德信服務越來越依賴母公司，德信中國是其天花板？_風聞

　　又一公司加入物業公司上市潮。像絕大多數物業公司一樣，德信服務也比較依賴母公司，但德信中國能給德信服務提供的增量空間或比較有限。

　　屬中小型物業公司，聚焦長三角市場

　　6月18日，德信服務集團有限公司（以下簡稱“德信服務”）通過港交所聆訊。

　　招股資料顯示，2018-2020年德信服務的收入分別為3.978億元、5.129億元和6.923億元，複合年增長率為31.9%；利潤由2018年的2250萬元增至2019年的5060萬元，進一步增至2020年的1.058億元，複合年增長率為116.8%。

　　截至2020年12月31日，德信服務在管物業共175項，在管建築面積共2490萬平方米，覆蓋7個省份，24座城市。盈利能力方面，2018年和2019年德信服務的毛利率分別為19.8%和22.9%，2020年這一數字上升至26.3%，在同行屬於中間水平。

　　以業務規模來算，德信服務是一家中小型物業公司。截至2020年，德信在管的175項物業中有高達133個位於浙江省，38個位於浙江省外的長江三角洲（不包括浙江省）。2018、2019年，德信服務在長三角以外地區物業管理服務收入佔年總收入比值均不足5%，2020年這一數值下降至2.6%。因此，德信服務也屬於一家區域型物業公司。

　　對母公司依賴越來越強

　　國內物業服務公司幾乎都存在業務依賴母公司房地產開發企業的缺陷。德信服務在這方面表現相對較好，但也呈現出越來越強的依賴趨勢。

　　數據顯示，值得注意的是，175項在管物業中，包括由德信集團及其合營企業及聯營公司開發的69項，在管總建築面積為880萬平方米，佔在管總建築面積的35.1%，而由獨立第三方開發商開發的106項物業，在管總建築面積為1610萬平方米，佔在管總建築面積的64.9%。第三方物業面積佔比已經高於大多數同行了。

　　但是，從2018年開始，德信第三方開發商開發物業的在管建築面積佔比呈持續下滑狀態，2018年、2019年分別為78.1%和70.4%，2020年則下降至64.9%。

　　德信集團所開發的物業及聯合開發的物業提供的服務產生的收入佔德信服務2018年、2019年及2020年總收入的34.9%、47.8%及58.6%，呈現不斷提升趨勢，表明德信服務對母公司依賴度越來越高。

　　德信中國會限制德信服務前景？

　　“三道紅線”政策出台之後，房企融資受限，紛紛分拆物業公司上市以拓寬融資渠道，優化企業槓桿。去年開始，物業公司掀起赴港上市熱潮。港交所決定上調主板上市盈利要求的幅度，被指就有阻攔部分規模過小物業企業赴港上市因素。

　　公開信息顯示，德信服務並不是上市房地產開發商德信中國子公司，但是德信服務和德信中國實控人均為胡一平夫婦。德信中國是一家上市房地產企業，2020年以635.3億元的全口徑銷售額位列中國房企排名第62名。

　　招股資料顯示，2018-2020年，德信服務的到期後續新的物業管理服務協議的續約率分別為84.9%、76.9%、76.9%，呈現下滑趨勢。

　　因此德信服務要保持較高的增速，主要還得依靠德信中國。德信服務在招股書中稱，德信集團與其之間的業務關係屬互利互補，德信中國也沒有理由不支持德信服務。

　　但是，德信中國能給德信服務提供的增量空間或比較有限。

　　年報數據顯示，2020年德信中國合約銷售額約635.3億元，同比增長40.9%；營業收入僅156.69億元，同比增幅達64.7%。銷售金額和營收增速不錯，但整體規模偏低，還是一家典型的中小房企，且合作開發佔比偏高。2020年德信新增的40個項目中，僅有1個項目權益比達到100%，其中有26個項目權益比低於50%。

　　德信中國提出了2021年衝擊千億目標，但是考慮到2020年拿地權益佔比僅為44%，其未來合作開發的佔比仍然會偏高。

　　財經網援引中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，企業合作項目權益佔比低，自然在項目公司中的話語權就相對較差，而合作權益佔比較高並有實際控制力的那一方就有可能將項目公司未來的物業管理合同交予自己旗下的物業企業。“這也表明德信中國從自身項目中為旗下的德信服務獲取服務合同的難度較大。”