沒有户口，清朝人能在京城買房嗎？_風聞

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　　居京城，大不易

　　最近二十年，隨着房價的不斷高漲，買房成為全社會經久不衰的熱門話題。為了抑制房價的過快增長，各地出台了很多限購措施，其中最重要的考量標準，大概就是户口了。如果有人問，要是能穿越到清朝，那會應該如何買房？是不是也要講户口、也會實行限購呢？

　　如果在京城的話，很不幸，答案是肯定的。在那時，不要説沒有户口，就是有户口，在京城也未必買得了房。

　　買不了房的問題，主要是歷史原因造成的。1644年清軍入關後，隨清軍入關的八旗人等和一般老百姓在北京城是混居的。時間一長，清廷發現混居不利於皇城的安全，同時也容易引發旗人和老百姓的各種糾紛。於是，清廷在順治五年(1648年)八月下令，原居住在北京內城的漢人和其他民族的人一律遷往外城，搬遷補償費是每間房四兩銀子。“遷移令”的原文如下：

　　紫禁城

　　“諭户部等衙門，京城漢官漢民，原與滿洲共處。近聞劫殺搶奪，滿漢人等，彼此推諉，竟無已時。似此等光景，何日清寧。此實參居雜處之所致也。朕反覆思維，遷移雖勞一時，然滿漢皆安，不相擾害，實為永便。”“除八固山投充漢人不動外，凡漢官及商民人等，盡徙城南居住。其原房或拆去另蓋，或貨賣取價，各從其便。朕重念遷徙累民，著户工二部，詳察房屋間數，每間給銀四兩。此銀不可發與該管官員人等給散，令各親身赴户部衙門當堂領取，務使遷徙之人得蒙實惠。……凡應遷徙之人，先給賞銀，聽其擇便，定限來歲歲終搬盡。著該部傳諭通知。”

　　清廷將北京內城騰空，一是為了保障皇城安全，二是為了安置大量內遷的八旗兵丁和家眷。畢竟，將他們全部放在內城，也便於管理。等一般老百姓遷往外城後，北京內城就成了旗人的天下。此後，清廷以皇城為中心，將八旗分別駐紮內城的四角八方，具體情況如下：

　　兩黃旗居北：鑲黃旗駐安定門內，正黃旗駐德勝門內；

　　兩白旗居東：鑲白旗駐朝陽門內，正白旗駐東直門內；

　　兩紅旗居西：鑲紅旗駐阜成門內，正紅旗駐西直門內；

　　兩藍旗居南：鑲藍旗駐宣武門內，正藍旗駐崇文門內。

　　京城內城外城

　　這麼一來，北京的內城成了一個大兵營，旗人就像棋盤上的棋子，只要知道他住在哪個方位，就能判斷出他是哪個旗，甚至是哪個參領或佐領屬下了。以鑲白旗為例，根據《八旗通志初集》的記載，其駐防區域如下：鑲白滿洲、蒙古、漢軍三旗，與正白旗接界之處，系自豹房衚衕向南至單牌樓。與正藍旗接界之處，由皇城根向東至大城根。滿洲官兵，自正白旗接界處，由東長鬍同東口循大街向南，至院府衚衕東口，為頭參領之十七佐領居址。自院府衚衕東口至長安街牌樓，為二參領之十六佐領居址。從這個意義上説，當時所有旗人都是“朝廷”的人，他們的工作生活乃至衣食住行，都被清廷包下來了，而其中也包括房子。

　　順治五年的大搬遷，有些類似於八旗入關後的“圈地”，只不過這次圈的是座城。在將內城的老百姓騰空後，清廷令工部在原有房屋基礎上或整修或新建，最終為全體旗人準備了足夠的公房以供分配。

　　當然，就算是旗人，也要分三六九等的，他們得根據不同的身份和職位來分配住房。按當時規定，旗人一品官，給房二十間；二品官，給房十五間；三品官，給房十二間；四品官，給房十間；五品官，給房七間；六、七品官，給房四間；八品官，給房三間。至於普通的旗兵，如護軍、領催、甲兵等，給房二間。

