毛利偏低、盈利能力弱，中南建設的槓桿遊戲讓房產質量成大隱患_風聞

　　

　　資本從來是公平、中性的，不會是無緣無故的。

　　從最高值10.45元/股，持續下跌，截至2021年3月12日，中南建設收盤價7.29元/股，跌幅超30%，市值縮水近三分之一，過去一年機構減持近半。

　　一邊聲稱償債能力強、現金流風險低，一邊不斷融資還債，中南建設自相矛盾的言行，難掩其盈利能力不強的苦澀。

　　中南建設近日對外發布公告，公司將為子公司擔保發行1.5億美元高級無抵押票據，息票率12.00%，到期日為2022年6月8日。資金用途為現有離岸債務進行再融資。

　　為什麼利率這麼高還要借？

　　難道中南建設賬面上已經沒有資金了嗎？

　　據瞭解，中南建設2019年6月首次發行美元債，當時5億美元的3年期美元債票面利率為10.875%；2020年8月，中南建設發行了一筆2億美元、364天的短期美元債，利率也達到了9%。

　　而在今年4月8日，中南建設發佈公告稱，此前2019年發行的3.5億美元、0.5億美元和1億美元三筆美元債將於2022年6月18日到期，將這三筆合併成一筆在香港聯交所上市，並將債券到期日延至2024年4月到期，將票面利率提高至不低於11.5%，最終有1.9億美元債接受交換要約。

　　從穆迪的標準看，這種債務的展期和高息交換邀約，屬於實質性的債務違約。

　　公開資料顯示，發源於江蘇的中南建設，主營房地產開發，通過佈局三四線城市、使用高週轉戰略盤活資金的“打法”迅速擴張，2009年借殼大連金牛成功上市。相較於其他房企，中南建設業績的增長主要還是以量取勝。為了擴張，該公司在拿地方面毫不手軟。

　　數據顯示，中南建設2020年全年拿地金額766.3億元，同比提升49.5%，權益拿地金額同比提升12.7%。拿地金額/銷售金額為34.2%，較2019年提升8.1個百分點，拿地力度明顯提升。

　　快速擴張的背後是連連攀升的債務。

　　最近三四年間，中南建設債務持續攀升，償債壓力巨大。

　　歷年年報顯示，2016年中南建設負債率為30.06%，2017年187.73%。2018年~2019年分別為228.17%、309.65%，2020年三季度資產負債率達82.5%，淨負債率為136%，累計負債逾300億元，相當於2016年的三倍。

　　截至2021年第一季度，中南建設的有息負債778.5億元，負債總額3097.16億元，總負債率85.98%，淨負債率為97.54%。

　　當然，中南建設面臨的問題不僅限於此。

　　2020年10月30日，淄博市桓台縣住房和城鄉建設局下達一份《停工整改通知書》，由中南旗下的淄博錦琴房地產有限公司開發的桓台中南樾府19號住宅樓，因工程存在隱患被停工整改。

　　2020年3月19日，合肥城鄉建設局通報表示，2020年3月11日下午，合肥中南樾府項目二標段工程發生一起生產安全事故，造成1人死亡。

　　2019年5月11日，在陝西省延安市寶塔區，中南建設全資子公司施工總承包的項目發生機械傷害事故，導致1人死亡。

　　2019年年5月1日上午10時，在湖北省武漢市黃陂區，由中南建設全資子公司建設的中南拂曉城108一期項目二標段發生物體打擊事故，死亡1人。

　　2019年1月，山東濰坊市建設工程質量安全監督站發佈的文件顯示，中南錦悦房地產開發公司開發的中南保利樾府項目發生一起起重機械墜落事故，導致1人輕傷。

　　致死事故就有多起，中南建設房屋質量問題就更多。

　　數據顯示，截止2020年末中南建設在建項目規劃建築面積合計約3042萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1430萬平方米。

　　從公司業務層面來看，2020年中南建設實現合同銷售額2238.3億元，相較歷年數據，其銷售額增速已出現明顯放緩。

　　伴隨着中南建設對規模擴張的訴求，公司高速週轉背後疑似涉嫌“明股實債”、旗下產品質量堪憂遭投訴等問題。

　　不斷產生的問題，直接壓低了中南建設的毛利率和淨利率水平。

　　數據顯示， 2015―2020年中南建設的毛利率分別為21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。

　　儘管從年報上來看，中南建設無論是從銷售額、營收、利潤等方面是表現均好型的房企，但資本市場給予的融資定價，背後一定有其邏輯。

　　根據中南2020年年報中披露的截至當年底的存貨貨值1844億元可靠的話，今年4月份中南建設總經理陳昱含在業績會上公佈了2021年銷售目標2500億，如按照65%的去化率來測算，在今年上半年必須至少要有3900億元的貨值。

　　而今年前5月僅完成了502萬方的新增土儲，相應對價為164.02億元,即使按照前5月1.37萬/平米的銷售均價測算，也只是新增了690億元的新增貨值，加上去年底的1844億元，也只有2534億元的總貨值。

　　離3900億元的目標貨值，尚存在1400億元的缺口。

　　事實上，從中南建設目前的表現來看，2021年銷售目標難以達成，2020年銷售規模將驟降幾乎已成定局，畢竟手中已經沒有多少貨了。

　　不過理性的資本市場，相信對此看的還是很清楚的！