俊發服務赴港IPO，能否翻越「兩座大山」？_風聞

6月27日，雲南物業管理服務提供商俊發七彩服務（下稱俊發服務），向港交所遞交招股書。招股書顯示，俊發服務向多項物業提供多樣化服務。

向上追溯，俊發服務前身為俊發物業，最早成立於1999年，由俊發集團、控股股東之一的李鎮廷之父李俊及另外兩名投資者劉建邦、何剛創建。其中，俊發集團為李鎮廷的全資子公司。

01高度依賴集團，地產業績下滑

截至2020年12月31日，俊發服務在管總建築面積約2800萬平方米，並已訂約向總建築面積約為3130萬平方米的物業提供管理服務。

從區域看，俊發服務在管區域較為單一，絕大部分在雲南省內。2018-2020年間，俊發服務雲南在管物業收益分別為3億、4.4億、5.4億，分別佔同期總收益的91.2%、92.3%、92.9%。

不難發現，俊發服務在管物業收益，對雲南的依存度越來越高。除雲南之外，四川與貴州只有小部分業務體量。

除侷限雲南之外，俊發服務的業務也主要來自於俊發集團。

2018-2020年，向俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務所得收益，分別佔同年物業管理服務總收益的94%、91.4%及92.4%。

與此同時，俊發七彩服務在管獨立第三方建築面積出現了下滑，由2019年的325萬平方米，降為294萬平方米。

俊發七彩服務對集團的依賴性較大，集團的發展對其影響不可小視。

根據克而瑞數據統計，近年來俊發地產在50位上下徘徊，略有下降。具體來看，2018-2020三年間，俊發地產實現操盤金額分別為550億、528億、670億，分為位居行業榜單第49位、50位、50位。2021年上半年，俊發地產操盤金額246億元，行業排名60位，從絕對額來看，這一數據低於去年同期的252億（克而瑞數據）。

縱觀行業，今年房企銷售業績普遍高增。尤其是百強房企，克而瑞數據顯示，上半年百強房企累計同比增長36.7%，近9成企業目標完成度高於40%。

這對於高度依賴集團的俊發服務而言，不是個好信號。俊發集團的增速，直接影響到俊發服務的發展前景。

02社區增值服務成最大看點

從具體業務細分來看，近年俊發服務也在拓展物業管理之外的增值服務。尤其是“非業主增值服務”與“社區增值服務”，2020年這兩項業務營收佔比已經分別提升至15.5%、13.8%。這其中，又以社區增值服務增速最快。

具體來看，在社區增值服務中，傳統的公共空間管理服務營收佔比大幅下滑，相應的社區資產管理服務與社區購物服務營收佔比迅速提升。

招股書顯示，社區資產管理服務主要是向業主及開發商提供一手或二手業務相關的房地產經紀業務，並從中收取一定比例的佣金。此外，俊發服務還從集團購買停車位，並出租給用户賺取收益。

而社區購物服務，則是俊發服務通過社區或俊發集團旗下俊客app向用户銷售產品與服務。數據顯示，俊發服務正向134名第三方採購方購買產品。

從發展角度看，社區增值服務空間巨大，被房地產行業看作是朝陽產業。

但有關社區服務的行業競爭也在不斷加劇。

從最近的線上租房業務來看，貝殼便搶走了原本屬於房企的嘴邊肥肉。遠一點的社區增值服務，正成為美團、餓了麼本地生活戰略的角力點，物業企業所謂的增值服務更多的還停留在收物業、租車位等傳統領域。從更長遠角度看，各大互聯網廠商虎視眈眈的社區團購業務，絲毫沒有給物業企業留有機會。物業企業要想分一杯羹，並不容易。

“物業服務企業要想在社區服務殺出並不容易，還得從與自身最最擅長的物業服務着手，從某個細分領域縱向突圍。如果只是守着一畝三分地，物業企業就與開發性業務沒什麼兩樣，只能依靠規模複製，估值也不會很高”。

03對賭存變數，集團忙擴張

迴歸本次主角，在招股背後，俊發與小米的對賭協議也浮出水面。

招股書顯示，小米集團旗下FastPaceLimited認購了俊發服務45180股股份，佔公司股權的4.29%，總現金代價3000萬美元，經協定投資後估值為人民幣45億元。

同時，在該認購協議中，FastPaceLimited要求俊發服務2021年收入不少於人民幣13.59億元，2022年收入不少於18.04億元；對應的年度税後純利不低於3.53億元和5.31億元。若無法達到，則需要進行相應的現金補償。

數據顯示，2018-2020年，俊發服務總收益分別4.01億元、5.93億元及8.25億元；淨利分別為0.48億元、0.76億元及1.84億元。按照上述最低要求，俊發服務2021年營收與淨利增速分別不低於64%與91%。

分析人士指出，考慮到俊發服務對集團對高度依賴性，其能否完成對賭協議受集團業績影響較大。按照上半年數據，俊發地產的規模增速明顯低於百強房企的平均增速。

但這家雲南房企不滿足於“地方房企”角色。6月18日，在上海集中土拍上，俊發地產攜手上海燦輝國際集團、上海徐涇資產經營管理有限公司，以總價15.37億元在上海青浦區拿到一地塊。

6月24日，俊發集團對外投資公告稱，與中航信託分別認繳6.8億元，合資設立了深圳俊航投資合夥企業，進軍深圳的意圖也日漸清晰。

顯然，這家房企吹響了進擊的號角，但對俊發服務而言，或許完成業績對賭目標，才是當下首要考量。