比爛的大時代即將開始_風聞

作者   評房論勢

不知道有沒有人和我一樣，看熱鬧的從來都不嫌事大。

看到本地有樓盤被拉橫幅，我總是第一時間轉發到各個大羣，生怕慢了被人搶了先。然後默默的點個贊，有時候還假裝不小心@一下那個樓盤的地產佬。

最後事了拂衣去，深藏功與名。

此起彼伏的拉橫幅運動

這年頭，能做到“交房即辦證”的開發商不多，但要做到“交房即維權”卻不是什麼難事。

交房維權的新聞在全國範圍內此起彼伏，從未消停。

沒被拉過橫幅的都不算知名開發商。

沒參加過拉橫幅的業主，也總覺得缺點什麼，缺的可能是成長的煩惱，也可能是歸家的儀式感。

拉橫幅的花樣也在與時俱進，不斷翻新。

比如，免費看業主被打，抽家電現金大禮包。

要從娃娃抓起，不然長大了就來不及了。

豪車巡遊，一會排成S型，一會排成B型。

所以，老鐵們，單純的拉橫幅喊口號，既無看點也無亮點，很難有人關注的。你們做得還不夠，可以提升的空間還很大。

調侃歸調侃。

買個房不容易，誰不是辛辛苦苦攢了一輩子的錢，或者掏空六個錢包才勉強上的車。每個拉橫幅喊口號的購房者，在收房的時候，都走過從期待到失望，從憤怒到自嘲的心路歷程。

購房者與開發商之間的核心矛盾在於，買房時宣傳和樣板間展示的金碧輝煌像皇宮一樣的“五星級的家”，為啥交房時就變成了滲着水透着風的“五星期的家”？

不管是全國性的品牌房企，還是地方性的龍頭房企，為什麼房子質量都這麼差，難道開發商都沒有羞恥心的嗎？

開發商也曾經有過的羞恥心

在房地產野蠻生長的年代，既沒有高週轉，也沒有標準化，開發商對房子的品質也是有過追求的。

海爾董事長張瑞敏揮錘把自己家不合格的冰箱都砸了，使海爾一戰成名，造就了名揚國際的海爾品牌。

海爾砸冰箱的壯舉對開發商啓發很大，所以早期的開發商為了證明自己家的樓盤質量好，往往也有類似“砸冰箱”的壯舉。

星河灣董事長黃文仔砸了十幾萬的會所玻璃幕牆；

恒大董事長許家印帶領員工砸了廣州金碧世紀花園的中心花園。

雖然開發商的錘子都跟長了眼睛似的，都是砸一些如幕牆、園林這樣十幾二十萬的東西，然後開發商再花幾百萬做宣傳，但確實是贏得客户的信任，落得一個好口碑。

也有開發商的初心就是憋足了勁想造好房子的。

比如女記者吳亞軍買房被坑，經歷了一系列糟心事，憤然創辦了龍湖。

當時的客户很簡單，你的房子質量不好，我就不買你家的房子。不管什麼時候，一旦房子賣不動，開發商都是要完蛋的。所以那個時候房屋質量關係到開發商的生死。

那個時候，土地很充足也很便宜，銀行的額度充足而且利息很低，但房價上漲已經進入快車道了。

當時房企的開發邏輯是，慢慢開發，不妨把品質做好些，然後坐等房價慢慢升值。開盤的時候賣5千，開發得慢點，説不定後面能賣1萬。

用一個現在看起來有點陌生的詞來總結就是，捂盤惜售。

如果哪個項目推盤很快，而且一開盤就賣完了，説出去是會被同行笑話的。

高週轉是沒有前途的，唯一一個搞高週轉的順馳，最後把自己玩死了。

進擊的高週轉

土地進入招拍掛時代以後，帶來了兩個顯著的變化。

一個是由於招拍掛價高者得的機制，土地越來越貴。麪粉貴過麪包的事情時有發生。

開發商繼續捂盤的話，就會發現一個殘酷的事實，當他好不容易把房價熬到2倍，但市場上的土地可能已經漲到10倍了。

也就是説，開發完一個項目賺取的利潤，在招拍掛市場根本買不起地。

另一個是利息越來越貴。如果繼續捂盤，相當於什麼事都沒幹，每天要把一輛車推下河裏。儘管每個開發商的融資能力都有不同，但區別只是在於每天推下河的是五菱，還是勞斯萊斯。

高週轉的核心邏輯就是，提高資金的週轉率，同樣的資金一年內可以產生2-3次的收益機會。快速開發，快速銷售，快速回款。

天下武功，唯快不破。

只要我的速度夠快，土地漲價和銀行利息就追不上我。只要我的速度夠快，同行就只能在我後面吃土。只要我的速度夠快，就能在韭菜躺平之前收割完畢。

所以，高週轉就成了開發商的主流開發模式。

還是有很多開發商想着“多快好省”的把房子造好。

但當目標考核有太多維度的時候，最後考核的往往就只有一個了，那就是要“快”，而且是極致的快。就好像我們小時候被教育要德智體美勞全面發展，但評三好學生的時候，從來都是選成績好的。

