地產大佬的旋轉門：一賣了之的潘石屹，四處掃貨的蘇世民_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-06-24 10:44
出品 / 節點財經
“別讓潘石屹跑了”，這句喊了多年的口號，終於在近日一語成讖。
6月16日，SOHO中國（00410.HK）發佈公告稱，黑石集團發出全面收購要約，以取得SOHO中國的控制權。交易完成後，SOHO中國董事長潘石屹和執行董事張欣僅只保留9%股份，並將退出董事會。
同日，潘石屹在個人微博轉發該消息。
這意味着，未來潘石屹夫婦對SOHO中國的作用主要在於“場外幫襯”，持續7年的資產出售之路正式畫上句號。
節點財經注意到，黑石此次計劃以每股5港元進行要約收購，要約最高現金代價為236.58億港元，相較之前傳言的40億美元的交易對價，折扣力度不小，也遠低於潘石屹最初的預期。
不過，以潘石屹夫婦在SOHO中國63.93%的持股比例，還是能有142.8億港元落袋為安。這對於急於離場的潘石屹和業績不振的SOHO中國來説，已經是個不錯的選擇了。
/ 01 /
山溝溝裏走出的房地產大亨
1963年，潘石屹出生在甘肅省天水市潘集寨村。按照《潘石屹：我的價值觀》一書中的介紹，“我們家當時是這個村子裏最窮的一家，周圍的鄰居一直都在幫助我們，送給我們吃的和穿的，還經常幫助我們家幹活。”
雖然家庭條件很困難，但爺爺和父親都是很有文化的人，特別是爺爺，曾是黃埔軍校的軍官，這讓潘石屹從小就享有豐富的精神財富，學習名列前茅。
回憶往事，1978和1987年是潘石屹人生履歷的兩個重要節點。
1978年，中斷十年的中國高考制度恢復，潘石屹成為全班13個學生裏唯一走出大山的孩子，來到了蘭州培黎學校；埋頭苦讀兩年後，1981年，潘石屹又以全校第二名的成績考進河北石油管道學院。
三年大專畢業，他被分配到廊坊石油部管道局經濟改革研究，月薪101元。相比當時在清水縣縣政府工作，只能拿57元錢的父親，潘石屹的俸祿不低。
然而，鐵飯碗加高工資並沒有讓他獲得滿足。
1987年，是一個騷動而熱烈的年份。接着鄧小平南巡講話，市場經濟的啓動催生出各種掘金機會，“我們下海吧”，所有年輕或不太年輕的人心裏都有一股按捺不住的衝動，潘石屹也從北方的廊坊來到了相對更加潮流和開放的深圳。
但在深圳，他沒有找到什麼機會。之後，潘石屹輾轉到了海南。
彼時的海南，由於受特區開發政策的影響，已經熱的“一塌糊塗”了，大量投資商在這裏爆炒房地產，導致大批土地被出讓，被閒置，被用來囤積炒作。
潘石屹很幸運，在海南他不僅搭上了“點土成金”的暴富列車，還遇到了5個志同道合的小夥伴——馮侖、王功權、易小迪、王啓富和劉軍，即後來為人熟知的“萬通六君子”。
六人齊聚一堂，在1991年合夥成立了海南農業高科技開發公司，萬通公司的前身。
和大部分淘金客一樣，他們倒賣批文，炒作土地，很快便掘到了第一桶金。
但比大部分淘金客雞賊的是，他們較早覺察到了海南的地產泡沫。
1992年底，潘石屹去海口規劃局查一個項目的產權情況，他發現，海口的人均住房面積已經達到49平方米，而同期的北京人均住房面積只有7平米。
“海南剛剛建省，又是在海口這樣一個不富裕、一個紅綠燈和電都沒有的地方，人均住房面積居然接近五十平方米，這就是房地產泡沫啊，跑得越早越好。”潘石算了算賬，覺得情況很不妙。
謹慎期間，六人在第二年便撤離海南，馮侖和潘石屹換道北上。
後面的故事，即被大眾所熟知的，潘石屹離開萬通後，於1995年和妻子張欣在北京創辦SOHO中國，主攻商業地產。
伴隨着樓市的波譎雲詭，從SOHO現代城到建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，潘石屹逐漸成為中國地產業的標誌人物。
/ 02 /
天生的“二道販子“
説到賣資產，潘石屹的老友曾經這樣評價他：小潘賣東西很厲害，他是天生的二道販子！
事實上，從2014年以82.8億元出售上海SOHO海倫廣場開始，粗略統計，5年時間，SOHO中國累計出售資產套現高達293.41億元。
一邊在國內“賣賣賣”，另一邊，潘石屹不停地在國外“買買買”。
據節點財經瞭解，截止目前，潘石屹在海外買入瞭如下項目：2011年，7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；2012年，6億美元獲得曼哈頓公園大道廣場49%股權；2013年，14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權。
此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產公司，擁有當地多個大型地產項目，包括由首個華人主導的英國學生公寓品牌。
一般來説，企業家對自己一手創立的公司都深情無比，為什麼潘石屹夫妻會捨得將養大的孩子，拱手相讓給別人？
在節點財經看來，潘石屹過於謹慎甚至偏於保守的性格，使SOHO中國多次錯失發展良機，最終導致公司業績規模越做越小，這或是他產生“賣意”的主因之一。
2008年，席捲全球的金融危機爆發，中國房地產市場在經歷一輪暴漲後遭遇政策重拳遏制。
