北上廣的年輕人,“買不起”縣城的房_風聞
燃次元-燃次元官方账号-每天一篇深度报道,重新定义创新经济。2021-06-28 09:47
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作者 | 謝中秀
編輯 | 饒霞飛
每年春節回家,看着不斷向外延伸的縣城版圖,以及在這荒郊的版圖上聳立的工地、樓盤,孟盛都會想:“這些房子真的有人買嗎?誰會買這些房子?”
但後來,孟盛成為了縣城買房羣體中的一員。
孟盛是四川人,2015年大學畢業之後來到了深圳工作。那時候深圳的房價還沒有“破三萬”,孟盛也相信“來了就是深圳人”。手握着每月一萬多元的高薪,孟盛信心滿滿,打算努努力攢一攢,然後在深圳買房。
“也想過如果那時候買了房就好了。但坦白來説,即使現在回到那個時候,我也買不起房,因為手裏沒錢,家裏也沒辦法支持我。”孟盛坦言。
後來的故事大家都知道了,深圳的房價不斷“破四萬”、“破五萬”、“破六萬”,也打破了孟盛在深圳“上車”的夢想——太遙不可及了。“對於我們這些家庭沒有資本,個人能力也不拔尖的人來説,大城市是留不下來的,回到老家縣城才是現實。”孟盛直言。
2019年5月,孟盛在老家縣城買下了一套房,103平米、總價77萬元。“買房的直接原因是要結婚。”孟盛解釋,“我老婆是我高中同學,現在在老家縣城的中學當老師。教師編制不好調動,更不能輕易就説放棄,所以在老家買房是最好的選擇。”
“縣城的房價並不算低。77萬元、103平米,單價已經將近7500元/平米了。”孟盛表示。不過,在如今紛紛過萬元的縣城房價面前,孟盛所在縣城的房價只能算是“普通”水平。
2021年4月,第一財經根據中國房價行情網數據,結合安居客平台數據統計梳理指出,全國2000多個縣城當中,至少有103個縣城房價均價過萬元,其中海南陵水縣均價最高,達3.5萬元/平米,其次還有浙江義烏、海南萬寧、浙江永康、浙江温嶺、江蘇崑山五縣均價超過2萬元/平米。
這些縣城的房價,甚至超過了部分一線和新一線城市。中國房價行情網數據顯示,2021年5月,天津的二手住宅均價僅為2.6萬元/平米。同時,西安、鄭州、重慶、長沙的二手住宅均價在2萬元/平米以下。
“陵水位於海南島東南部,緊靠三亞。它的房價高,一是因為和三亞一樣,有優質的旅遊資源,二是因為承接了三亞外溢的外地高購買力人羣。”海南一位中介告訴燃財經,“你從房價地圖就可以看得出,陵水的樓盤主要位於清水灣,緊靠着三亞的海棠灣。而且房價差異也很明顯,清水灣有五萬元/平米的樓盤,但市中心陵水站的房價才一兩萬元/平米。”
浙江義烏、江蘇崑山等地則主要受益於當地強勁的經濟實力。根據義烏統計局數據,2020年義烏實現地區生產總值1485.6億元,較2020年西藏全區的GDP僅少417億元。在人口方面,第七次人口普查數據顯示,截至2020年11月1日零時,義烏常住人口185.9萬人,10年間流入62.5萬人。
“義烏開廠的人很多,幾乎可以説有一半義烏人家裏是開廠的。對於他們來説,四五萬元每平米的房價是可以承受的,幾百萬元的購房款也拿得出。”浙江義烏的三三告訴燃財經。
但並不是每個縣城都像陵水和義烏一樣,有足夠的經濟來支撐起高高的房價。“工資5000,房價1萬5”的現象比比皆是,這些縣城的購房主力軍,一些是像孟盛一樣,來自北上廣等一線城市拼博的年輕人,他們無法在一線城市紮根,選擇退守家鄉。而另一些,則是來自農村,這些人用一輩子的積蓄,來實現自己的城裏夢。