至於房子建得好不好，就被有意無意的忽略了。

2021年6月23日南寧五象湖244畝上午拿地下午開工，圖片來源網絡

隨着房價的快速上漲，價格成了購房者唯一痛點，而高週轉的開發商因為成本管控更有優勢，打起價格戰時有底氣。

很多想通過做品質做口碑來實現高溢價的開發商，最後被高週轉的開發商用價格戰拍死了。“小而美”的開發商直接變成了“小而沒”。

而很多剛需客户，哪怕眼前有一羣前期業主正在拉橫幅喊口號，但只要價格足夠便宜，摸了摸口袋，不多的首付硬硬的還在，也就認命了。

一邊維權，一邊開盤，已經是基本操作了。圖片來源網絡

房地產已經進入微利時代

房地產已經進入下半場了。

判斷一個行業是否在風口上，一個是看新玩家多不多，另一個是看進十大富豪排行的人數多不多。

而事實上，房地產已經沒有新玩家了。截止21年5月，今年已經有159家開發商發佈破產公告，開發商正在以每天一家的速度在倒閉。

原來做房地產的能在十大富豪排名裏佔半壁江山，首富輪流當。現在剩下的也屈指可數了，而且排名越來越靠後了。

高週轉最大的問題在於，容易讓開發商增收不增利。

進入限價時代以後，開發商的成本和利潤都被安排得明明白白的了。開發商陷入了“買地找死，不買地等死”的兩難困境，地價與房價的剪刀差，直接把開發商逼到了微利時代。

濱江集團董事長回答投資者時表示，通過努力，可以把利潤做到1-2個點。圖片來源網絡

市場上行的時候，開發商還可以通過精裝修、捆綁車位，茶水費等可做但不可説的手段補足利潤。

但市場下行的時候，這些手段已經沒人買單了。

現在越來越多的開發商實行“精改毛”，解綁車位，取消茶水費了。

比爛的大時代即將開始了

2021年對於開發商來説，將會是非常艱難的一年。

首先，2021年是開發商集中還債的高峯期。

根據貝殼研究院統計，2021年房地產到期債務規模預計將達到12448億元，同比增長36%。歷史性突破萬億大關。

其次，開發商的“三條紅線”及銀行的“兩條紅線”，導致開發商融資貸款異常困難。過去用新債來覆蓋舊債的玩法，已經徹底玩不動了。

最後，集中供地，政府限價及市場橫盤，使開發商舉步維艱。

雪上加霜的是，國外貨幣大放水，鋼材水泥等建材成本上漲，導致建安成本上漲，進一步壓縮開發商的利潤空間。

俗話説，殺頭的買賣搶着做，但賠本的生意沒人做。

不管什麼企業，要賺取利潤，無非是開源或者節流。當開源無計可施的時候，節流就是唯一的選擇了。

品牌開發商可能會通過優化成本來實現節流，但必然會有開發商選擇通過施工減配和建築降標，來實現成本控制。

説人話，就是偷工減料。

從法律的角度，只有房屋發生結構性質量問題的時候，客户才能退房。哪怕開發商把你的房子建成狗窩了，只要不存在結構性質量問題，在法律層面也是符合交付標準的。

人性從來是不能高估的。

所以，一些開發商已經沒什麼好擔心的了。

比爛的大時代，即將拉開大幕！

寫在最後

這是一個有點魔幻的時代。

小而美的開發商沒了生存空間，高週轉的開發商也快活不下去了。

開發商賺不到合理的利潤，被迫花樣求生。

客户買不到好房子，放下自尊和矜持走上街頭。

都是輸家，到底誰是贏家？

未來幾年，買房踩到狗屎的幾率會直線上升，糟心事會遇到不少。比起房子質量問題，更慘的是延期交房和項目爛尾，錢交了，但房子卻沒了。

給近期要買房的老鐵幾個建議：

首先，買房儘量選擇大型品牌開發商、央企或者國企背景的開發商。

大品牌開發商家大業大，可以用規模優勢對沖單個項目風險，而且要講究可持續性發展。央企和國企要承擔社會責任，抗風險能力強。

這些開發商即使虧本也扛得住，不會主動作惡。

其次，進售樓部前最好先上網查一下這個樓盤的樓面地價，如果房價和地價只相差2000-3000元/㎡，千萬別高興得太早，以為自己撿漏了。

再次，能買毛坯房就儘量別買精裝房，精裝房那是高價低配的重災區，大家應該都懂精裝價是怎麼回事。

最後，鍛鍊好身體，如果有一天真的要放下自尊和矜持走上街頭，看見JC叔叔，第一時間捲起橫幅趕緊跑。