　　旗人生活和住宅

　　此外，清廷還規定了每間房子的標準：面闊不低於9尺，進深不低於10尺，牆體厚度以5寸為準。按當時營造尺32釐米換算的話，每間房面闊應不低於2.88米，進深不低於3.2米。據此推算，當時旗人分到的每間房的建築面積應不低於9平方米。

　　由以上介紹可知，當時的旗人是“公家人”，他們每個人都可以分到免費的公房，所以也就不需要買房了。當然，正因為是公房，所以旗人也只有居住權而沒有所有權，他們居住的房子也是不能轉賣的。而且，八旗兵丁被調往其他城市駐防的話，他們的家眷也會隨同前往，之前所住的房子就會被重新分配；或者，旗人官員要是因為犯罪而被罰沒家產，他們的房子也會被收回。

　　在這裏，還得澄清一個關於户籍的基本概念。以前我們説起清末革命時，經常會説“滿漢之爭”“滿漢矛盾”。但實際上，清朝時只有“旗、民之別”，而沒有所謂的“滿漢之爭”。也就是説，清朝時除了旗人，其他人都是“民人”，這個“民人”並不單單是漢人。只是，因為漢人佔據絕對多數，這才突出了一個“漢”字，“漢人”也基本替換了“民人”的説法。

　　至於這個“滿”字，其實也不準確，因為清朝時只有“旗人”的説法，而旗人是由滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗三部分組成，他們在户籍、身份和管理上都屬於“旗人”，並不單指滿洲人。而且，滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗相互通婚，他們不與外人發生關係，由此形成的特殊羣體，就是所謂的“旗人”。清朝時的北京城，如果不熟悉的人見面打招呼，往往會問一句：“您在旗呢，還是不在旗？”如果回答“在旗”，那就是旗人身份了。

　　旗人宅院

　　明朝時，北京城分民户、軍户、匠户和皇室服務人口4種户籍，清入關後，由於內外城建制而形成了旗人、民人兩類不同的户籍。按清制，“八旗無分長幼男女，皆注籍於旗”，滿、蒙、漢軍八旗下設若干參領，每參領下設若干佐領，從而形成八旗及旗下所屬參領、佐領共同構成的八旗人户管理體系，其中佐領(包括管領)是八旗户口管理與編審統計的基本單位。八旗所屬户口每三年編審一次，一向“深嚴邃密”，不“輕以示人”。旗人集中聚居內城的局面維持了二百餘年，這也為八旗人口的户籍管理提供了便利條件。

　　之所以要區分身份，除了旗人羣體在歷史上立有軍功外，也因為旗人和民人在職能和待遇方面的不同。清朝時，旗人又被稱為“鐵桿莊稼”，生下來就有一份俸祿，一輩子幹的就是當兵派差的活。但是，隨着社會日趨安定，人口不斷滋生，朝廷給的俸祿畢竟有限，到康熙年後，也不是所有旗人都能當上兵、派上差，所以户口管理上也變得越來越嚴格。試想，就這點錢糧，旗人自己都覺得不夠，怎麼肯讓外人來分一杯羹呢？

　　之所以強調户口問題，主要在清朝的北京城，如果沒有這户口，很多事就辦不了。比如，按照滿清祖制，旗人除了當兵派差外不準從事他業，但旗人平時也得生活，所以內城的各種商業性活動，什麼舂米、挑水、運煤之類，還得外城的民人來提供。但有一條，白天民人可以進入內城，但到了晚上就必須離開，不得在內城過夜。當然，有些商人在內城開了店鋪，如果每天晚上關了鋪子、第二天一大早再趕過來的話，對內城的旗人和開店的商人還有夥計都會帶來很大的不便。因此，沒過多久，“民人不得在內城過夜”的禁令，也就成了一紙空文。不過民人可以在內城設立商鋪甚至過夜，但買賣房子還是不行。

