地產賭徒潘石屹：梭哈是SOHO的宿命_風聞

　　作者 / 惠比壽（房地產高級研究員）

　　編輯 / 封成

　　本文圖片均來源於網絡

　　6月16日，潘石屹在微博轉發了SOHO中國發布的收購要約，實錘了一直以來傳得沸沸揚揚的潘石屹套現逃跑計劃。

　　雖然早在2014年SOHO中國開始拋售國內資產時，潘石屹夫婦的清盤打算就初顯端倪，但正式被外資私有化的消息一公佈，還是引發了金融圈與地產界的震盪。

　　這宗大額收併購案，被大肆傳播的表面信息不一定是真相，背後存在多少協議與約定着實難以窺探，拋開價格因素，SOHO中國流向外資的邏輯到底是什麼？

　　目前有不少指摘潘石屹是失敗商人的言論，説他親手毀了自己打拼多年的江山不説，還低價拱手讓人。但惠比壽並不認同這個觀點，從投資的角度出發，最核心的盈利標準不是看持有資產的跌漲起伏，而是看能轉化成多少現金，落袋為安才是根本。

　　對於潘石屹而言，手握現金、全身而退就是屬於他的成功，或者説是他的本來目的。

　　深諳商界玩法的潘石屹，是個保守的賭徒，他多年的地產生涯從不推崇激進的打法，據SOHO中國2020年報數據，2020年末淨資產負債率約為43%，平均借貸成本約為4.7%，各項財務指標均未突破被房企視為大敵的三道紅線。

　　縱觀現在處於一、二線梯隊的房企，就算財務報表做得再漂亮，但是能完全不踩中三道紅線的還是少之又少，畢竟房企要發展離不開“高週轉、高槓杆”的模式。

　　所以，將SOHO中國與市場上的主流房企進行對比，側面反映出一個可怕的真相：從2014年開始就變賣資產且停止拿地的潘石屹，從沒想過與SOHO中國共進退，這是一場從頭到尾的套現謀略。

　　總而言之，從SOHO中國成立的第一天起，就開始了賣身倒數，梭哈是SOHO的宿命。

　　佈局基本盤

　　仔細盤點潘石屹多年來的經商行徑，不難發現，**比起瘋狂囤貨資產，潘石屹確實更鐘愛落袋為安，**早年撤出海南如此，如今撤到國外亦如此。

　　1988年，海南獨立建省設立經濟特區的消息傳到了潘石屹的耳朵裏，天生的商業直覺讓他察覺到這是天下掉餡餅的好機會。

　　初探海南，潘石屹選擇了去磚廠搬磚，蟄伏一年後，他以8000元每月的價格將磚廠承包下來，可沒想到他還沒開始大施拳腳，受當時經濟的影響，針對海南的政策就做了調整，導致各路資本紛紛撤出海南，磚廠自然也是倒閉的結局，潘石屹因此賠的血本無歸。

　　好在天無絕人之路，潘石屹承包磚廠時認識了易小迪，磚廠倒閉後，易小迪將潘石屹引薦給了馮侖、王功權、劉軍、王啓富，而這六位就是到現在都會被房地產歷史反覆提及的“萬通六君子”。

　　萬通六君子（從左到右依次為馮侖、易小迪、劉軍、王功權、王啓富、潘石屹）

　　在當時，受紅利影響，海南城市人口激增到100多萬，一夜間冒出將近2萬家房地產公司。當地房價在1988年的平均價格為1350元／平方米，1991年漲到1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。受房地產市場影響，1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速暴增到41.5%。

　　資本刺激下，萬通六君子也瞄準了房地產市場，為了不錯過這場樓市盛宴，手頭資金緊缺的六君子一咬牙，共同向北京的某家金融機構高息借貸1000多萬元炒房（也有傳言是500多萬），而他們僅用了短短半年的時間，就賺到了超過千萬元的資產。

