全面降檔，恒大來真的！_風聞

大力減負，全面降檔，恒大來真的！

一條紅線轉綠，恒大成功降檔

6月30日，據媒體報道，恒大集團的淨負債率已降至100%以下，成功實現一條紅線變綠。

據易簡財經瞭解，恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，短短一年時間裏，大幅下降了約3000億元。

三條紅線監管指標自出台以來，就成為房企改善財務狀況的一個重要衡量標準，達標的房企能夠獲取更多融資，而未達標房企的發展則相對受到限制。

根據踩線的條數，監管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%。在此背景下，房企對三條紅線的達標情況極其重視，進入綠檔也成為了大多數未達標房企的中短期目標。

對此，知名地產分析師嚴躍進對易簡財經表示，降低負債，並將其中一條紅線變綠，體現了恒大重視降負債的導向，這一點值得肯定。這也説明，負債數據或三道紅線數據對於企業的經營或聲譽等影響是比較大的，通過此類降低負債，也使得企業後續包括拿地和融資等方面更加遊刃有餘。

大刀揮去3000億負債

其實，恒大順利大幅降低負債，早有預兆。

這個月初，恒大集團戰略合作伙伴交流會上，許家印提出“6月底前恒大的有息負債將降到5字頭，至少實現一條紅線變綠。”

如今，許老闆立下的flag都已完成，穩步推進恒大超預期完成降負債目標。

過去一年來，恒大在降負債上表現出了超強的決心和執行力。

從去年3月開始，恒大開始全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。當時，許家印放出狠話，恒大的有息負債每年要下降1500億，未來三年要大降4500億。

自實施新戰略以來，恒大在降負債成效顯著。

去年10月，恒大就在10天內分三次大手筆償還了約294億港元的債務；而近日剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元，摺合超823億港幣。並且，恒大集團全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發新還舊。

6月24日，中國恒大發佈公告，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬户，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息近3億美元，合計約17.5億美元。

至此，恒大到2022年3月前，再無到期的境內外公開市場債券。

接下來，按照許家印的降檔計劃，恒大將在2021年12月31日現金短債比達到1以上；2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，實現“三條紅線”全部轉綠。

恒大是怎麼做到的？

恒大之所以能取得如此大的成績，還得歸功於其打出的一套“減負提速”組合拳。

首先，是狠抓銷售。

銷售是房企的核心造血能力，也是一個房企的基本盤。公開數據顯示，恒大前五月實現銷售額2851.6億，銷售回款2507.4億，權益銷售額2727.5億，保持行業第一。

與此同時，恒大手上的優質土儲，還將為恒大銷售及回款持續攀高，提供充足的子彈。

據瞭解，恒大目前擁有超2億平方米的優質土地儲備，其中一二線城市佔比67%，平均樓面價為2638元，和現在一二線城市早已破萬的房價相比，土儲價值的含金量相當高。

若再加上恒大在粵港澳大灣區等地擁有的大量舊改項目，今年恒大的可售貨值，高達1.37萬億。

其次，是引戰融資。

恒大的多元產業生態圈，為恒大提供了新的資產增長渠道。

例如，去年8月恒大物業引入戰略投資235億港元，之後的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰略投資合計300億港元；這些都進一步加強了恒大手中的現金流。

按照許家印的設想，不久後的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陸續分拆上市，多元產業的資產價值將全面兑現，屆時有望進一步充實恒大整體資本實力。

對此，嚴躍進認為，類似做法也值得房地產行業的學習，企業應該在債務壓力下努力開拓渠道，真正做到企業經營的穩健，也真正在企業穩健的過程中，促進房地產行業的穩定。

國際投行集體點贊

隨着“高增長、控規模、降負債”戰略的深入推進，恒大打造的多元產業生態圈不斷擴容，一個嶄新的“新恒大”正在形成。

在恒大畫的這個圈子裏，以恒大地產主業為核心推動力，恒大物業、恒大汽車、恆騰網絡等上市主體為二級引擎，房車寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等優質板塊為儲備動力，共同構成了推動“新恒大”向前發展的三輛馬車。

對此，多家國際投行給予正面評價。

建銀國際認為，恒大去槓桿計劃步入正軌，預計財務改善將成為股價催化劑，維持“買入”評級。

法國巴黎銀行則認為，恒大今年前五月實現銷售2850億，現金流足以覆蓋短期債務，加上公司擁有2.31億平方米土地儲備，以及價值1660億的投資性物業與5190億的非房地產業務股份，遠超淨債務，全面降負債只是時間問題，給予恒大美元債“買入”評級。

摩根大通認為，恒大物業股價強勁反彈動力充足：一是上半年盈喜公告或將發佈，料將有55％的同比收益增長；二是8月份業績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有併購利好。野村也認為，恒大物業強勁基本面支撐重估。

小結

2021年，整個房地產行業依然是“穩”字當頭。

在“房住不炒”的政策大環境下，房企只有走得穩，才能行穩致遠長期向好。

在“降槓桿”的主旋律下，作為房企龍頭的恒大，憑着過硬的實力和強大的土地儲備，已經在降負債方面取得了一定的成績，財務狀態越來越穩健。

未來，恒大的多元化發展還將成為其發展新引擎，加上“高增長、控規模、降負債”戰略的持續深入推進，一個生機勃勃的 “新恒大”呼之欲出。