　　清代北京民居

　　清朝前期，清廷曾多次頒佈嚴旨，禁止漢人購買旗產，也禁止旗人購買民產，其中既包括了田地，也包括了房屋，這就是“滿漢不婚”之外另一條重要禁令——“旗民不交產”。

　　原因很簡單，內城旗人的房子都是公房，它沒有所有權、只有使用權，買賣手續無從談起；再有就是，內城的旗人都是按旗、按參領、按佐領分片居住，就算有民人偷偷買下來，那也不敢去住。試想，這周邊都是旗人，突然跑出一個陌生人，這可能嗎？轉手就被舉報給抓起來了！

　　老北京的內城，基本在現在二環以內，也是現在北京城最中心、最昂貴的地塊。但很可惜，清朝時的民人不能去內城買房。那麼有人要問，民人不能買，那旗人之間可以相互買賣嗎？這個倒不是説完全不行，而是有一個過程。

　　康熙年間，隨着旗人人口的不斷增長，之前分配的房屋逐漸不敷使用。對於比較零散的住房要求，清廷不再像順治朝那樣實行統一分配，而是改發現錢，讓旗人在所屬旗界內自行建造。乾隆時期，從東北歸入的“新八旗”索倫、厄魯特等部旗眾來到京城，他們也需要大量房屋，於是清廷在分配政策上有所鬆動，他們可以選擇工部建造的房屋，也可以由清廷出錢，在所分旗界內自己買房，或者撥給官地自己建房。

　　北京民居

　　清廷在房屋政策上的鬆動，其實在雍正末年就開始了。雍正十一年(1733)時，清廷出台了一項“房改”政策，就是可以自己出錢將公房買下，變成自己的私產。這樣的話，就不會因為調防或其他原因失去自己居住已久的房屋了。這次的“房改”，和上世紀九十年代的那次“房改”有些類似，那就是公家定的房價遠低於市場價，這説白了就是福利房的性質。

　　為了避免有些旗人通過房改牟利，清廷還特別規定：“一人名下認買二三所，或指他人名姓認買者，概行禁止”；“若將認買之房希圖獲利，本身並不居住、全行拆賣者，永行禁止”。也就是説，一户旗人只允許認買一所公房，嚴禁冒名購買；買了之後，嚴禁高價轉售，藉以謀利。當時，有一些旗人表示反對，因為房價雖低，但也有很多人一次性拿不出那麼多錢來。好在乾隆即位後，又出台了分期付款或從俸祿裏分期扣款的政策，這次的房改才算得以推行下去。公房變私房後，旗人之間的房產交易也就順理成章了。

　　乾隆末年以後，“旗民不交產”的禁令也被逐漸打破。隨着內城人口的不斷膨脹和政策的鬆動，一些旗人也開始在外城偷偷買房建房，這些房產無疑和一般民人的房屋一樣，都是可以交易的。這樣的話，問題就簡單了，就是我們平時所認知的房屋買賣了。

　　北京王府

　　和現在一樣，清朝時也有房產中介，稱為“房牙子”。他會幫賣家買家撮合整個交易，等到買賣確認，買賣雙方還得上衙門蓋大紅戳，叫“紅契”，表示官方認可了房屋產權的轉移。當然，蓋戳也不是沒有代價的，得交房屋總價3%的交易税，官府才會給蓋這個印。完成了這一步，這房子就算過户，交易成功了！

　　總的來説，到清王朝覆滅前，旗人仍以住內城為主，但在外城買房建房的也有；而因為開店等原因，民人也有住在內城的，但向旗人買房的十分少見。因此，真正打破北京城“旗民分治”局面的，還是中華民國建立後的事了。失去了“鐵桿莊稼”的旗人們，別説賣房，就是昔日顯赫一時的王府，也大多轉入了外人之手。而近日某位北京大媽還標榜自己是正黃旗的，也只能貽笑大方了。

　　-完-