房東的進化_風聞

最近可能有不少人看到了這樣一條新聞：

河北保定的一位00後女租客在欠繳8天房租後“失聯”，房東撬開門鎖後看到了讓人咋舌的一幕：外賣、奶茶、快遞盒等垃圾堆了半牆高，廁所的下水道堵塞，一些傢俱被破壞，請來四個清潔工花了一下午時間才基本清理乾淨……

這一消息被媒體曝光後，在微博、豆瓣、知乎等社交媒體上引發了大量的討論。不少網友坦言有過類似的經歷，單單是“房屋被惡意破壞”的話題就有上千條留言，諸如水管爆裂、垃圾滿地等案例幾乎成了一種“常態”。

01 被習慣性忽視的房東

可能在許多人的印象中，房東是一個躺着也能賺錢的職業，但現實中的狀況遠沒有想象中那般樂觀。

由於租房涉及到買賣雙方，其中最難琢磨的大概就是人性，租客可能會遇到無良房東，房東也會遇到難纏的租客，不管哪一方出問題都不可避免陷入糾紛。

就像很多房東在挑選租客時喜歡年輕的女性住户，出發點正是這類租客比較省心。但現在，在缺少監督和管理的關係中，租客也可能是惡意破壞規則的一方，甚至房東最後只能靠起訴來維權。

而即便是將房子交給“二房東”管理，也會出現不合常理的空置率和回報率。

比如歐美國家的住房空置率普遍較低，即便是空置率偏高的德國也只有8%左右，而國內一二線城市的住房空置率常常超過20%。一部分原因在於房東對房租出租的誤解，認為房子租出去後會影響估值，但核心原因離不開需求和供給的不匹配，就像一些地段好的老房子卻租不出去。

再比如國內一二線城市的租金回報率只有1.5%左右，遠低於發達國家普遍5%以上的水平。造成這一局面的原因和房價的快速上漲無不關係，房子逐漸弱化了居住屬性，同時也暴露了租房市場最大的困境：並非是房子的租金過低，而是出租週期長、房屋空置率高，最終影響了回報率。

也就不難給出這樣的結論：一二線城市的空置房源沒有被租出去流通，租房市場存在的一系列不合理現象，本質上在於房東成了整個鏈條中被忽視的對象，相應的一些訴求並未被完全滿足。

02 誰來承接溢出的需求

當90後、95後代表的年輕人成長為租房市場的主力軍，年輕人對品質的苛求也在改寫租房市場的法則，從基本的有牀住一步步向品質升級，市場上的租住方式也有了新的變化。

最傳統的出租路徑還是業主直租，屬於用時間換租客的策略，也是最不專業且問題頻發的一種方式。不只是租客惡意破壞房屋的行為，在缺少約束的前提下，房東也存在隨意漲租金、中斷租約等行為。

後續衍生出的路徑是中介委託，常常以一個月的租金作為流量費。可中介的作用僅限於引流環節，並不會對房子負責，各種單點事件直接影響了房東出租的信心，間接誘發了“居間”模式的流行。

互聯網對租賃市場的改造演變出了長租模式，即房東和長租平台簽訂三或五年期的租房合同，平台對房子進行裝修改造後出租給租客。繼承自互聯網的平台思維，巧妙地化解了房東和租客間的諸多問題，包括租客的配套服務、房東的收益保障、房屋的出租和運營等一系列的棘手問題。

然而讓房東以收益換省心的長租模式並非無懈可擊，由於一些平台的野蠻生長和市場的不確定性，產生了這樣或那樣的痛點。

一個典型的現象是零和遊戲。房東想要省心就要和平台簽訂長期的租賃合同，期間即使出現租金上漲的情況，房東也無法獲取額外的收益。一旦房東因個人原因需要收回房屋，還需要向平台支付違約金和裝修成本。

另一個痛點在於抗風險性差。2020年初的疫情就是最直接的例子，租住需求的削弱直接影響了一些平台的房屋空置率，加上早期的野蠻擴張和不良經營的影響，導致資金鍊出現了斷裂，引起了長租公寓的爆雷潮。

做一個總結話，三種租住路徑有着不同的問題，但租住市場的改良和進化也是不爭的事實，尤其是長租模式，在很大程度上為租賃市場指明瞭方向。

以一二線城市的老舊小區為例，很多房源的地段很好，卻不被年輕人所青睞，主要的原因就是樓齡比較老，導致房屋廚衞設施、公共配套比較差，而房東又缺少改造裝修的能力；再比如圍繞租住的服務鏈條，長租平台配備了管家、保潔、維修、搬家的服務，極大地改善了租客的居住體驗……

確切地説，租住市場仍在摸索中前進。

03 理性高階的出租方式

從過去十多年的探索來看，“長租”可以説是破解國內住房租賃供給不足、結構性失衡的必由之路。等待市場下一步的反應，絕不是走老路開倒車，而是學會汲取過往的教訓，迭代出符合市場需求的創新方案。

與之相對應的，自如CEO熊林在今年的演講中提到“很少有一個模式可以10年不變……模式該變了”，並多次提到“增益租”模式。作為長租行業上個時代的“倖存者”，自如儼然對租賃市場的焦點問題進行了深度思考，而“增益租”正是自如給出的新答案。

和長租的傳統方案對比，“增益租”最大的變化在於自如和房東的關係：過去是單純的租賃委託關係，自如從房東手中收來房子自己裝修，然後將裝修成本分攤到合同期內每個月的租金中；當前自如想要扮演的角色是資產管理，房東承擔房屋的裝修資金，自如負責獲客、管理和運營，給房東保底收益，然後雙方就增長收益進行分成。

邏輯轉變的背後，自如試圖進一步破解租賃市場的問題。比如前面提到的零和遊戲，一個重要原因在於平台為了保障收益犧牲了房東資產處置的靈活性，而在“增益租”模式中這一問題不再存在。打一個比方的話，傳統模式屬於定期存款，房東按時領取利息；增益租是一種理性的投資，在保底收益的基礎上和託管方一同承擔風險或分享紅利。

箇中底氣離不開自如對租賃市場的深刻洞察，並找到了三個穩定的支點：

第一個支點是業主羣體的年輕化，相較於父輩們的保守，他們有着前衞的投資理念，認可這種新穎、理性的合作方式。

第二個支點是租客羣體的個性化，根據自如心舍的數據顯示，“增益租”房源的租客諮詢量已近30000人，平均出租週期僅4.8天，遠快於傳統普租市場的45天，同時租客滿意度已經達到93%。

第三個支點是自如本身的硬實力，增益租比傳統的長租方案有着更高的進入門檻，對平台的運營能力、服務能力等有着苛刻的要求，如果不能滿足房東和租客的需求，將預示着這一模式的破產。

可以佐證的是，自如的“增益租”模式已經陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、天津等多個城市鋪開，已經有上萬名業主簽約“增益租”模式，相比同地段的普租房源，增益租的業主收益平均水平提高了15%以上，業主滿意度高達99%，初步驗證了創新方案的可行性和適用性。

04 寫在最後

按照第七次全國人口普查的數據顯示：

2020年國內跨省流動人口多達12484萬人，較於2010年增長了88.52%，其中市轄區內人户分離人口增長192.66%、流動人口增長69.73%。規模龐大的流動人口和人户分離的新型家庭結構，意味着國內住房租賃的需求有增無減，高品質的租賃住房將是填補市場需求的重要方式。

在這樣的大環境下，租賃市場潛力依舊不容小覷，市場的演變還在繼續，江湖的紛爭仍未結束，但勝利的終將是創新者。