北上廣的年輕人，“買不起”縣城的房_風聞

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燃財經出品

作者 | 謝中秀

編輯 | 饒霞飛

每年春節回家，看着不斷向外延伸的縣城版圖，以及在這荒郊的版圖上聳立的工地、樓盤，孟盛都會想：“這些房子真的有人買嗎？誰會買這些房子？”

但後來，孟盛成為了縣城買房羣體中的一員。

孟盛是四川人，2015年大學畢業之後來到了深圳工作。那時候深圳的房價還沒有“破三萬”，孟盛也相信“來了就是深圳人”。手握着每月一萬多元的高薪，孟盛信心滿滿，打算努努力攢一攢，然後在深圳買房。

“也想過如果那時候買了房就好了。但坦白來説，即使現在回到那個時候，我也買不起房，因為手裏沒錢，家裏也沒辦法支持我。”孟盛坦言。

後來的故事大家都知道了，深圳的房價不斷“破四萬”、“破五萬”、“破六萬”，也打破了孟盛在深圳“上車”的夢想——太遙不可及了。“對於我們這些家庭沒有資本，個人能力也不拔尖的人來説，大城市是留不下來的，回到老家縣城才是現實。”孟盛直言。

2019年5月，孟盛在老家縣城買下了一套房，103平米、總價77萬元。“買房的直接原因是要結婚。”孟盛解釋，“我老婆是我高中同學，現在在老家縣城的中學當老師。教師編制不好調動，更不能輕易就説放棄，所以在老家買房是最好的選擇。”

“縣城的房價並不算低。77萬元、103平米，單價已經將近7500元/平米了。”孟盛表示。不過，在如今紛紛過萬元的縣城房價面前，孟盛所在縣城的房價只能算是“普通”水平。

2021年4月，第一財經根據中國房價行情網數據，結合安居客平台數據統計梳理指出，全國2000多個縣城當中，至少有103個縣城房價均價過萬元，其中海南陵水縣均價最高，達3.5萬元/平米，其次還有浙江義烏、海南萬寧、浙江永康、浙江温嶺、江蘇崑山五縣均價超過2萬元/平米。

這些縣城的房價，甚至超過了部分一線和新一線城市。中國房價行情網數據顯示，2021年5月，天津的二手住宅均價僅為2.6萬元/平米。同時，西安、鄭州、重慶、長沙的二手住宅均價在2萬元/平米以下。

“陵水位於海南島東南部，緊靠三亞。它的房價高，一是因為和三亞一樣，有優質的旅遊資源，二是因為承接了三亞外溢的外地高購買力人羣。”海南一位中介告訴燃財經，“你從房價地圖就可以看得出，陵水的樓盤主要位於清水灣，緊靠着三亞的海棠灣。而且房價差異也很明顯，清水灣有五萬元/平米的樓盤，但市中心陵水站的房價才一兩萬元/平米。”

浙江義烏、江蘇崑山等地則主要受益於當地強勁的經濟實力。根據義烏統計局數據，2020年義烏實現地區生產總值1485.6億元，較2020年西藏全區的GDP僅少417億元。在人口方面，第七次人口普查數據顯示，截至2020年11月1日零時，義烏常住人口185.9萬人，10年間流入62.5萬人。

“義烏開廠的人很多，幾乎可以説有一半義烏人家裏是開廠的。對於他們來説，四五萬元每平米的房價是可以承受的，幾百萬元的購房款也拿得出。”浙江義烏的三三告訴燃財經。

但並不是每個縣城都像陵水和義烏一樣，有足夠的經濟來支撐起高高的房價。“工資5000，房價1萬5”的現象比比皆是，這些縣城的購房主力軍，一些是像孟盛一樣，來自北上廣等一線城市拼博的年輕人，他們無法在一線城市紮根，選擇退守家鄉。而另一些，則是來自農村，這些人用一輩子的積蓄，來實現自己的城裏夢。

