[新週刊]老破小裝電梯，比搬遷難十倍[12P]_風聞

 老舊小區想裝電梯，沒你想的那麼容易。/視覺中國引用

老樓裝電梯，聽上去當然是一件好事。一些房齡較老的小區，由於建成年代較早、失養失修失管，以及市政配套設施不完善、社區服務設施不健全等原因，居住舒適度逐年降低。2020年7月，全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見發佈，此前，城鎮老舊小區改造已有三年的試點經驗。由於拆遷成本高或者並不需要大拆大遷，老舊小區改造是近年來的重點民生工程，加裝電梯就是其中的一項重要舉措。這些居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），主要指2000年底前建成的老舊小區。它們一般沒有電梯，而住户普遍年齡偏大，出行不便。因此，老樓裝新梯就成了推進老舊小區改造的試水工程。不過，從住建部粗略的統計來看，各地推行的效果不一，這件好事要實行起來，並不是那麼容易。

 杭州的“公交化電梯方案”，在爭議聲中，已經運行了一段時間。不久前，杭州一老小區想出辦法：新裝電梯像坐公交車一樣按次付費，一次一塊錢。電梯公司全額承擔前期建設和後期維保費用。然而，根據媒體的後續追蹤，這一模式運營狀況並不理想，很多人寧願爬樓，也不願意花一塊錢坐電梯。“爬一次省一塊”，老人的錢並不好賺。澎湃新聞上個月發佈的報道中提到，目前投入的公交電梯有三成虧本，下一步電梯公司打算調整運營策略。

 “公交電梯“一次1元錢，真的划算嗎？/@澎湃新聞這個案例的結果看上去是雙輸——電梯公司血虧，已經投資的錢因為電梯使用率低收不回來，也不可能再重新回到由業主出錢＋政府補貼的協商階段；本來有了方便上下的電梯，但結果居民還得爬樓。怎麼給老樓裝上電梯，關鍵在於背後的利益平衡，公交化運營顯然沒有徹底解決這一矛盾。不僅是裝電梯的錢誰出，不同樓層的住户按照什麼比例出，更重要的是，在高房價的當下，新裝的電梯改變了不同樓層的房產價值，必然會造成居民對此的不同態度。小小的電梯，承載了道德、經濟利益等權利博弈，能否順利推行這項民生工程、真正做到惠民，恐怕得非常細緻地權衡和處理其中的問題。

 加裝電梯還處在初級階段在某地產中介公司工作多年的李超覺得，最現實的辦法還是居委會、物業管理與業主和電梯公司協調，由業主出錢＋政府補貼把電梯裝上。“能裝上就不錯了。現在最難的是，業主之間利益不均，達不成一致意見，吵了好幾年，有的住户人都去世了也沒裝上。”李超説。一些處在中心地段的老房很尷尬。一方面，地理位置極佳，周邊交通和配套設施完善；另一方面，沒有電梯和車位，舒適度不高。由於拆遷成本高，地產商一般選擇在城市新區另起爐灶。前期棚户區改造的貨幣化拆遷安置在一定程度上推高了房價，各地棚户區改造貨幣化安置政策又相繼退出，老舊小區改造走上前台，成為未來城鎮的重點工作。

 陝西省西安市，高樓林立與上世紀八九十年代建成的老舊小區形成鮮明對比。/ 圖蟲創意從2017年起，住建部會同有關部門開展城鎮老舊小區改造試點，2019年開始在全國層面推進。與之前“大拆大遷、一拆了之”的方式不同，2019年，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造的重點在於，“改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施，促進住户户內改造並帶動消費”。隨着國務院正式發文，要求到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，各地對於加裝電梯將陸續進入實操階段。住建部給出一組數據，我國老舊小區接近16萬個，建築面積達40億平米，涉及城鎮居民人數過億。據國務院參事、住建部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興估算，這項舊改工程投資額超過4萬億元，如果按照5年改造期來算，每年增加投資額為8000億元。

 近年來，住建部門倡導籌集資金多渠道化、鼓勵第三方企業開發電梯外圍功能。/圖蟲創意如此龐雜的惠民工程，與之相關的各方人士都怎麼看？全球電梯巨頭、奧的斯中國總裁鄭培明對《新週刊》稱，加裝電梯業務和新梯改造、維護服務這些電梯業務不太一樣。“它是在老舊小區原來沒有電梯的樓外面去加裝電梯，所以這部分業務不僅僅關係到電梯，同時關係到電機與現有建築的一個連接。”電梯公司需要提供電機運行的一個井道，然後把井道跟樓房連接起來。這是一個相對比較特殊的業務。“我們也看到了這是中國社會未來發展的趨勢，一個是老齡化，另外政府也在提高人們的生活質量，讓人們有更多的獲得感。”鄭培明説，針對舊樓加裝電梯，奧的斯也成立了一家奧的斯機電科技有限公司，已經在該領域深耕多年，具有一定銷售規模。

 隨着老齡化社會的進展，老小區加裝電梯逐漸成為城市治理中繞不開的話題。/圖蟲創意鄭培明認為國內的加裝電梯業務還處在初級階段。他分析道，這項業務的開展有幾個難點，一是舊樓業主間的協調和認同；其次，不同老樓的建築特點以及地下管網錯綜複雜，需要在加裝電梯中考慮。“安裝工期需要特別短，儘可能對居民的出行生活造成的影響最小。”鄭培明説，“最重要的是，這些電梯完成安裝之後，後續的保養和安全如何保障，這些都是對電梯行業提出的課題。”老舊小區屬於本土性極強的工程，業務流程非常複雜，其實是一個總包工程，不僅僅是電梯，還涉及到鋼結構的設計製造以及相關施工。能夠承接這項工程的公司必須瞭解當地的風土人情，和當地政府部門有好的關係。李超説，這決定了一般承接加裝電梯的都是當地一些規模不大的公司。