　　直到1992年，潘石屹在海口規劃局的辦公室裏，看到了這樣一組數據：海南人均住房面積達到49平方米，而首都北京人均住房面積僅為7.4平方米。如此誇張的數據讓六君子意識到海南房產泡沫急劇膨脹的危險，經過商議後，他們決定撤出海南，去北京尋找新機遇。

　　1993年6月，中央治理經濟過熱，銀根全面緊縮（銀根指金融市場上資金的供求狀況），海南房地產泡沫瞬間崩破，海南經濟因此跌入谷底，曾經全面開花的房地產公司，倒閉率直逼95%，海南銀行也在這場金融風暴中成為中國當代史上第一家倒閉的銀行。

　　萬通六君子的及時撤離，讓他們逃過這一劫，也因此讓潘石屹更堅定：**一切投資都在為落袋為安做準備。**至於這組數據是怎麼被潘石屹看到的，據傳言，是他提着5斤橘子和一條三五牌的香煙敲開了規劃局的門。

　　北上之後，萬通也有過鼎盛的發展時期，在1995年，由萬通控制的資產一度達到了近70億元人民幣。可惜的是，由於商業理念不合，且股權分配不合理，萬通六君子選擇了和平分手，也是在分手後，潘石屹的事業開始一飛沖天。

　　不過，從來都沒有偶然的成功，也沒有真正的白手起家。潘石屹不會告訴你他的成功是因為娶了女富豪張欣，就像馬化騰不會告訴你他的父親是鹽田港上市公司董事。

　　圖右一為潘石屹，右二為張欣

　　1994年，潘石屹在朋友的介紹下認識了現任妻子張欣。那時的張欣，以英國劍橋大學經濟學碩士的學歷，進入了華爾街的高盛銀行，年薪高達20萬美金。而那時的潘石屹則是一個有過兩段婚姻，且還帶有一個孩子的暴發户。相遇後的第四天，潘石屹就對張欣發起了求婚，一個多月後，兩人閃婚了。

　　婚後一年，張欣辭去華爾街的工作，潘石屹離開萬通，夫妻二人共同創辦了SOHO中國的前身北京紅石實業有限公司。

　　公司成立後，夫妻二人分工明確，在自己擅長的領域裏周密規劃，潘石屹負責挖掘項目和市場談判，張欣則負責建築設計和市場推廣。

　　當時，北京城市規劃中，將東城區作為未來商務中心區建設。基於此，潘石屹瞄準了鄰近未來商圈的潛力，買下了北京朝陽區東三環的一塊地作為他們夫妻店的第一個項目，命名為現代城。

　　現代城的項目起初並不是一帆風順，好在安穩渡過了被“老朋友”鄧智仁暗算的難關後，現代城在1999年的銷售額飆到了18.9億元，位居當年的房地產銷售榜首，而同期的華遠銷售額是10億，萬通是4.3億，萬科是3.2億。首個項目就取得如此成績，不由得讓人刮目相看，潘石屹藉此一戰成名，在地產圈站穩了腳跟。

　　慶幸的是，成功的喜悦沒有衝昏他的頭腦，互聯網的崛起讓他開始注意到了新方向。

　　1999年恰逢中國互聯網的開端，那一年馬化騰的“小企鵝”OICQBeta1誕生，李彥宏徹夜構思百度雛形，陳天橋借款50萬創辦盛大公司，馬雲與他的18羅漢成立阿里巴巴。

　　而潘石屹則在與歸國摯友的交談中，知道了一種叫SOHO ,即small office ,home office 的國外彈性工作方式，他靈光突閃，認為國外那種居家辦公式的小辦公室非常適合互聯網行業。

　　敢於嘗新是他的制勝法寶，説幹就幹的潘石屹把之前就蓋好的現代城的四座辦公樓改成了SOHO模式，名字也一併改成SOHO現代城，徹底將國外SOHO一族的概念融入到了產品中。這一次，他又賭對了，開盤後三天內，該樓盤的日銷售額就順利破億。

