中國經濟，和房地產“分手”不容易_風聞

中國房地產的市場化

改革開放40多年來，我國經濟飛速發展，積累了雄厚的物質基礎。我國現在擁有世界上規模最大的中等收入羣體，也是全球第一的生產製造大國、進出口貿易大國和消費品市場大國，其中房地產行業的發展功不可沒。

眾所周知，房地產行業已成為我國國民經濟的重要支柱，而房地產行業之所以能夠發揮如此大的作用，離不開房地產的市場化。

現在大家對買房、賣房、貸款買房、房價波動等現象習以為常，卻很少有人意識到，我國房地產是在過去四十年間才慢慢走向市場化的。

1949年建國以來，我國最開始的住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度，居民住房一直按照福利分房政策解決。雖曾經起過一定的歷史作用，但這種住房制度存在着一系列嚴重弊端和難以克服的矛盾。

1978年，全國城鎮居民人均住房建築面積僅6.7平方米，住房問題十分緊張。基於此，當年就有出售公房、提租補貼、加快住房建設等改革想法。這是住房制度改革最早的總體設想，自此我國開始對房地產製度進行改革, 實現機制轉換, 以創立具有中國特色的新型住房制度。

隨後的20年中，伴隨政府的宏觀調控與市場的自發調節，通過一路試點、更新、推進，到1998年，我國住房改革形成了相對成熟的改革方向，逐漸催生了當下繁榮的房地產市場。

1998年，國務院發出《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，確定改革的目標是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。以此為標誌，中國房地產行業走向了真正的市場化。

其中特別需要關注的是，當時為了解決買房資金的問題，住房補貼、公積金、房貸開始大規模登場，這意味着，我國房地產在市場化的同時，也開始逐漸增強金融屬性。

市場化的運作使房地產行業在推動城市建設、促進經濟增長和提高居住生活水平等方面發揮着舉足輕重的積極作用。同時也大大推高了房價，部分城市房價增幅過快，房地產業出現過熱現象，存在區域發展不平衡的問題，也催生了諸如“炒房”和“限購”的現象。

另一方面，在住房制度改革全面展開後，居民住房需求對於中國經濟的影響越來越大。從房地產開發投資活動，到居民生活用房以及與之相關的消費活動，其對實體經濟的影響貫穿於中國經濟活動的方方面面。

尤其是面對經濟增長放緩的時候，經常需要搞基建、搞房地產拉動經濟，也難怪有比喻説房地產就像夜壺，用的時候就拎出來，沒用的時候就踢到牀底下。

2014年以後，儘管中國房地產投資佔GDP的比重有所下滑，但仍然維持在6%左右，高於其他發達經濟體。除了房地產本身與建築業之外，住房需求對建築、建材、金屬、金融行業的拉動率超過15%。

房地產如何發揮拉動作用

房地產能在關鍵時刻被拉出來拉動經濟，是和其特性相關的。

房地產兼具“耐用品”和“投資品”的雙重屬性，其發展的確可以帶動許多上下游相關產業的發展。住房需求具有產業鏈條長、關聯行業多的特點，其變動對於上游行業的影響也非常顯著。

簡單來説，市場住房需求旺盛，會刺激房地產行業土地的需求，此時地方政府通過將土地賣給開發商獲得收入。而現在賣地收入已成為許多地方政府財政收入的主要來源，這也被稱為“土地財政”。

例如，2019年全國的國有土地使用權出讓收入為77914億元，約佔全國財政收入的28%。

而就房地產開發商而言，它們往往會從金融機構中獲得融資，藉助槓桿的力量，購入土地，用以購地建房，而後再通過將住宅出售給居民，以實現資金的回籠。

2007年至今，中國房地產行業資產負債率從60％左右大幅上行至80％，一舉超過建築行業，成為全行業資產負債率最高的存在。

由於房地產行業是推動國家經濟增長的支柱性產業，行業景氣度高，多年來我國房地產行業整體投資回報率都維持在較高水平，高投資回報率吸引了更多資金的流入，大量資金的流入也降低了企業融資成本。

高回報率和低融資成本的加持使得財務槓桿為房地產行業企業擴大規模、獲取利潤提供了良好支持。

到居民購房層面，大部分居民選擇從銀行貸款購房，因而銀行貸款利率成為我國調節居民購房需求的重要調節工具，如首套、二套房貸的最低利率會隨着貸款基礎利率的變化而變化。

房地產開發直接消耗的大量建築材料，帶動了鋼鐵、水泥、玻璃、化工等多個製造行業的發展。而房地產的開發和銷售，也會對物流、金融等第三產業產生很強的拉動效應。買了房之後，還要裝修、添置家電、傢俱，這又是一筆消費。

儘管我國房地產需求整體佔GDP比重與全球主要經濟體大致相當，但是我國存在相對較高的投資需求，這使得我國房地產市場的波動對於宏觀經濟發揮了更大的影響。

只要我國房價維持漲勢，我國居民對房地產的投資需求也會持續，這會激發開發商的市場信心，使開放商加大對土地的購置力度。賣地收入的增加使政府能夠進行更多支出。獲得投資收益後，居民的財富回升會增強其還款能力，並刺激消費。行業景氣的時候，銀行向開發商融資和居民購房的貸款風險下降，更多的資金將會投入房地產領域。**如此一來，**房地產的鏈條會一直運轉下去，而這一鏈條的快速運轉，也會帶動全社會的總體需求。