他們的共同之處在於,購置一套縣城的房產,同樣需要掏空的積蓄,才足以支付起首付,剩下的,則需要他們繼續去打拼。
而令人遺憾的是,房價上漲之後,那些缺乏產業支撐的縣城無法留住年輕人外出的腳步,這些掏空父母積蓄,並讓年輕人為之奮鬥的房產,多半成為“留守房”而空置。
更讓那些高價購房者難以接受的是,那些缺乏經濟推動力的縣城,房價並不穩定,降價成為他們必須面對的現實。燃財經留意到,2018年,江蘇常熟曾是縣城房價的“第一名”。2018年6月,公眾號“真叫盧俊”發佈了一張縣城房價排名圖,其中常熟以2萬元/平米的房價位居榜首。但後來,常熟房價逐步走低。
2021年6月23日,常熟一位中介告訴燃財經:“常熟目前均價是1.6萬元/平米。”對於降價的原因,常熟的本地人極為清楚。“降價的原因是新樓盤太多了。”
這是一些房價虛高的縣城必須面對的現實:經濟的步伐跟不上房價的漲幅,虛火的樓市,無法承受虛華的泡沫。而這一天是否也會輪到新的高房價縣城,時間將給市場帶來答案。

誰在縣城買房?
像孟盛這樣,為了結婚而在縣城買房的人,構成了縣城的主要購買力。
“現在農村結婚,基本都要求縣城有一套房。”江西某縣城的湯湯表示。今年八月份即將走進婚姻殿堂的璐璐也告訴燃財經:“我和老公都是縣城的,家裏都有房。但雙方父母還是覺得,孩子結婚要有一套新房比較好,所以又買了一套。”
除此之外,縣城周邊鄉鎮、農村進城的居民也是一大主力。楊琳表示,從鄉鎮搬進縣城的人越來越多。“今年回家一聊天才發現,村裏都沒什麼人了,親戚、鄰居幾乎都在縣城買了房,搬進了縣城。鎮上也有好多人在縣城買了房。在縣城的街上走着,父母會介紹,這棟樓住着哪個親戚、那棟樓住着誰誰誰。”
而這些在縣城買房的人,基本上都是舉全家之力。父母掏空積蓄,一起付了首付,剩下的,便交給年輕人。
就在前兩天,楊琳的父母也交出了縣城房子的首付。“我老家是鄉鎮的,大學畢業後在重慶工作,原本的計劃是通過自己的努力,以父母支出首付、自己償還貸款的方式在重慶買房,把父母接到重慶來生活。但我媽不喜歡重慶,説大城市不方便,也不像縣城,遍地是親戚、熟人。”
最後,楊琳的房產落在了縣城。“96平米、總價77萬元,首付37萬元。説實話這個首付在重慶也可以勉強‘上車’,只是還貸壓力會大一點。但是你很難跟父母講通這個道理。因為他們就是認為親戚、朋友都在縣城,而且縣城的環境熟悉、買房資金壓力小,所以買在縣城好。”
中國房價行情網數據顯示,2021年5月,重慶二手住宅均價為1.3萬元/平米,按照96平米計,總價為125萬元,三成首付剛好為37萬元。“我之前在重慶看的房均價大概是1.2萬元/平米。二手房因為只能按照評估價貸款,首付一般在房價的四成到五成,會高一些。”楊琳介紹。
在縣城工作的年輕人也貢獻了很大一部分購買力。廣東粵北某縣城的小北就告訴燃財經:“我姐姐正打算在縣城買房。之前她是和我爸媽、弟弟弟媳一起住在家裏。但現在弟弟弟媳打算添一個小孩,很快家裏就會開始擠了。所以她想快點買房搬出去。”
三三也表示:“我在城區的事業單位工作,最近也剛買了房。因為家在城郊,上班在城區,不是特別方便。”
但楊琳並不知道未來在哪裏。“如果我按照父母的心意,回縣城考公務員、做老師,我可能住得上縣城的房子。而如果沒考上公職,我還是需要在重慶工作、租房,最後更加努力地工作來買住得上的房子。”
孟盛則計劃着回到縣城。“去年用年終獎和積蓄把房貸還了很大一部分,現在只剩十幾萬的貸款了。估計再工作兩年,積蓄和年終獎可以把剩下的房貸還完。解決房子的事情,生活就沒有特別大的壓力了。到時候回到縣城,我手裏還有公司的股票能提供收益,也不會生活特別窘迫。”
