中駿商管為“勾地而生”，毛利高卻有“遠慮”_風聞

　　6月6日，中駿商管通過港交所聆訊，將在港股上市。作為非典型閩系房企中駿集團旗下企業，中駿商管是一家非典型的物業管理公司。

　　中駿集團，很不一樣的閩系房企

　　分析中駿商管前，不得不先分析中駿集團。

　　中駿集團是一家非典型閩系房企，不僅是因為其把總部遷往了上海，而是因為其公司戰略與典型閩系房企錯位、甚至“背道而馳”。

　　閩系房企絕對是地產界的黑馬羣體，趁着地產回暖週期，2016年以“快擴張、高槓杆、快週轉”快速崛起。當年，閩系房企搶佔了房企百強的20%，閩系房企也被稱為“地王收割機”。

　　但當時的中駿集團卻在閩系房企中顯得非常保守，2016年8月，中駿集團中期業績會上，董事會主席黃朝陽還明確表示，“中駿沒有計劃把目標調高，我認為現在追求規模已經沒有太大的意義了。”

　　不過，發現業績落後太多的中駿集團隨後醒悟，在2017年提出2020年達到“千億級規模”的戰略目標。不過，中駿集團又走了與其他閩系房企不一樣的道路。中駿集團確立了以地產開發為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼的“一體兩翼”戰略。

　　簡單來説，中駿集團的戰略就是以購物中心和公寓項目來勾地，通過幫助政府做商業配套來獲得低價土地。這種模式在三四線城市更有競爭力，這又使中駿集團土儲集中在三四城市，與主流房企重返一二線城市的趨勢“背道而馳”。

　　中駿商管，非典型物業管理公司

　　近年，大型房企紛紛分拆旗下物業公司上市來幫助公司融資和降低負債。中駿商管上市的目的不言而喻，但其經營模式和業績構成與大多數房企旗下的物業公司大不一樣。

　　中駿商管可以説是為中駿集團“勾地”而生，商業項目收入佔了其收入大頭，且商業項目毛利率也高於住宅項目。這應該也是其企業命名採用“商管”而非“物管”的原因。

　　數據顯示，2020年，中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率達到59%，近乎住宅物業毛利率的兩倍。同年，商業物業用100萬平方米的在管面積貢獻了62%的毛利，而住宅物業用15倍的在管面積僅貢獻了38%的毛利。

　　2020年初，中駿集團宣佈2025年要佈局100個世界城項目，並實現60個項目開業。中駿商管的商業物業管理及運營服務收入及利潤還會大幅增長。

　　中駿集團及中駿商管的“遠慮”

　　勾地模式為中駿集團和中駿商管埋下了“遠慮”。

　　中駿商管招股書顯示，2020年，來自中駿集團開發的項目，一、二、三線城市收益佔比分別為10.2%、9.7%和80.1%。無論中駿集團還是中駿商管，收入都過於依賴三線城市。

　　三四線城市棚改紅利遠去，大多數三四線城市人口都在流失，三四線城市樓市正在走弱，削弱了中駿集團的盈利能力。近年來，中駿集團營收大增，但利潤增速卻呈下降趨勢。2017-2020年，中駿集團的歸母淨利潤增速分別為37.07%、19.2%、3.69%、8.1%，未來還可能進一步走弱。

　　商業地產沉澱資金多，回報週期長，對房企的現金佔壓大。中駿集團經營性現金流淨額已經連續兩年淨流出，2019年和2020年該指標分別為-70.88億和-33.78億元。在“三道紅線”壓力下，這是非常大的風險。

　　三四線城市政府願意以低價住宅用地換取開發商配套商業項目，本身就説明這些商業項目具有風險。三四線城市消費力相對較弱，一些上客率較高的知名連鎖品牌商對三四線城市的入駐非常謹慎。同時，在電商等線上商業擠壓下，實體門店經營壓力巨大。同時目前三線城市中已經佈局了不少新城吾悦廣場等競對購物中心，競爭壓力大。

　　上述情況都對中駿集團和中駿商管的未來構成風險。隨着2025年佈局100個世界城項目的規劃推進，這些風險或進一步放大。