領悦服務正式登陸港交所，開盤大漲24%，擁有174項在管物業_風聞

領悦服務集團（02165.HK）今日在港交所掛牌上市，發行價為4.19港元/股，週五暗盤交易領悦服務收漲37.23%，報5.75港元/股。

從認購情況來看，面向香港發售股份獲適度超額認購，合計認購約3659.7萬股，相當於香港公開發售項下初步可供認購總數約5.23倍。而面向國際發售股份獲略微超額認購，合計認購約7560萬股，相當於國際發售初步可供認購總數約1.2倍。

領悦服務上市首日開盤漲24.11%，截至發稿漲19.33%，報5.00港元，市值達14億港元。編輯 | Arti

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領悦服務是一家脱胎於領地控股集團、紮根在四川省的物業管理公司，並在全國各地開展業務。2020年，公司獲億翰智庫評為“中國物業企業綜合實力百強”排名第55位。

根據億翰智庫的數據，2019年領悦服務於按2019年總收益計的中國及四川省物業管理行業市場份額分別約為0.035%及0.49%，分別於2020年中國物業服務百強企業及總部位於四川省的中國物業服務百強企業中排名第92及第五。

根據同份數據，截至2019年12月31日，領悦服務於按在管總建築面積計的中國及四川省物業管理行業市場份額分別約為0.067%及1.12%，分別於2020年中國物業服務百強企業及總部位於四川省的中國物業服務百強企業中排名第88及第四。

截至2020年12月31日，領悦服務已簽約管理234項物業，總簽約建築面積約為3620萬平方米，並擁有174項在管物業，總建築面積約為2020萬平方米，遍及九個省份、一個自治區及一個直轄市的31個城市。截至2021年6月20日，公司的總簽約建築面積及在管建築面積分別約為3770萬平方米及2070萬平方米。

公司收益由截至2018年12月31日止年度的人民幣(下同)1.69億元增加至截至2019年12月31日止年度的2.8億元，並進一步增加至截至2020年12月31日止年度的4.282億元，複合年增長率為59.2%，與公司的在管總建築面積增加一致。

與大部分物企類似，領悦服務的業務板塊也分為物業管理服務、非主業增值服務和社區增值服務三塊。按收入規模來看，過去三年各大業務板塊的佔比基本穩定，物業管理服務佔總收入的比重在七成上下，為公司的第一大收入來源。2018年-2020年，該業務實現收益由1.14億元增加至2.99億元，佔比由67.3%提高至69.8%。

同期，非主業增值服務的收入由2018年的4883.1萬元提升至2020年的1.13億元，但收入佔比不升反降，2020年為26.4%。另一方面，與前二者相比，社區增值服務的規模則頗有些“微不足道”了，該業務由2018年的645萬元增加至1624萬元，雖有增長但整體收入佔比依然不足4%。

就收入結構來看，領悦服務較為依賴基礎物管業務。雖然該業務的收入規模繼續走高，但由於傳統的物業管理服務存在低毛利且同質化較高的情況，業務增長主要依賴在管面積的提升，因此在規模化以後增長彈性預計將不斷衰減。

正因為此，近幾年來越來越多的物企開始發力社區增值服務。據瞭解，社區增值服務內容豐富，增長路徑多樣，經營方式靈活，而且就整體而言毛利率顯著高於基礎物管業務。

就業務的地域分部看，領悦服務並非一家全國各地均衡發展的物企，2020年公司有多達八成的收入來源於四川省。

具體來看，2018年-2020年領悦服務在四川的業務規模不斷擴張，在管項目由35個增加至151個，在管建築面積由517.6萬平方米增加至1709萬平方米，收入由5875.7萬元增加至2.39億元，同時收入佔比由51.7%提升至80%。

領悦服務深耕四川，其實並不難理解。一方面，公司脱胎於領地控股，後者正好是四川的龍頭房企。

2018年-2020年，公司來自領地控股及其合營企業所開發物業提供物管服務的收益佔比分別為85.7%、67.5%、70.1%；同期，非主業增值服務產生的收益佔比亦高達97.3%、87.9%、74.3%。

領悦服務未來的業務規模，在很大程度上將取決於領地控股。從這個角度出發，領悦服務將業務聚焦在領地控股的“大本營”四川，是“近水樓台先得月”。

另一方面，四川是西部地區的經濟引擎之一，也是西部地區發展物業管理較好的省份之一。2019年，四川名義國內生產總值、房地產投資總額以及物業管理行業的總收益及在管建築面積分別佔西部地區的22.7%、21.8%、23.5%、17.4%，而這四項指標的表現均位居西部地區所有省、市及自治區之首。

領悦服務方面表示，本次IPO所得款項淨額約70%將用於戰略收購及投資；約20%將用於升級信息系統及設備；約10%將用於營運資金及一般公司用途。