　　嚐到SOHO的甜頭後，2002年夫妻二人就此把公司名稱改成SOHO中國，之後開發的每一套樓盤名字也都帶着SOHO。

　　2003年，潘石屹開始跑馬圈地，耗資10億元收購了北京華遠尚都國際中心的二、三期樓盤，改名SOHO尚都，並且出資7.1億中標了北京CBD的一塊土地，命名為建外SOHO。當時，CBD區域在售的十個項目的總銷售為134億元，而建外SOHO的銷售額高達60.5億元，佔比45%，京圈再一次見證了地產傳奇。

　　值得注意的是，當時SOHO中國的兩大股東Boyce和Capevale(BVI)，分別由潘石屹和張欣全資持有。 

　　**2005年，潘石屹以“境外換手”的方式，將其在Boyce(BVI)的全部股份以饋贈的方式轉讓給妻子張欣，張欣就此成為SOHO中國的實際擁有者。**潘石屹則開始混跡在媒體上，為自己打造閒雲野鶴的藝術家人設，賣力的為SOHO中國進行營銷。

　　在夫妻二人一唱一和的配合策略下，SOHO中國的影響力到達了頂峯。2006年，隨着三里屯SOHO、光華路SOHO的相繼亮相，SOHO中國成為了內地商業地產的第一品牌。

　　乘勝追擊是商人慣用的兵法，潘石屹夫妻也不能例外。2007年10月8日，經過九天的環球路演，張欣操作SOHO中國正式在港交所敲鐘掛牌上市，並藉此融資了19億美元，創造了當年亞洲最大規模的商業地產IPO。

　　SOHO中國上市後，動作頻繁，開始在自建項目的基礎上進行對外併購，擴大規模。先以24.4億元的價格收購了北京光華路SOHO二期和燕莎商圈的SOHO北京公館，又以近28.3億元人民幣將北京凱恆中心納入旗下，更名為朝陽門SOHO。

　　到了2009年12月底，SOHO中國創下了當時歷史上最好的銷售業績，完成年度總合同銷售金額136.8億元人民幣。並且，同年SOHO中國宣佈進軍上海市場，以24.5億元的高價從摩根士丹利手中收購了上海南京西路的爛尾樓東海廣場，開發成為SOHO東海廣場。

　　高光時刻還在繼續，2010年，北京銀河SOHO開盤僅三天，就創造了27.7億元的驚人業績，到了年底，每平米單價近7萬的銀河SOHO銷售了81%，銷售金額為146億元，獲得當年北京地區單樓盤銷售冠軍。

　　猶記在上市慶功宴上，潘石屹與張欣夫妻二人還立下軍令狀，稱要在5年內讓SOHO中國的銷售額破千億。 

　　可惜的是，掌門人實施的發展路徑使SOHO中國難逃“盛極必衰”命運，據SOHO中國發布的2012年業績報告，2012年，公司實現營業額153億元，與千億差了一個銀河系。

　　不過，潘石屹的雄心壯志雖然被打臉，但他還是締造了一個由甘肅農村窮小夥變成中國首屈一指的地產大亨的勵志故事。

　　轉型即下坡

　　2012年是潘石屹逐漸走向沒落的開端，同時也是SOHO中國被清盤的催化劑。

　　當年，潘石屹宣佈SOHO中國從“開發—銷售”的商業模式轉型為“開發—持有”的商業模式，散售改為自持，潘石屹夫婦打算以“出租”的形式獲得長期物業增值。

　　這樣做的原因，一方面是因為從2010年起，北京出台政策禁止商業散售，這讓潘石屹不得不放棄讓SOHO中國一飛沖天的散售模式。 

　　另一方面則是因為當年北京寫字樓租金漲幅高達74%，且國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行還預測指出，未來5年全球租金水平將持續上升，北京有望成為商業租金水平升幅最高的地區。機遇當頭，潘石屹沒有不做的道理。

　　自此，潘石屹夫婦搖身一變，成為當年最矚目的“包租公婆”。不過，對於SOHO中國的這次轉型，業內外基本持不看好的態度，消息宣佈當天，公司股價就跌了12%。

　　不僅如此，據2012年SOHO中國公佈的半年業績公告顯示，雖然淨利潤增長了242%，但租金卻只佔公司上半年營收的3%左右，赤裸裸的數字證明這次的轉型無疑是失敗的。不過，潘石屹對外界辯解道：“就從目前的數據判斷轉型成果，為時尚早”。