 2018年4月23日，廣州天河區六運三街4號加裝電梯現場。/視覺中國不過，最難搞的還是業主。“一個單元的業主之間達不成一致意見，那就耗着，裝不了。”多年的中介經歷，讓李超見過不少這種例子。高樓層居民想裝、低樓層不想裝，彼此之間達不成統一意見那就無法裝新梯；老樓裝新梯明顯是高樓層住户受惠、低樓層住户受損，頂層的房價噌噌上漲，一樓房價則有所貶值，如果要裝的話，高樓層到底給低樓層償付多少才算合理？還有裝上新梯後，電梯公司或者其委託公司，需要考慮一個合理有效的運營模式，才能保證收回成本不虧損。這些問題，一朝一夕之間還沒有標準回答。

 加裝電梯？真的有人不樂意李超見過最極端的例子是人都去世了，電梯還沒裝上。待改造的老舊小區，一般都是上世紀八九十年代單位蓋的宿舍樓，大多數是六層高的板樓，極少數的是七層。“最想要裝電梯的是五樓和六樓上了年紀的住户。四樓的意見沒那麼強烈，有點兒傾向於裝。三樓以下的不想裝。一樓最不想裝——樓外掛一個電梯，直接影響採光，還被電梯裏的陌生人把隱私看光。”李超説。2017年，北京的一些老小區成為加裝電梯的試點項目。裝不裝電梯，需要每個單元住户一致同意。一樓的住户一般都是加裝電梯工程的“釘子户”。李超説，他很理解這些業主。“這些業主宣稱的採光受到影響是真的。不過房價還好，實質性影響沒那麼大。”李超説，隨着中國老齡化程度加深，一樓還是比較吃香的。

 “不患寡，而患不均”，成為許多老小區電梯加裝項目的詛咒。/圖蟲創意“六樓是最沾光的。”李超説，加裝電梯之後，房價直接上升，最高的能升30%。加裝電梯的矛盾常常是一二樓住户和五六樓住户之間的矛盾。他見過一些老鄰居因為意見不一傷了和氣不相往來，也看到有些老住户等不起了，把老房賣掉搬去郊區買了帶電梯的新房。加裝一部電梯的費用一般在60萬-80萬元之間。加上政府補貼，平均算下來，業主需要出的費用大約為一半。“大家都覺得如果要裝電梯，五六樓應該出最多的錢、並且補償一二樓，但如果你是五六樓住户，你願意補嗎？道理誰都懂，誰的誰心疼。”李超説。他有一個河南的朋友，這位朋友父母家是老舊小區，裝上了電梯。朋友的父母住在三樓，當初和一樓二樓的鄰居們一起，強烈反對裝電梯。後來，由於這個工程是試點工程，由政府拍板決定裝，但一二三層的鄰居們拒絕出錢。四五六層的居民們經過協商後，還是決定裝，於是，電梯就設置只在四五六層停，一至三層不停。“朋友的爸媽其實很沾光，一分錢沒出，每次坐到四層再走一層就到家了。”李超説。住建部的數據顯示，2020年前8個月，開工進展較快的地區包括海南、寧夏、河北、甘肅、安徽、江蘇、山東、河南、上海、北京等。

 2021年6月22日，北京，海淀區北太平莊街道政法大學宿舍17號樓進行舊樓改造加裝電梯惠民工程，主體框架和玻璃外牆已基本完成，正在進行內部裝飾。/視覺中國近日，海南省住房公積金管理局出台新規，在本省繳存公積金的職工本人及配偶，可申請提取住房公積金，用於老舊小區改造範圍內的既有住宅加裝電梯，希望從資金支持上“刺激”老樓居民們裝新梯的意願。根據追蹤此事的《海南日報》報道，能不能裝上電梯，仍取決於低層住户的態度。低層住户要是死不同意，這事兒就得停擺。裝上電梯之後的運營，也是難題。加裝電梯主要由兩部分的費用組成，一是前期的電梯購買和安裝費用，二是運營過程中的維保和能耗等費用。一般，電梯公司會和物業管理對接，電梯的維保和能耗等費用，由物業管理負責收取。“以現在小區業主和物業公司的關係來看，多收一毛都難。”李超説，有個小區的物業費用20年沒變，需要翻新一些基礎設施，提高了一倍，很多業主拒絕，就是不來交物業費。“除非讓業主們自己選一個信得過的物業公司吧。”李超覺得，凡事只要涉及到多人的錢財，就很麻煩。

 加過業主羣的人都知道，老小區裝電梯有多難。/圖蟲創意正如前述採用“公交電梯”模式的杭州小區，它沒考慮到電梯其實是作為公共品使用，一般都採取一次性支出的方式。帶有半強制性的一次性支出後，居民們自然想要更多使用才划算，而每次都提醒人們考慮是否要使用的分次支出，必然讓人們“省”字為先。話説回來，跨越瞭如此之多的困難，就算裝好了電梯，也不代表萬事亨通。如果長期不交電梯維保費用，折騰了很久的電梯還是白裝——沒錢的話它就得停運。如何收錢，如何花錢，如何兼顧大多數人的感受和利益，在中國大大小小的社區裏，向來都是一個複雜無比的問題。