清華教授尹稚：如何解決“房奴”困境？_風聞

日，中國城市規劃學會住房與社區規劃學術委員會年會在清華同衡規劃設計研究院召開。在會上，中國城市規劃學會副理事長、清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長、清華大學建築學院教授尹稚作了題為《對當下中國住宅問題的幾點思考》的精彩主題報告。

住房問題正在變成制約中國未來發展的一個更為核心的問題，主要包含以下幾個方面。

01

“房奴”困境現象

“房奴”困境跟我國的傳統制度設計有關，也跟中國的土地供地政策有關，所以歸根究底是跟我們的住房政策有密切的聯繫。

1985年到1987年是居住區規劃的黃金年代，當時中國面對着嚴峻的住房短缺問題，單純的靠政府+單位以公益性住宅為核心的住房供給制度無法滿足國家所有公民非常旺盛的住宅需求。因此到1985年，居住區的統一開發建設進入高峯期。隨着1990年開始推行土地有償使用制度，啓動房地產型住宅開發建設，於是商品住宅的開發建設進入高峯期。兩個高峯期發展到今天，統計數據顯示存量住宅已呈現過剩狀態。2018年，我國城鎮居民人均住宅面積達到39平方米。其中空置佔多少，投資佔多少，真實住房需求又佔多少？雖然有這麼高的統計數字，但現實還有兩三億的“房奴”，還有大量年輕人的剛性住房需求解決不了。問題究竟出在哪兒？

中國房地產業發展的最初目標是解決居住問題，這對提高人均住宅水平，解決當年住房嚴重短缺的問題是功不可沒的。但是房地產業發展經歷了40年，到今天出現了嚴重的異化現象，也就是“住宅的金融工具化”。政府建設和維護城市很重要的一部分財政來源是靠土地出讓，而土地出讓裏面最大的一個板塊是住宅供給。老百姓熱衷炒房，是因為炒房收益率高於中國任何其他產業，這個現象在香港也發生過。社會危機的爆發，與其社會經濟走向有密切關係。大概最糟糕的結果就是房地產變成了非標定的但是實際上的支柱產業。中國是否能將房地產業作為支柱產業，是否能走這條道路，是非常值得反思的。

02

解決路徑的探索

1. 房地產税政策

只有將房地產去金融工具化，才能扭轉房地產政策的異化現象，這需要從制度設計上去考慮。這些年政府在這方面也採取了一系列調控措施，開展了大量的試點，例如房地產税政策。但是由於房地產税政策的目標錯配，所以最後不了了之。很多人將它看作調控住宅價格的工具，也有的試點把它作為調控資源過度佔用的工具。但是房產税實際最核心要解決的問題是控制住宅交易過程當中的綁架資金問題，這也是走向房住不炒最核心的一個問題。如果交易中的大額利潤收歸國有，那麼老百姓至少不會把炒房當做最重要的資產升值渠道，這樣才可以使得散佈在民間的大量的資本真正投入到對中國未來發展有效的實體經濟，而不是把資本都埋在“磚頭瓦塊”。這涉及到一系列後續土地政策、住房政策的改革。

我們總説中國存在着“千城一面”的問題，中國“千城一面”的問題並不簡單是看到的表象。首先因為中國的爆發式發展時間很短，大規模建設時期只有近40年左右，在短期內要想實現建築材料、建築技術、建築構造做法等有重大的進步是不現實的。這是一種所謂的建造技術本身導致的千城一面的問題，是從外觀看得到的。還有更深層的原因是城市的經濟結構，以及路徑依賴的“千城一面”，這個才是背後更為可怕的。如果沒有差異化的房地產税政策，特別是不同行業之間的差異化的税收政策，很難使中國真正走出“千城一面”。

2. 中心城市、城市羣及都市圈的發展

在下一輪的城鎮化進程當中，中國需要中心城市作為國家未來參與國際競爭的發動機，要聚集更多的年輕化的人羣，有創造力的人羣來支撐未來城市的發展。中心城市是產業中心、消費中心，甚至調控好了也可能成為未來拯救中國人口下滑的高水平生育中心。但這些城市，恰恰同時也是炒房最厲害，房價最高的城市。它真的適宜居住嗎？這是一個值得思考的問題。

在走向區域協同、區域合作的過程當中，國家開始培育現代化都市圈和城市羣。那麼在這些都市圈和城市羣裏，有大、中、小城市不同序列的分佈。如果採用一刀切的財税政策，這些中小城市和小城鎮的發展出路何在？它們更適宜居住，而並不一定適合於高端產業的發展。如果不能在這樣的一個架構體系下，實現各種差異化的行業税收政策，差異化的房地產政策的話，很難推動這些中小城市乃至小城鎮走向更為宜居化的發展，從而與中心城市形成有力互補。

3. 職住平衡的探索

職住平衡是這兩年討論比較多的一個問題。很多規劃師試圖在一塊有限的土地內通過就業用地跟住宅用地的平衡來實現職住平衡，這是不現實的。因為住宅用地與就業用地在地價、地租的競標曲線不同，也就造成了適合就業的地方的房租、地價並不適合居住。在這種情況下，中國未來大、中、小城市實現差異化互補發展，解決職住平衡問題的根本出路在於發達的城市羣和都市圈內通勤網絡的建設。只有走這條路，才能夠在尊重市場規律的前提下實現更高水平的職住平衡。