深漂六年之後,孟盛正在等手裏的期權解禁,回老家縣城找一所學校謀職當老師。為此,他也在積極備考教師資格證。

縣城買房掏空積蓄
縣城早已不是大家印象中的那個縣城。
“這段時間看房,感覺縣城樓盤和城市已經沒什麼區別了。”楊琳驚歎道,“售樓處做得很高大上,沙盤跟我在重慶看的也沒什麼區別,很精緻。”
2019年在粵西某縣城購置了房產的西西也表示:“現在縣城樓盤環境、質量都很不錯。我買的那套房子,綠化率很高,小區環境很好。而且縣城的房子比北京的更宜居,我在北京看的一些房子,三居大概只有我縣城房子的兩間房那麼大。”
品牌房企也開始入駐縣城。“我們那個縣城,就有金科開發的樓盤。”楊琳表示。西西也介紹:“我買的房子是碧桂園的。”
資料顯示,碧桂園、恒大、中梁、保利等品牌房企都有涉足縣城。其中尤以碧桂園和恒大為甚。地產圈甚至有一句話,叫“有縣的地方就有碧桂園”。
縣城在我國數量多、人口眾。根據住建部《2019年城市建設統計年鑑》和《2019年城鄉建設統計年鑑》,截至2019年末,全國共有679個城市,其中包含301個地級市和381個縣級市。同時,全國共有1516個縣城。

從人口來看,截至2019年末,縣城人口為1.4億人,同時縣城下轄的鎮、鄉居住人口為1.89億人,而鎮、鄉下轄還有7.75億農村人口。以此觀之,在縣域的人口為11億人,佔中國總人口的78.9%。
但受制於縣城的經濟實力和購買力,在很長一段時間裏,樓市並未垂青過縣城。楊琳2011-2014年在家鄉縣城上高中,“印象中當時整個縣城沒什麼新建的樓盤。”但大概2014年、2015年,縣城的同學説起了拆遷。再後來,每年寒暑假回家,都能看到拔地而起的在建工地和樓盤:“如雨後春筍般湧現,大概就是這個樣子。”
每日經濟新聞2018年的一篇報道中也曾報道:(安徽省碭山縣)的房價隨着2016年啓動大規模舊城改造、推進“棚改”貨幣化安置,一路上揚。當地居民告訴記者:“幾年前縣城房價才兩三千元,這兩年到處都在拆遷蓋新房,在大城市上班和打工的年輕人也回老家買房,房價就漲起來了,現在平均四千多元,有名氣的樓盤更貴一點,可以賣到5200元/平米。”
棚改之外,品牌房企的入駐也給縣城房價上漲增添了動力。知乎用户“Carrick”就直言:“2014年、2015年的時候,本地縣城房價只要3000-4000元/平米,然後碧桂園來了,房價直接上升到5000元/平米。現在新開盤的房子不包裝修8000元/平米以上,某一準備開盤的吹風價10000元/平米。”
高漲的房價,讓掏空“六個錢包”也買不起北上廣深一張牀的打工人轉向了掏空“六個錢包”在縣城買一套房。
“每月工資到手4000多元,除去房租1000多元,還有日常開支,能省下1000元已經是極限了。從2018年畢業到現在,工作三年我只攢下了不到三萬元。要買房,只能靠家裏。”楊琳表示。孟盛也説道:“35萬元的首付,其中20萬元是我工作以來攢下的,還有15萬元是爸媽的積蓄。”
身處在義烏的三三壓力更大。“現在義烏房價城外2萬元/平米,城內5萬元/平米,學區房6萬元/平米。對於家裏開廠的人來説,當然不成問題。但是義烏也有普通人,沒有舊村改造、沒有有機更新(義烏房屋拆遷的一種)、家裏沒有做生意的人,其實是沒多少積蓄、買不起房的。”
“我最近在環城路外買了一套110平米的房子,單價2.5萬元,加上車位和税總共花了接近300萬元。如果不是我外婆家有機更新,拿到了幾百萬的拆遷款,以及我在事業單位工作、公積金比較多,我也是買不起房的。”三三直言。