　　還好，事實勝於雄辯。僅過了一年，北京寫字樓租金的漲幅就開始暴跌，2013年只漲了10%。此外，本身就是地產偏門賽道的寫字樓也開始形成供大於求的尷尬局面，空置率數據連年被刷新。

　　全國主要一線城市優質寫字樓空置率（單位：%）

　　據數據顯示，2020上半年北京甲級寫字樓淨吸納量為負，空置率高達19.4%，創2011年以來新高。並且，北京寫字樓租金從2019年底383元/月/平降低到2020年底的351元/月/平，降幅達到8.4%，為十年來租金同比最大降幅。

　　主業被打擊的SOHO中國受市場影響，公司全年營收從2012年開始逐年下降。到了2020年4月底，不僅出租率下滑至低位，且退租的面積、欠費的金額也達到公司成立以來的最大數值。

　　圖源：樂居財經

　　自此，潘石屹終於認識到了自己當年的錯誤選擇，但也沒法回頭了，只能吐槽賺錢太難：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率都不到3%，比銀行貸款的資金成本4%還要低，這個生意怎麼做？”

　　鬼精的潘石屹嘴上吐槽着生意難，心中卻已經在暗暗盤算，既然做不下去，那不如就把資產在高點賣出。

　　據資料顯示，從2014年開始，張欣就開始將其所控制的SOHO中國國內資產陸續進行清盤，從非核心資產到核心資產，累計套現約370億元。

　　SOHO中國清盤資產盤點：

　　2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股。

　　2014同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價格出售。

　　2016年，SOHO中國將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。

　　2017年，虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。

　　2019年， SOHO中國先後出售了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

　　不僅如此，2019年更有消息傳出，潘石屹將出售SOHO中國的八大金剛，交易價值可能高達80億美元。或許是由於交易價值太高，八大金剛在SOHO中國打包賣給黑石前都未找到接盤俠。

　　八大金剛：

　　北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO

　　望京SOHO

　　至於出售原因，潘石屹曾在發佈會現場表示，“持有量太大了”“沒有任何資金原因”。

　　可笑的是，潘石屹忘了互聯網是有記憶的。曾經把外灘SOHO和望京SOHO當作親兒子來疼愛的潘石屹之前公開表態：“外灘SOHO位置太重要了，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不賣。”，沒想到一世還沒過去，最受寵的“兒子們”就流向了外資的口袋。

　　不過，對潘石屹而言，在現金面前再優質的“兒子”也不過是交易工具，待三十億美金落袋為安，潘石屹夫妻在中國的“賣賣賣”之路也會徹底畫上句號，盤算七年終落跑。

　　黑石低價抄底

　　而這場萬眾矚目的交易也並非事發突然，其一直以來都有跡可循。

　　早在2019年，就有消息傳出説SOHO中國將向黑石集團或高瓴資本出售資產，其中，傳得最有頭有尾的就是與美國規模最大的上市投資管理公司黑石集團的交易。

　　據悉，2020年3月，SOHO中國確實在與黑石等潛在買家談判。據資料顯示，黑石集團曾提出以每股6港元價格收購SOHO中國，交易總價約為40億美元，這個報價比SOHO中國當時的市值高出一倍。 

　　另外，黑石還將承擔SOHO中國的部分債務，整個交易牽涉的資金達到60億美元。可能是受到疫情影響，當年8月，SOHO中國宣佈潛在談判終止。

　　不過，時隔一年後，這樁交易最終還是達成了。

　　截至目前，SOHO中國已發行股份5,199,524,031股，假設要約以每股股份5港元的價格悉數收購，其中SOHO中國控股股東保留467,958,000股股份（約9%）除外，最高收購價約為23,657,830,155.00港元（約195億元人民幣、30億美元）。