2008年3月，手握上市剛融來的19億美元的潘石屹，發表了一個“百日劇變論”，認為房地產將進入下行通道，SOHO中國所有戰略的調整都採用最保守的方式，以保留最充足的現金流。
結果，鉅變並沒有發生。“四萬億計劃”、“十大產業振興計劃”和創業板的推出，互為勾連，宏觀政策在2008年底發生180°大拐彎。
貨幣寬鬆之下，房地產行業迎來久旱逢甘霖之喜，刺激房價蹭蹭蹭地往上漲，之前槓桿最高的地產商成為了收益最大的人，而SOHO中國的命運也從此埋下伏筆。
2010年，中國房地產率先走出低谷，但SOHO中國卻從高峯走向低谷。受困於北京“禁止物業散售”的政策，2011年SOHO中國營業額同比大跌67.64%，營業利潤同比下降71.67%。
為了應對上述“禁令”，2012年，潘石屹基於中國物業銷售市場將面臨收縮局面的預判，決定SOHO中國決定由“銷售”向“自持”轉型，隨着租金的升高，“五年後，SOHO租金年收入將超過40億元”。
然而，現實並不如潘石屹想的那樣。因為要把全部資金儲備用來支撐轉型過程中的開支，SOHO中國沒錢拿地，自然也沒發擴張，只能守着物業資產過“包租公”的日子。
另一邊，中國房地產市場，特別是住宅市場，卻在2014年之後迎來又一波主升浪。被動的SOHO中國一邊看着隊友大宴賓客，一邊暗自神傷。
據WIND數據顯示，2013年至2020年，SOHO中國營收從149.24億元下滑至25.16億元，淨利潤從73.88億元下滑至5.36億元。如果不是賣掉了很多資產，SOHO中國的業績恐怕更難看。
截止2020年末，SOHO中國的現金以及現金等價物為3.97億元，這個數字在上年同期為12.07億元，其短期借款以及長期借款當期到期部分10.12億元，遠遠超過賬面現金。
於此同時，節點財經查閲財報發現，近幾年，一線城市寫字樓空置率抬升明顯，SOHO中國空置率持續增加，比如人氣很旺的望京SOHO ，2018年出租率基本滿額，達到98%，2019年和2020年分別降至86%和83%。
辦公室難租、資金短缺，業績萎靡，是繼續蹲守着還是賣掉走人？顯然，潘石屹選擇了後者。
/ 03 /
接盤者黑石集團
就接盤者黑石集團，國人並不陌生。
特別是近些年，其掌門人蘇世明跑到清華又是講課又是捐錢，以及頻頻亮相“重倉中國”理念，專門開通公眾號推銷自己的書《蘇世明：我的經驗與教訓》，這讓黑石集團在一定程度上獲得了廣泛的輿論認知。
而在中國“掃貨”的這些年，倉儲類資產和購物中心類、辦公樓類資產深得蘇世民的心。
公開資料顯示，2010年，黑石集團專門成立了一隻用於亞洲地產投資的基金（BREP Asia I），中國是重點配置對象。
2018年，黑石集團豪擲12.5億美元收購上海購物中心怡豐城，隨後又接手了塔波曼旗下三個購物中心項目50%的股權。2019年，黑石集團在中國買下了價值200多億元的商業地產。
疫情發生後的2020年，蘇世民不懼政策調控的壓力，不懼不可抗力的危害，反而加速抄底中國房地產資產。
2020年6月舉行的“第14屆中國投資年會年度峯會”上，蘇世民直言， “房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分。説你對房地產不感興趣，也就相當於説你對呼吸不感興趣。”
緊接着在10月份，黑石集團就以12億元的代價，正式拿下融創旗下上海香溢花園三期第四棟項目；而後又在11月發起了對富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目70%股權的收購計劃，並在今年1月達成交易，交易總作價為11億美元（約合人民幣71億元）。
縱觀黑石集團在中國的投資路徑，拿下SOHO中國大約不是什麼意外的事。
尤其在潘石屹堅定看空樓市，SOHO中國自身經營不善的背景下，其曾在2014年接受採訪時表示，SOHO一直不看好中國的住宅市場，不管是以前還是以後；2015年，潘石屹又在電視節目中勸“年輕人別買房”，房價還會往下走，不如先租房。
在節點財經看來，一個着急套現離場，一個對中國商業地產野心勃勃，這筆買賣原本就具備較好的合作基礎。此前終止交易難保不是黑石集團在新形勢下醖釀的一出以退為進的“討價還價”橋段。
知名地產分析師嚴躍進亦向節點財經表示，類似收購總體上符合黑石和SOHO中國的利益。從黑石角度看，一直在中國尋找優質的商業辦公等物業，經歷了這麼長週期的收購談判，收購成本顯著減少；而對於SOHO中國來説，在疫情衝擊下，和黑石合作，有助於為公司回籠資金，維持現金流的穩定，以及後續開拓新的投資業務。
歸根結底，利益是最重要的。而隨着SOHO中國易主，潘石屹身上的光環正在暗淡。
猶記2017年，面對外界對其“跑路”的猜測，潘石屹言之鑿鑿，“優質的物業SOHO中國永遠不會賣”，“外灘SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不賣。”
如今，在一系列清空國內資產的事實前，抽身而去的潘石屹還有什麼想説的嗎？
節點財經聲明：文章內容僅供參考，文章中的信息或所表述的意見不構成任何投資建議，節點財經不對因使用本文章所採取的任何行動承擔任何責任。