幾十層的高層住宅想要拆掉重蓋幾乎不可能！_風聞

作者：縱橫論市

隨着城市化的持續發展，我們的居住條件得到了長足的進步，越來越多的新城市人住進了乾淨整潔的樓房。而且，隨着時間推移，我們居住的樓層也越來越高，究其原因，主要還是城市人口的快速增長，相關數據顯示，截至2020年，城鎮人口從2010年的6.65億增加到9.02億，淨增加了2.36億。為了提高單位土地的居住人口，住宅樓越建越高。但高層住宅真的是越多越好嗎？其實，從國家發佈的相關新規來看，無論是高層辦公，還是高層住宅，管理層已經注意到未來高樓可能存在的一些“弊病”，有踩剎車之意。

事實上，高層住宅在交付的前一二十年裏，具有一定優勢。

城區土地寸土寸金，把低矮的房子拆掉後，建起來幾十層的高層住宅，非常受購房者歡迎。有幾個現實原因：1.生活、交通、醫療和學校配套非常方便；2.上班地點近，可以大幅減少通勤時間，特別是對年輕人而言，晚睡晚起是再美好不過了；3.蚊蟲少、視野開闊，特別是忙碌一天後，可在夜晚看全城的夜景，舒緩心情。

正是新建高層住宅的這些優勢存在，即便價格很高，仍然有大量的購房者願意花六個錢包+揹負幾十年的房貸去購買，可以説，單就目前的價格上來講，很難去區分高層住宅，還是低層住宅。此外，對購房者而言，高層住宅多、低層住宅少，選擇其實有限，要麼不買，要買就只能買高層。

但二三十年後，一些弊端容易逐步顯現。

首先就是消防。對於樓房而言，兩大潛在隱患，一是地震，二是消防，其中，高層住宅的消防安全尤其重要。根據公安部門2017年的數據顯示，10年時間，全國高層住宅發生火災3.1萬起，佔23.5萬棟高層住宅的13.19%，從數據上看，佔比真的很高。據公安部消防局副局長瓊色介紹説，我國配備的舉高車都在50米以下，消防水槍等噴射高度也就50多米，超過50米，特別是100米的高樓層發生火災，從外部滅火救援的有效手段很少。那麼，依靠樓內的消防設施救火可行嗎？

同時另一組數據顯示，在這23.5萬棟高層住宅中，未配置自動消防設施的佔46%，即便剩下的已配備自動消防設施，完好率也不到一半，也就是説，可能存在無法使用情況。比如據媒體曾經的報道，杭州豪宅保姆縱火案發生以後，由於發生樓層第18層水壓不足，消防員最後不得不從一樓接水滅火。要知道，高層住宅如果使用了大量可燃保温材料，由於樓層高，風勢大，很快就能形成大面積的立體燃燒，從別處接水，無疑消耗了極其寶貴的救援時間。

其次是維修難度大。任何設施設備都是有壽命的，比如樓棟的外立面，樓棟裏的機電設備，特別是電梯，運行到一定時間就容易出故障，達到一定年限就要更換，而這些都需要大量資金，雖然購房時按1-3%比例交了公共維修基金，但越到後面，使用的頻率和資金都會越來越大，總有用完的時候，管理不好的小區，可能在前幾年就把維修基金用完了，那個時候要每家每户出錢難免意見不一致，比如高樓層與低樓層，出租户和房東等等，都容易出現分歧，當問題出現後，住幾十層樓的住户，上下樓都是一個問題。

最後是拆不起。都知道，現在新蓋的二三十住宅，很多是在低矮的平房或低層住宅拆遷而建，即便如此，有時候還因為大家的賠償等達不成意見，一拖就是好多年。那現在已經都是30多層，甚至更高的樓怎麼拆？按照專家的算法，起碼要蓋60層以上才能覆蓋掉拆遷和建築等成本，如果算上利潤，那就只能蓋更高。而且有開發商還直言，新規下，幾十層的高層住宅想要拆掉重蓋幾乎不可能！，不僅建築要求、消防要求高，更在於成本上算不過來，説白了，就是拆不起。

實際上，各方能看到的問題，國家不可能不明白，就在今年，國家相關部門已經發布了兩道新規，其中主要就有針對高層住宅的限制新規。第一個是住建部等15部門聯合發佈的《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》，在經過前期意見的徵詢，目前已經正式發佈實施。另一個是日前國家發改委發佈的《關於加強基礎設施建設項目管理 確保工程安全質量的通知》。兩個新規，其中就涉及高層住宅方面的要求：

1.嚴格限制縣城民用建築高度。縣城6層（含）以下的建築面積佔比不低於70%，最高不超過18層，超過的要經過充分論證，包括消防、市政配套等建設到位。2.對100米以上建築應嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。

從這兩項新規可以得出幾個信息點。1.第一個是針對縣城的，以後基本上再難看到縣城新建二三十層的高層住宅了。雖然留了一個口子，説是超過18層要經過充分論證，就縣城的消防等配置，幾乎難以通過，説白了，就是不要申請建高層了；2.第二個是針對所有城市的，之所以把限制100米建築提出來，可以算算，即便一層樓算3米，基本上33-34層的就是極限了，由此可見，以後即便在超級大城市，也很難看到有超過這個樓層高度的新建住宅了；3.兩道新規都提到了限高原因的共同點，即消防設施，消防救援，説明防火難題、救援難題確實是限制高層住宅建設的最重要因素之一。

相信隨着新規的落地實施，城市之間盲目建設高層住宅之風很快就會消失。在此，很多網友都問到同一個問題：20年後，高層住宅與低層住宅差別大嗎？專家用“15字”概括。

其實，不止一位專家表達了對高層住宅的擔憂，如清華大學建築學院教授尹稚研究認為，美國30年前建造的高層建築現在成了貧民收容所。對比低層住宅，北科大教授、中國城市發展研究會副理事長周天勇則直言，幾十層的高層住宅在消防、抗震方面要比低層住宅差得多，幾十層的高層住宅土地面積小，未來老齡化加上少子化、房產税，高層住宅供大於求，從發展趨勢看，“幾十層高住宅的價值將會一落千丈”，這15個字基本代表了一些專家的共同看法。很顯然，長期來看，低層住宅要比高層住宅保值屬性要好很多。

當然，一些網友評論，現在高層住宅很多，哪有那麼多低層住宅供人們住，其實，這又涉及到另一個問題，那就是“逆城市化”，從一些發達國家發展歷程可以看出，當城區變老變舊、發展飽和後，一些經濟條件好的羣體就會到郊區、到都市圈去買低層住宅，比如洋房、別墅，而城市發展的路徑也是如此，隨着都市圈路網的建設和完善，這為郊區生活、都市圈生活提供了可能。所以，我們也沒有必要為此過於焦慮，畢竟船到橋頭自然直。