　　並且，此次要約完成後，**黑石集團將取得SOHO中國50%以上投票權，即控股權，**黑石計劃保持SOHO中國的現有主營業務和管理團隊，SOHO中國還將繼續在香港證券交易所上市。 

　　同時，潘石屹和SOHO中國CEO張欣將從SOHO中國董事會退任，不再擔任執行董事，黑石集團將向董事會提名新的執行董事。

　　黑石集團

　　值得注意的是，與2020年3月黑石與SOHO中國傳出的交易細節相比，這次的收購要約價從每股6港元降到每股5港元，總價格減少了16.7%。

　　並且，據年報數據顯示，SOHO中國2020年度營業收入為21.9億元，獲得淨利潤為5.4億元。截至2020年末，SOHO中國總資產價值707億元，其中總負債約332億元，淨資產高達375億元。據媒體粗略計算，195億元收購價對375億元淨資產，相當於五二折入手。若剔除9%的保留股份，195億元與淨資產的91%對比，算下來也是五七折。

​　　雖然近乎半價入手，但這仍然是是目前黑石在中國最大的一筆房地產投資項目。

　　**受收購公告的影響，6月17日，SOHO中國復牌後，暴漲超過25%，截至當日收盤報價每股4.6港元，單日上漲21.05%。**可見，黑石的入場給SOHO中國注入了一針強心劑。

　　這場交易中最大的贏家黑石集團，也因這樁世紀大收購成為輿論中心。黑石集團作為華爾街的“PE之王”，投資眼光向來毒辣精準，與SOHO中國的這場戰事也並不是他們首次在中國佈局。

　　早在2007年，中投就拿出30億美元認購了黑石1.01億普通股，只不過這筆被黑石集團創始人蘇世民稱為全球資本流動典範的交易，不僅讓中投成為被套7年的大韭菜，還被《時代》雜誌評為是2007年10大最差商業交易之首。

　　蘇世民

　　為了滲透亞洲，持續深耕中國市場，在2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產業務，並專門成立了一隻用於亞洲地產投資的基金（BREP Asia I），其中，中國與日本是其重點配置對象。

　　就此，黑石開始在中國市場瘋狂掃貨，尤其是近兩年國內針對房地產市場調控政策的不斷縮緊，黑石更是瞄準機遇，抓緊時間進場抄底，就連酷愛染指別家產業的融創，也成為了黑石的盤中餐。2020年10月，黑石收購了融創旗下價值12億人民幣的上海香溢花園三期第四棟項目。

　　此外，在今年1月份，黑石還以11億美元的價格從富力手中收購了粵港澳大灣區內最大的城市物流園，這個收購完成後，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺。

　　猶記去年“第14屆中國投資年會年度峯會”的線上對話中，蘇世民曾放言：“房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分，如果説你對房地產不感興趣，就相當於説你對呼吸不感興趣。”，還表示黑石會持續重倉中國，並在房地產之外，看到了科技和醫療等領域源源不斷的創新機遇。

　　理解蘇世民的這段發言，就能明白為什麼黑石願意接盤SOHO中國這個隕落的初代地產巨頭。與潘石屹每年都唱衰中國房地產市場不同，黑石對中國房地產市場仍舊保持信心。

　　不同的市場態度，也折射出不同老闆的經商態度。不知道其他企業家們會怎麼評判潘石屹的賣身行為，但瘋狂擴張，差點把自己搞破產的蘇寧張近東，此刻一定羨慕遠走高飛的潘石屹。

　　參考資料:

　　SOHO中國-2012-2020年報、半年報

　　市值觀察-《黑石的野心絕不只是潘石屹的SOHO中國》

　　帥真財經-《潘石屹夫妻倆走的“路子”，連曹德旺都看不清》

　　悦享今日之城-《SOHO中國五折賣身黑石，潘石屹終究跑了》

　　東方金誠-《2020年我國不動產資產證券化信用風險回顧與2021年展望》

　　三人麻醬-《商界大佬第一期1.1萬字深度解讀潘石屹發家史，揭秘SOHO背後的商業故事》