縣城“沒有樓市”
縣城房價兇猛。但當人問起,是否有必要在縣城買房,收到的建議都是:不要。
楊琳也表示,縣城“沒有樓市”。其中突出表現在,從數字來看縣城房價依舊在漲,買房的人依然存在。但事實上二手房並不好賣。“比如我們之前去看的一個新樓盤,開盤沒多久就只剩少量房源在售了。而二手房的話,很多都是掛出來好幾個月的,而且最終成交價都比掛牌價低了幾萬。”
“可能大城市對於降價幾萬沒有概念,但是對於縣城本身就只有幾十萬總價的房子來説,低幾萬就已經降幅達5%、6%了。比如我們買的那套房,最開始報價是88萬。但實際成交價只有77萬元,降了整整11萬元,降幅12.5%了。”楊琳表示。
至於新房更受歡迎的原因,楊琳猜測:“一是因為縣城的人在觀念上更青睞新房。如果不是急用,比如馬上結婚要用之類的,都是選擇購買新房的。二是因為縣城新房供應太大了,有充足的新房可以選,疊加觀念因素,當然優先選擇新房。”
這意味着房子沒有流動屬性。“如果某一天,我需要把縣城的房子變現,我很可能會面臨難以變現,或者資產大幅縮水的窘境。”楊琳直言。
山東濱州縣城的一位購房者也告訴燃財經,因為在省會看中了一套新開發的樓盤,想換房,所以計劃把縣城的房子賣掉,但房子掛出去兩三個月了,一直無人問津,現在已經降價4萬元了。“縣城近一年拆遷房很多,房子飽和,二手房根本流通不起來,要想賣出去,只能降價,以低於市場價的價格賣。”
“今年4月,我剛虧本賣掉了自己在縣城的房子。”浙江某縣級市的購房者也表示,“我是幾年前以5500元/平米的價格買的這套房子,現在縣城新房均價都8000多元/平米了。但二手房價格不光沒漲還降了。我賣房這段時間,掛出去兩個月,只有三個人來看過。”
同時,縣城房子純粹的“居住屬性”也像是一個偽命題。
孟盛的房屋目前正在空置。“因為老婆娘家的房子距離老婆工作的學校更近,而且放老婆一個人在新家住不是很方便,也不是很放心。所以我們的新房自從買來之後,就一直沒住過。”
楊琳的房子或將在未來空置:“在縣城,除了公務員、教師,幾乎沒有其他工作可選。如果我按照父母的心意考上縣城公務員,我也許能住上縣城這套房子。但如果沒有的話,這套房子依舊只有在每年春節或者國慶節假日等時候,我才會住上。”
2018年3月,原農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文曾透露:大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。
縣城房屋空置的情況也很普遍。“在夜晚的縣城走着,很多樓都是暗的,沒有亮燈。看二手房的時候,也有很多房源還是毛坯,從買來到賣出,業主一天都沒有住過。”楊琳表示。但這也無可奈何,“父母還是堅持在縣城買。你很難跟父母解釋房子的保值、增值。因為他們只能根據自己看到的,以及既有的經驗來判斷事物,在他們看來,縣城住着就是比重慶舒服。更何況,買房的錢是父母的。”
而對於給建議的人來説,縣城房子不值得買,是一個基於理性判斷、投入支出的答案。只是對於身處其中的人來説,起決定性作用的並不是理性和價值,而是牽扯其中的親情、愛情、能力等錯綜複雜的關係。
縣城樓市,即使眾多理性的建議説“不要”,也將繼續在這樣的需求支撐中走下去。

你會選擇在哪裏買房?
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