掙。

高力國際提供的數據顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。北京寫字樓租金從2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米，降幅達到8.4%，為十年來租金同比最大降幅。

2021年1月，潘石屹在公司會上稱，2020年4月、5月，公司業績滑落至歷史最低谷，自持寫字樓的退租面積、租户欠款額達到公司成立以來的峯值。SOHO中國的主要收入來自於上述物業的租金，2020年SOHO中國的租金收入為15.38億元，較2019年下跌約16%。

被質疑為“潘跑跑”

據不完全統計，過去幾年，SOHO中國通過出售資產套現約293.41億元，卻未買過任何一個項目或土地，在SOHO中國大舉兜售商業物業的幾年裏，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當一部分流向潘石屹夫婦設立在開曼羣島的家族信託。

數據顯示，最近6個財年內，SOHO中國累計實現135億元淨利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。

媒體報道，潘石屹家族大筆投資海外資產，特別是愛在紐約掃樓。

從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6 億美元收購曼哈頓公園大道廣場的 49% 股權，以及 7 億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈 40% 的股權，而他們的長子潘瑞也已經在英國成立了房地產公司並投資多個項目。

人們常説，資本的首要是來去自由，但看到潘石屹清倉中國資產的時候，一些人心中卻很不是滋味。他們在意的是，先富帶動後富，結果先富的帶着錢跑了。話又説回來，能不能跑，看的是本事，想不想跑，看的是本心，如果身在曹營心在漢，跑只會是遲早的事。