旭輝的“虛”_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-06-25 21:17
一號説：有些開發商快槍手久了，就虛了
盤點2000億+級的房企，很是有趣。這個賽道的選手都是極致“高週轉”的擁躉，從拿地到開盤銷售，恨不得3S搞定。
所以這些選手，都是快槍手，快進快出，迅速做大規模。
只不過快槍手久了，容易虛。
一年兩年，就把底子掏空了，一點存貨，撐不了多久。
此前盤點世茂集團的時候就發現，他手中的可售貨值，剛剛夠支撐一年的銷售（詳見《盤家底：世茂集團家底不足3100萬方，剛夠賣一年的》），今年用完了，如果不拿地，明年就要喝西北風了。
一號君盤點到旭輝控股集團（00884.hk）的時候，發現旭輝也患了一樣的“病”，不僅“身體虛”、不夠用，還可能在銷售上注了水，泡沫多。
可售面積僅1500萬方，2650億目標料難完成
旭輝控股集團在2019、2020年的名義銷售規模突破2000億元后，將2021年的銷售規模鎖定在了2650億元。
這個目標有零有整，給人的感覺似乎是經過了精密的計算，不乏嚴謹。
但盤點了旭輝的家底之後，卻不由得倒吸一口涼氣。
搞什麼飛機！
（圖：旭輝控股近9年銷售與土儲一覽，一號地產製表）▼
同期，旭輝控股的新增土儲總面積數值為7136萬平米。考慮到期初數據較小几乎可忽略不計，9年來旭輝控股的銷售總建築面積與新增土儲總建築面積的差值在1100萬平米。
也就是説，這9年來，旭輝控股通過不斷地買地、賣樓，到2020年底時，手頭餘下的可售總建築面積在1100萬平米，如轉化成可售的計容面積，應在1000萬平米以內。
2021年1月至5月，據克而瑞數據顯示，旭輝控股新增土地總建築面積為461萬平米。
如此計算下來，從去年底至今年5月份，旭輝手頭的可銷售面積滿打滿算在1500萬平米以內。
而今年旭輝的銷售目標是2650億元，按照近期的銷售均價1.5萬每平計算，需要賣掉至少1766萬平米。
如按照最理想的70%去化率、上半年拿的土地都能在當年銷售來測算，則旭輝在今年上半年必須要有2500萬平米的可售面積。
目前來看，這個缺口還有1000萬平米。
顯然，從今年前5個月新增拿地面積461萬平米的數據來看，完成這個缺口幾乎沒有可能。
換言之，今年2650億元的銷售目標將大概率落空。
退一萬步講，即使不做銷售計容面積與新增土儲總建築面積的轉化，就上文表格中的9年拿地總土儲面積減去9年來的總銷售面積，結餘的土儲也不過1900萬平米，加上今年前5月新增的461萬平米，恐怕還難以湊齊完成2650億目標的可售規模。
但問題是，今年砸鍋賣鐵的把家底賣個精光，土地儲備又得不到有效補充，明年的銷售規模旭輝定然將大幅度下滑，從目前新增拿地的情況看，明年保住2000億規模都很難。
銷售金額注水，2000億規模是虛胖
除了土儲不足，導致規模隱憂的問題之外，一號君在整理旭輝近些年銷售和結算營收數據的時候還發現，旭輝的銷售金額有點水。
我們講，現在在房企的年報中，有幾個數據不容易造假，也不太會去造假，一個就是土地，一般銷售面積、新增土儲的數據還是比較靠譜，但總土儲有些房企會動手腳；另一個就是營收，營收涉及到交税，房企不太會傻到虛增營收多交税。
但有一個數據，很容易造假，那就是銷售。
俗話説：“吹牛不上税”。既然不上税，幹嘛不吹？
對規模有強烈渴求的房企自然趨之若鶩。而且房企的銷售到確認營收有一年半至兩年的延後期，並非當期銷售就是營收。這就給了房企在銷售上造假的便利。
我們來看旭輝的銷售均價和結算均價。
（圖：旭輝控股近9年營收與銷售數據一覽，一號地產製表）▼
有人説不應該同期比較，那麼按照房企銷售結算的時差來進行同期比較。
2012年至2018年的銷售，一般對應2014年至2020年的營收，為了大家閲讀方便，我們摘出來看。
（圖：旭輝控股近7年銷售與營收均價對比，一號地產製表）▼
而且結算均價較當期的銷售均價，普遍要低2000元每平到3300元每平不等。換言之，當初高價買的房子，到結算時價格縮水了20%
難道旭輝是交房後給業主返了20%的購房款嗎？
而從時間線上來看，旭輝銷售均價的高點在2016年至2018年，銷售均價在16000元每平至18100元每平之間；
而這些高價資源到結算期的2018年至2020年時，結算價格僅為12500元每平至14600元每平，結算的最高價還不到銷售的最低價。
顯然，這些年旭輝不是結算價格縮水了，而是在銷售額裏面注水了，這才導致了銷售均價虛高，到了結算的時候立刻現形了。
除了價格比較外，我們還從銷售和營收的增速上發現了旭輝銷售額注水的證據。
（圖：旭輝控股銷售增速與營收增速對比，一號地產製表）▼
2012年至2019年，旭輝的銷售增速在32%-96%之間，與銷售大致對應的結算，即2013年至2020年的營收增速在9%-46%之間。
從上表中我們會發現，銷售的增速，較與之對應年份的營收增速，基本上是後者的兩倍，甚至3倍。
很顯然，這種銷售增幅遠遠大於對應年份營收增幅的不匹配現象，只有一種可能，就是當年銷售額被瘋狂注水。
可見結算是個好東西，是一個脱水機，也是一個照妖鏡。
在一號君的扒皮之下，旭輝的2000億級房企，從銷售均價與結算均價20%的差值來看，應該是注入了20%的水分。
由此可見，旭輝直到2020年，真實的全口徑銷售才剛剛達到2000億。
只不過眼下，旭輝更要緊的恐怕還不是要不要繼續在銷售額中注水的問題，而是趕緊加倉進貨的問題。
手中的土儲和貨值已經告警，就算把注水泵開的再大，注進去的水換不來真金白銀的銷售回款，到時候現金流一緊恐怕就岌岌可危了。
有時候，千億級、2000億級房企的倒下，也不過就是那麼一個觸發點。