王海武「下放」印力，萬科押注商業地產_風聞

萬科這波調整，搶了不少圈兒內流量。

撿重要的覆盤，人事調整方面，原北方區域首席合夥人劉肖出任萬科執行副總裁、首席運營官；此前任這一職位的王海武，調任至印力商業擔任總裁。

區域架構方面，原本五大區域細分成七個。具體來看，北方區域一分為二；華中區域橫空出世，由此前上海區域的江西，南方區域的湖南，中西部區域的湖北以及北方區域的河南合併而成。

與兩大調整同時進行，萬科戰略調整不斷加速：“從開發為主”轉向“開發與經營服務並舉”。

再結合上述動作，萬科本輪大調意圖明顯。

其一，五大區域裂變為七個，是繼續做大開發業務。畢竟“做大做強住宅基本盤”是萬科的既有戰略，也有2021年增長14%的業績要求。而細分區域增多，則更利於統籌管理與業績考核。

其二，王海武調任印力商業，“開發轉向經營服務”，兩者共同指向萬科的下一個主戰場，商業地產。與開發地產區域裂變相比，商業地產的這波調整，對萬科更加重要，也是決定萬科戰略成敗的關鍵。

01印力業績不佳，王海武主動請纓

來看印力的前世今生。

2016年8月，萬科投資基金收購印力，正是看準了其所在的商業地產規模。此後5年，萬科商業地產規模不斷增長，進入行業頭部序列。

從財報來看，截至2020年末，萬科累計開業的商業面積990萬平方米。2020年，萬科新開業商業面積129萬平方米，約佔全部商業的13%。

數據顯示，萬科規劃和在建商業建築面積為435.4萬平方米。換言之，依照當前速度，萬科目前規劃與在建商業，三年內足可完成。

儘管在建商業如火如荼，但營收不盡人意。與2019年末相比，2020年末萬科開業商業面積同比增長約15%，但報告期內商業營收僅有63億元，同比微增4.3%。

更有甚者，印力管理的商業項目營業收入42.2億元，直接同比下降了1.6%。

“本該撐起萬科商業大旗的印力，沒有發揮出應有的作用。”一位接近萬科的行業人士指出。他隨即補充道，“這也是印力換帥的一個契機，偏偏（萬科）需要你（印力）的時候，你（印力）掉鏈子。”

從這個角度看，王海武的調任就顯得順理成章。畢竟，在主政中西區期間，王海武硬是將區域業績從2015年墊底升至2019年第二。王海武，正是鬱亮借商業帶活萬科全盤的關鍵手筆。

故而，當外界有關王海武“被下放”言辭塵囂塵上，趣識財經卻不認為這是一種明升暗降。因為，商業對當下的萬科，太重要了。

接近萬科的內部人士分析，跳出熟悉領域挑戰新業務的，王海武不是第一個。比如朱保全2011年從開發業務轉入物業，利用十年時間，將傳統物業升級為空間科技服務商，為萬科開闢出了新賽道。再如，原首席運營官張旭調任物流事業部首席執行官，如今萬緯物流也成為國內規模最大的冷鏈物流綜合服務商。

上述知情人士透漏，王海武此次是主動請纓，今年以來多次向鬱亮表達希望能投身新賽道，且態度十分堅決。

於是，一個願打一個願挨，王海武轉戰印力商業，便成為行業一樁美談。

02商業利潤高，萬科向管理要紅利

當然，也有分析人士指出，印力業績下滑與萬科的“不作為”有關，王海武更像是臨危受命。

長期以來，印力總裁一直由董事長丁立業兼任，此前萬科總裁祝九勝僅擔任印力董事，並沒有明文規定分管印力，一定程度上造成了印力業績增長乏力。

但無論如何，王海武的到來，給印力打了一劑強心劑。

萬科內部人士也表示，“萬科要做大做強某項業務時，通常會採取人才先行策略。將經過業績檢驗的猛將王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業業務實現突破性發展，同時起到帶頭作用，帶動其他經營性業務破局。”

但對萬科而言，這任重道遠。

從萬科當前業務營收構成來看，房地產開發業務一騎絕塵。具體來看，2020年，房地產開發及相關營收為4005億元，佔比95.5%；物業服務營收為154億元，佔比3.7%。簡單估算，商業地產63億元，約佔全部營收的1.5%。

商業地產之後，2020年，萬科長租公寓營收25.4億元，萬緯物流管理項目的營收18.7億元，與千億營收規模的開發業務相比，盤子依舊不大。

麻雀雖小，五臟俱全。更重要的是，這隻商業麻雀，利潤率遠高於開發業務。

根據財報，2020年萬科房地產及相關業務的毛利率為22.6%，同比下降4.6個百分點。雖然萬科並未明確公佈商業毛利率，但參照某頭部房企數據，它的投資性物業毛利超過70%。

尤其在“雙集中供地”指引下，整個房地產市場的利潤率下滑已是必然。這也是萬科鬱亮急欲向管理要紅利的邏輯所在。

03結語

於是，當下王海武最為棘手的，便是如何做好業務協同，並迅速做大萬科的商業版圖。

但這卻急不得。根據行業經驗，商業地產需要更長的培育期。“前期開發需要時間，通常開業3年方能‘完全’出租，收租並盈利則需要更長的時間。”分析人士指出。

從這個角度推斷，王海武可能需要在印力長期“沉潛”。