他們的共同之處在於，購置一套縣城的房產，同樣需要掏空的積蓄，才足以支付起首付，剩下的，則需要他們繼續去打拼。

而令人遺憾的是，房價上漲之後，那些缺乏產業支撐的縣城無法留住年輕人外出的腳步，這些掏空父母積蓄，並讓年輕人為之奮鬥的房產，多半成為“留守房”而空置。

更讓那些高價購房者難以接受的是，那些缺乏經濟推動力的縣城，房價並不穩定，降價成為他們必須面對的現實。燃財經留意到，2018年，江蘇常熟曾是縣城房價的“第一名”。2018年6月，公眾號“真叫盧俊”發佈了一張縣城房價排名圖，其中常熟以2萬元/平米的房價位居榜首。但後來，常熟房價逐步走低。

2021年6月23日，常熟一位中介告訴燃財經：“常熟目前均價是1.6萬元/平米。”對於降價的原因，常熟的本地人極為清楚。“降價的原因是新樓盤太多了。”

這是一些房價虛高的縣城必須面對的現實：經濟的步伐跟不上房價的漲幅，虛火的樓市，無法承受虛華的泡沫。而這一天是否也會輪到新的高房價縣城，時間將給市場帶來答案。

誰在縣城買房？

像孟盛這樣，為了結婚而在縣城買房的人，構成了縣城的主要購買力。

“現在農村結婚，基本都要求縣城有一套房。”江西某縣城的湯湯表示。今年八月份即將走進婚姻殿堂的璐璐也告訴燃財經：“我和老公都是縣城的，家裏都有房。但雙方父母還是覺得，孩子結婚要有一套新房比較好，所以又買了一套。”

除此之外，縣城周邊鄉鎮、農村進城的居民也是一大主力。楊琳表示，從鄉鎮搬進縣城的人越來越多。“今年回家一聊天才發現，村裏都沒什麼人了，親戚、鄰居幾乎都在縣城買了房，搬進了縣城。鎮上也有好多人在縣城買了房。在縣城的街上走着，父母會介紹，這棟樓住着哪個親戚、那棟樓住着誰誰誰。”

而這些在縣城買房的人，基本上都是舉全家之力。父母掏空積蓄，一起付了首付，剩下的，便交給年輕人。

就在前兩天，楊琳的父母也交出了縣城房子的首付。“我老家是鄉鎮的，大學畢業後在重慶工作，原本的計劃是通過自己的努力，以父母支出首付、自己償還貸款的方式在重慶買房，把父母接到重慶來生活。但我媽不喜歡重慶，説大城市不方便，也不像縣城，遍地是親戚、熟人。”

最後，楊琳的房產落在了縣城。“96平米、總價77萬元，首付37萬元。説實話這個首付在重慶也可以勉強‘上車’，只是還貸壓力會大一點。但是你很難跟父母講通這個道理。因為他們就是認為親戚、朋友都在縣城，而且縣城的環境熟悉、買房資金壓力小，所以買在縣城好。”

中國房價行情網數據顯示，2021年5月，重慶二手住宅均價為1.3萬元/平米，按照96平米計，總價為125萬元，三成首付剛好為37萬元。“我之前在重慶看的房均價大概是1.2萬元/平米。二手房因為只能按照評估價貸款，首付一般在房價的四成到五成，會高一些。”楊琳介紹。

在縣城工作的年輕人也貢獻了很大一部分購買力。廣東粵北某縣城的小北就告訴燃財經：“我姐姐正打算在縣城買房。之前她是和我爸媽、弟弟弟媳一起住在家裏。但現在弟弟弟媳打算添一個小孩，很快家裏就會開始擠了。所以她想快點買房搬出去。”

三三也表示：“我在城區的事業單位工作，最近也剛買了房。因為家在城郊，上班在城區，不是特別方便。”

但楊琳並不知道未來在哪裏。“如果我按照父母的心意，回縣城考公務員、做老師，我可能住得上縣城的房子。而如果沒考上公職，我還是需要在重慶工作、租房，最後更加努力地工作來買住得上的房子。”

