一條紅線變綠！中國恒大提前“減負”3000億_風聞

恒大“三條紅線”一條已經變綠，截至目前淨負債率已降至 100% 以下。

今年3月31日，恒大發佈2020年財報，其中有很多亮眼的數據，但關於降負債的表述格外引人注意。

恒大提出，計劃2021年全年有息負債再下降1500億元，年底有息負債從7165億元降至5600億元。

在很多人看來，這是一句給投資者樹立信心的常規表述，沒想到恒大在3個月後給出了一個出乎意料的答案。

恒大6月29日公佈的數據顯示，目前恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

對比之下，一目瞭然。在年報中，恒大的目標是年底將有息負債降至5600億，從現在的數據看，提前半年完成了任務。

很顯然，作為中國最大的地產商，恒大深知高負債的危害性，一見君注意到，在多次財報新聞發佈會上，許家印都強調了“降負債”的重要性。

一年“減負”3000億

2020年3月舉行的恒大2019年全年業績發佈會上，許家印表示，恒大的有息負債每年要下降1500億，未來三年要大降4500億。

如今，僅過去一年時間就大降3000億，成功實現本月初許家印在戰略合作伙伴交流會上提出，到今年6月30日有息負債總額降至“5字頭”的承諾。

和很多企業相比，恒大並不是債務馬上到期時開始還債的，而是未雨綢繆，主動提前還債。

6月24日，中國恒大發佈公告，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬户，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息近3億美元，合計約17.5億美元。

一見君注意到，剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元（摺合超823億港幣）。

可以看出，恒大不管幹什麼，一向都是大手筆，在處理債務問題上也是雷厲風行，説降就降。

去年10月13日，恒大提前償還了兩筆公司債，本息合計約132.53億港元。

10月20日，恒大發佈公告稱，公司已提前償還2020年到期的11%優先票據，摺合121億港元。當時，恒大提前一個多月將所有2020年到期債券償還完畢。

值得注意的是，恒大還債的資金都來自於自有資金，沒有做任何一筆發新還舊。

“提前”還債的底氣

2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

按照監管要求，試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。根據恒大2020年報，2020年末恒大的有息負債總額高達8700多億元，且全部踩中“三道紅線”。

為了符合“三道紅線”監管要求，恒大在此前還發布了還債時間表：2021年6月30日，淨負債率降到100%以下；2021年底，現金短債比達到1倍以上；2022年底，資產負債率降至70%以下，實現全部達標。

可以看出，恒大自己設定的目標和監管要求相比，提前了很多。許家印為什麼敢設定如此激進的目標，本質上還是恒大有錢，有還債的底氣。

一見君發現，恒大的底氣主要來自於四個方面：

其一、努力回款

年報顯示，自2020年3月底到今年3月底，恒大集團有息負債從8743億元降至6740億元。其中，2020年，恒大集團銷售回款6531.6億元人民幣，全年銷售回款率高達90.3%，較上一年提高12個百分點。

另據恒大一季度業績簡報顯示，其“網上銷售”的顛覆性營銷革命持續發力，截至3月底公司實現銷售額1465億，增長23%，銷售回款1133億，增長55%。

6月1日，恒大發佈的5月業績公告顯示，5月實現銷售額638.6億元，銷售面積781.7萬平方米，回款518.1億元。截至5月底，恒大今年累計實現銷售額2851.6億元，銷售面積3383.3萬平方米，回款2507.4億元。

許家印在業績會上説：“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。”

其二、土儲優勢

恒大年報數據顯示：截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經濟發達且有潛力的城市。由於堅持不拿地王，恒大的土儲性價比很高，其中一二線城市佔比67%平均樓面價為2638元，而現在全國一二線城市房價早已破萬，實際土儲價值肉眼可見的高。

另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個，大灣區78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個，價值潛力巨大。

在這方面，恒大還是很有戰略眼光的，“堅持不拿地王”一方面降低了恒大的土地持有成本；另一方面，在促銷時，對購房者有比較大的讓利空間，也有利於其加速回籠資金。

其三、多元化融資

在之前的文章中，一見君就多次説過，恒大能抗，其中一個很重要的原因就是投資方對恒大的信任。

自2020年3月以來的一年內，恒大集團股權融資合計888億港元，主要包括：恒大物業引戰235億港元、上市募資140.8億港元，恒大汽車兩次配股300億港元，中國恒大配股43億港元，恆騰網絡出售股份6億港元，房車寶引戰163.5億港元。

2020年中期業績會上，恒大集團總裁夏海鈞透露：“下一步公司還會陸續地把一些優質資產逐步分拆上市，……實現公司的負債大幅度降低。”

其四、許家印堅決降負債

早在去年3月底恒大舉行的2019年業績發佈會，許家印就正式宣佈：恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。

所謂高增長，即充分利用恒大龐大的土地儲備及網上賣房的巨大優勢，實現銷售高速增長；控規模，即控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長；降負債，即確保負債總額和負債率大幅下降。

“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”許家印説。

“一身輕”之後的恒大

一年時間，將有息負債從8700降到5700多億，對任何一家企業來説都不是容易的事情，但是許家印做到了。

按照現在的負債規模，至少可以證明：恒大在去槓桿方面已經邁出了很大一步，截至目前恒大淨負債率已降至100%以下，實現一條“紅線”變綠。

建銀國際認為，自2020年3月以來，恒大已累計償還7筆境外債券合計106億美元，證明公司去槓桿計劃步入正軌，預計財務改善將成為股價催化劑，維持“買入”評級，目標價23.1港元。

另外，摩根大通針對恒大物業發佈研報，給予“優於大市”評級。其認為恒大物業強勁反彈動力充足：一是7月份有機會發布2021年上半年的盈喜公告，預測將有55%的同比收益增長；二是8月份業績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有併購利好。

野村證券也認為，恒大物業股價回調過度，強勁基本面支撐重估，維持“買入”評級和18.5港元的目標價。

法國巴黎銀行則認為，恒大今年前五月實現銷售2850億，現金流足以覆蓋短期債務，加上公司擁有2.31億平方米土地儲備，以及價值1660億的投資性物業與5190億的非房地產業務股份，遠超淨債務，全面降負債只是時間問題，給予恒大美元債“買入”評級。

在中國，有句諺語：“有借有還，再借不難”，這一年多，恒大的“真還傳”充分驗證了這個簡單的道理。