圖片來源：攝圖網

03

居者有其屋

“居者有其屋”這是一個夢想，是我們古人的夢想，也是當代人的夢想。清華大學建築學院前院長秦佑國先生曾經問過這樣一個問題，我們是社會主義國家，難道我們公民的第一套基本住房一定要交地租嗎？這是一個很嚴峻的問題。這些年開始有一些人將社會主義生產空間理論和概念引入中國的規劃界。對於建設現代化社會主義、現代化強國的大國而言，其社會主義空間生產理念究竟應向何處發展，這是個問題。首先不應該放到實體經濟中去，使其遵循資本運作規律和市場運作規律，因為住房不僅僅是商品和產品。作為一個負責任的國家，對國民基本住房是有義務的。在這種背景下，對於落實社會主義空間生產理念，最重要的方向應該是改革我國的基本住房的供給制度，從而實現國民住宅基本需求的保障性供給。當年輕人的第一套住房能夠實現保障供給，至少不用一次性躉交70年的地租，這樣將大幅提升他們的社會生存能力。當他們在打拼事業剛剛進入社會的時候，不用再去當“房奴”，有更多的財力、物力應對他的社會性發展和個人的成長。

對於商品性住宅，競價供地、高税收政策以及在交易過程當中的漲價歸公政策的實施，會進一步鼓勵地方政府從自己的建設成就當中來獲得利益。目前的交易制度導致在住宅價格上漲的過程當中，最大的受益者是當初的購買者，這才是大家都去炒房的根本原因。作為一個社會主義強國，走向每户一處基本住宅的未來，實現房住不炒，居民的財產性收入才能最終轉向實體型經濟和發展型經濟，才能給年輕一代更有希望的未來。最近一段時間，網上流行一個詞叫“躺平”，年輕人“躺平”其實是對社會的失望甚至是絕望。如果這個問題不解決，可能中國未來的發展會出現更深層次的制度性危機。

李克強總理最近在談住房問題的時候，提到了“中國政府有保障羣眾基本居住條件的責任”。國民基本住房制度應當是我國實現進一步深化改革當中非常重要的內容。

04

城市社區與農村自建型

住宅的建設與更新

城市社區的建設、更新與農村自建型住宅的建設、更新內容是不同的，城市住宅與社區的更新面對兩個問題：

第一，是解決老舊實體建築的技術性死亡，如何為其延壽的問題。住宅出讓是70年，而有效壽命是30年甚至是20幾年。曾經很多住宅的建造標準是比較低的，如果按現在的“雙碳戰略”，技術標準是更低的。這些住宅跟當下現代化的生活模式是有差距的，這是技術性的衰退。如何挽救它而不造成更大的資源浪費，也是基層社會的再建構過程。

第二，是鄰里概念消失的問題。現在在大規模的商品社區裏面都面臨這個問題，基層的社會羣體組織不具備鄰里概念，是標準的生人社羣。所謂“聚者善其鄰”，左鄰右舍都不認識，怎麼可能善待呢？

農村的自建型住宅走的是另外一條道路，最主要是空置率過高的問題，尤其是在發達地區空置率是非常高的。一個宅基地上建五六層甚至十幾層樓都是有的。而現在本來正常的一個宅基地政策，也就是農村的“三塊地”政策，可以説是進城農民最後的社會保險，當然這對農二代、農三代的價值已經越來越小了。但是實際的建造規模和建造模式已經遠遠突破了這些，出現了兩頭佔用資源，超級浪費以及超級資源空置的現象。如何使這部分資源能夠納入基本保障住房、廉租住房的供給，是非常值得探討的。

城市社區的建設、更新與農村社區的建設、更新其實面對的問題是不言而喻的。找到問題的關鍵點，與不一樣的制度路徑、技術路徑探索，才能真正做到研究真問題、解決真問題。這也是住宅與社區學委會在這次改組過程當中非常關注跨學科建設的原因。未來在這個領域實現進步和改革，需要突破更深層次的制度性障礙，需要更廣泛的學科合作與政策性探討。

05

結語

規劃師以天下為己任，人居環境科學的最終夢想是以“居者有其屋”為核心的。在這樣一種背景下，希望學委會能夠走向更為開放的組織架構建設，建立更為廣泛的學科聯繫，既要“頂天”也要“立地”。所謂“頂天”，就是要在國家的宏觀住房政策和基層社區治理當中有更多的決策性的話語權、決策性的建議權；所謂“立地”，就是我們處理的是最基層的，事關老百姓家庭生活最個體化的單元和細胞問題。

這個領域未來的學術積累和創造更多的是來自於針對中國道路和中國具體實踐的總結和提升。現在面對中國住房和社區問題，簡單的照搬西方發達國家規劃設計經驗的時代已經過去了，我們需要解決的深層次問題可能是其他的國家都沒有經歷過的。中國問題的解決還要依靠於在座各位進一步探索和努力！