孟盛則計劃着回到縣城。“去年用年終獎和積蓄把房貸還了很大一部分，現在只剩十幾萬的貸款了。估計再工作兩年，積蓄和年終獎可以把剩下的房貸還完。解決房子的事情，生活就沒有特別大的壓力了。到時候回到縣城，我手裏還有公司的股票能提供收益，也不會生活特別窘迫。”

深漂六年之後，孟盛正在等手裏的期權解禁，回老家縣城找一所學校謀職當老師。為此，他也在積極備考教師資格證。

縣城買房掏空積蓄

縣城早已不是大家印象中的那個縣城。

“這段時間看房，感覺縣城樓盤和城市已經沒什麼區別了。”楊琳驚歎道，“售樓處做得很高大上，沙盤跟我在重慶看的也沒什麼區別，很精緻。”

2019年在粵西某縣城購置了房產的西西也表示：“現在縣城樓盤環境、質量都很不錯。我買的那套房子，綠化率很高，小區環境很好。而且縣城的房子比北京的更宜居，我在北京看的一些房子，三居大概只有我縣城房子的兩間房那麼大。”

品牌房企也開始入駐縣城。“我們那個縣城，就有金科開發的樓盤。”楊琳表示。西西也介紹：“我買的房子是碧桂園的。”

資料顯示，碧桂園、恒大、中梁、保利等品牌房企都有涉足縣城。其中尤以碧桂園和恒大為甚。地產圈甚至有一句話，叫“有縣的地方就有碧桂園”。

縣城在我國數量多、人口眾。根據住建部《2019年城市建設統計年鑑》和《2019年城鄉建設統計年鑑》，截至2019年末，全國共有679個城市，其中包含301個地級市和381個縣級市。同時，全國共有1516個縣城。

從人口來看，截至2019年末，縣城人口為1.4億人，同時縣城下轄的鎮、鄉居住人口為1.89億人，而鎮、鄉下轄還有7.75億農村人口。以此觀之，在縣域的人口為11億人，佔中國總人口的78.9%。

但受制於縣城的經濟實力和購買力，在很長一段時間裏，樓市並未垂青過縣城。楊琳2011-2014年在家鄉縣城上高中，“印象中當時整個縣城沒什麼新建的樓盤。”但大概2014年、2015年，縣城的同學説起了拆遷。再後來，每年寒暑假回家，都能看到拔地而起的在建工地和樓盤：“如雨後春筍般湧現，大概就是這個樣子。”

每日經濟新聞2018年的一篇報道中也曾報道：（安徽省碭山縣）的房價隨着2016年啓動大規模舊城改造、推進“棚改”貨幣化安置，一路上揚。當地居民告訴記者：“幾年前縣城房價才兩三千元，這兩年到處都在拆遷蓋新房，在大城市上班和打工的年輕人也回老家買房，房價就漲起來了，現在平均四千多元，有名氣的樓盤更貴一點，可以賣到5200元/平米。”

棚改之外，品牌房企的入駐也給縣城房價上漲增添了動力。知乎用户“Carrick”就直言：“2014年、2015年的時候，本地縣城房價只要3000-4000元/平米，然後碧桂園來了，房價直接上升到5000元/平米。現在新開盤的房子不包裝修8000元/平米以上，某一準備開盤的吹風價10000元/平米。”

高漲的房價，讓掏空“六個錢包”也買不起北上廣深一張牀的打工人轉向了掏空“六個錢包”在縣城買一套房。

“每月工資到手4000多元，除去房租1000多元，還有日常開支，能省下1000元已經是極限了。從2018年畢業到現在，工作三年我只攢下了不到三萬元。要買房，只能靠家裏。”楊琳表示。孟盛也説道：“35萬元的首付，其中20萬元是我工作以來攢下的，還有15萬元是爸媽的積蓄。”

身處在義烏的三三壓力更大。“現在義烏房價城外2萬元/平米，城內5萬元/平米，學區房6萬元/平米。對於家裏開廠的人來説，當然不成問題。但是義烏也有普通人，沒有舊村改造、沒有有機更新（義烏房屋拆遷的一種）、家裏沒有做生意的人，其實是沒多少積蓄、買不起房的。”

“我最近在環城路外買了一套110平米的房子，單價2.5萬元，加上車位和税總共花了接近300萬元。如果不是我外婆家有機更新，拿到了幾百萬的拆遷款，以及我在事業單位工作、公積金比較多，我也是買不起房的。”三三直言。

縣城“沒有樓市”

縣城房價兇猛。但當人問起，是否有必要在縣城買房，收到的建議都是：不要。

楊琳也表示，縣城“沒有樓市”。其中突出表現在，從數字來看縣城房價依舊在漲，買房的人依然存在。但事實上二手房並不好賣。“比如我們之前去看的一個新樓盤，開盤沒多久就只剩少量房源在售了。而二手房的話，很多都是掛出來好幾個月的，而且最終成交價都比掛牌價低了幾萬。”

“可能大城市對於降價幾萬沒有概念，但是對於縣城本身就只有幾十萬總價的房子來説，低幾萬就已經降幅達5%、6%了。比如我們買的那套房，最開始報價是88萬。但實際成交價只有77萬元，降了整整11萬元，降幅12.5%了。”楊琳表示。

至於新房更受歡迎的原因，楊琳猜測：“一是因為縣城的人在觀念上更青睞新房。如果不是急用，比如馬上結婚要用之類的，都是選擇購買新房的。二是因為縣城新房供應太大了，有充足的新房可以選，疊加觀念因素，當然優先選擇新房。”

這意味着房子沒有流動屬性。“如果某一天，我需要把縣城的房子變現，我很可能會面臨難以變現，或者資產大幅縮水的窘境。”楊琳直言。

山東濱州縣城的一位購房者也告訴燃財經，因為在省會看中了一套新開發的樓盤，想換房，所以計劃把縣城的房子賣掉，但房子掛出去兩三個月了，一直無人問津，現在已經降價4萬元了。“縣城近一年拆遷房很多，房子飽和，二手房根本流通不起來，要想賣出去，只能降價，以低於市場價的價格賣。”

“今年4月，我剛虧本賣掉了自己在縣城的房子。”浙江某縣級市的購房者也表示，“我是幾年前以5500元/平米的價格買的這套房子，現在縣城新房均價都8000多元/平米了。但二手房價格不光沒漲還降了。我賣房這段時間，掛出去兩個月，只有三個人來看過。”

同時，縣城房子純粹的“居住屬性”也像是一個偽命題。

孟盛的房屋目前正在空置。“因為老婆娘家的房子距離老婆工作的學校更近，而且放老婆一個人在新家住不是很方便，也不是很放心。所以我們的新房自從買來之後，就一直沒住過。”

楊琳的房子或將在未來空置：“在縣城，除了公務員、教師，幾乎沒有其他工作可選。如果我按照父母的心意考上縣城公務員，我也許能住上縣城這套房子。但如果沒有的話，這套房子依舊只有在每年春節或者國慶節假日等時候，我才會住上。”

2018年3月，原農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文曾透露：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

縣城房屋空置的情況也很普遍。“在夜晚的縣城走着，很多樓都是暗的，沒有亮燈。看二手房的時候，也有很多房源還是毛坯，從買來到賣出，業主一天都沒有住過。”楊琳表示。但這也無可奈何，“父母還是堅持在縣城買。你很難跟父母解釋房子的保值、增值。因為他們只能根據自己看到的，以及既有的經驗來判斷事物，在他們看來，縣城住着就是比重慶舒服。更何況，買房的錢是父母的。”

而對於給建議的人來説，縣城房子不值得買，是一個基於理性判斷、投入支出的答案。只是對於身處其中的人來説，起決定性作用的並不是理性和價值，而是牽扯其中的親情、愛情、能力等錯綜複雜的關係。

縣城樓市，即使眾多理性的建議説“不要”，也將繼續在這樣的需求支撐中走下去。

你會選擇在哪裏買房？

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