我國房地產行業的繁榮發展也為社會創造了大量的就業崗位。同時，由於房地產行業關聯性產業多，房地產行業的繁榮發展也使得相關產業急需吸納大量的勞動力，引進專業人才。因此，房地產在某種程度上為其他相關的行業的發展提供了條件，對國民經濟的發展起到了相輔相成的協調作用。

房地產擴張對我國製造業的擠出

但房地產的繁榮擴張是一把雙刃劍。

房地產行業的高速發展時期被人們戲稱為“全民造富的時代”，只要是早期買了房的人，過個幾年再拋售出去，怎麼都能賺上一大筆。很多人憑藉房地產市場賺了不少錢，實現了財務總量的跨越。由於這種方式來錢快、回報高，而且操作簡單，房地產也成為資金流入最為青睞的行業之一。

正是因為社會資金大量流入房地產行業，我國房價始終居高不下的同時，實體經濟的發展空間也被侵蝕。社會資金大量湧向了房地產行業，實體企業融資難的情況下，高昂的租金更讓很多實體企業負擔加重。實體企業家們可能兢兢業業一年，最後卻沒有一個房產項目賺錢多、賺錢快！

除此以外，有學者研究發現，隨着房地產投資的逐年擴張，越來越多的製造業企業要素流入房地產部門，進而減少了製造業部門的潛在勞動力供給，使製造業頻繁出現“用工荒”和勞動力成本快速上漲的問題。

據測算，2013-2017 年我國製造業勞動力成本水平呈上升趨勢，其中，2015-2017年的增速分別為 5.93%、6.31% 和 7.93%。

而且，我國製造業勞動報酬增速明顯快於勞動生產率增速。國家統計局數據顯示，2013年至 2017年我國城鎮非私營單位制造業平均工資年均增速達到 8.54%，快於同期製造業勞動生產率7.23%的年均增速。

在成本上升、融資難、勞動力短缺等多重困境疊加下，我國的製造業出現利潤持續被攤薄，部分出口導向型企業甚至出現負利潤的現象。房地產市場較高的回報率與製造業較低的利潤形成鮮明的對比，很多製造業企業紛紛抽離資金投資到房地產業，這使我國製造業的發展更加步履維艱。

當製造業企業面臨“招工難、成本高”的問題時，理性的選擇是用更多的資本代替勞動，被動地實現產業升級。但由於工資價格上漲背後，並沒有勞動生產率的提高作為支撐，這可能會導致製造業發達的東部地區出現過度資本深化和過快的產業升級問題，從而背離我國農村仍然有大量剩餘勞動力的現狀。這不僅可能危害到中國經濟的整體競爭力，還會抑制外商直接投資的進入和部分企業的向外轉移。

有些地區的房價已經漲到，哪裏是招普通工人難，就連華為這種高科技企業，人才待遇優厚，都忍受不了成本，把研發疏解去東莞松山湖了。

2017年，中央經濟工作會議就明確提出，我國經濟發展面臨的三個失衡：實體經濟結構性供需失衡、金融與實體經濟的失衡、房地產和實體經濟的失衡。

房地產金融投資屬性的主導地位致使其從消費品成為大量資本流入的投資對象，從而引發居民偏好改變，對居民消費形成擠出，最終擠出製造業企業的資本和技術創新投入。儘管房地產業對居民消費和製造業企業的投資短期會產生一定拉動效應，但長期看則表現為明顯的擠出效應。

這勢必造成對我國製造業轉型升級的困難，我國製造業在急需向高科技型轉型的過程中，由於房地產業的擠出效應，勞動力成本上升融資難度加大、研發資金不足，轉型升級嚴重滯後。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌曾表示：讓房地產市場趨於正常化，行業利潤迴歸正常區間，對資金有擠出效應，有利於中國經濟再平衡和推動結構性改革。

還要摸索新模式

2012年以前中國經濟主要靠製造業以及房地產，而經濟結構升級後的支柱性產業主要有三個：一是戰略性新興產業，二是服務業，三是現代製造業。我國經濟結構調整的大方向必定是要大力發展製造業等實體經濟，促進金融與實體經濟的平衡、房地產和實體經濟的平衡。

然而，從國際經驗看，美國、日本和香港等典型經濟體在城鎮化加速階段，房地產業增加值佔經濟總量的比重都在10%以上。因此，可以預見的是，在未來一段時期，房地產業仍會在中國經濟起到基礎性作用，當前的關鍵是引導其健康、有序發展，而並非過早過快地“去房地產化”。

從房地產行業出發，房地產投資屬性主導地位是導致房地產業對製造業形成擠出的根源，因而必須着重強調房地產的消費屬性，擴大市場內需。

2016年年底的中央經濟工作會議就明確指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此後，與房地產相關的部門陸續出台了配套政策，着重強調房地產的消費屬性，通過動態調整的利率、貨幣供給、財税、立法等手段，清晰準確地向房地產市場中的各方參與主體強調房地產的消費屬性。

今年政府工作報告繼續提出“房住不炒”、“三穩”等定位，這也是“房住不炒”第三次出現在全國兩會政府工作報告之中，前兩次是2018年與2020年。在目前的規劃裏，任何投機性的炒房行為都受到了嚴厲的打壓。

就連之前提出的用六個錢包買房的樊綱，最近都改口説“現在房價這麼高，相對來講租房更好一點”了。

同時，金融槓桿的迅速擴大是導致我國房地產屬性投資化及其對製造業形成擠出的關鍵因素。因此，應從這一傳導機制產生的根源着手，促進企業結合實際經濟情況，合理運用槓桿工具，不斷完善金融槓桿調控制度，有效引導市場預期，促使房地產屬性迴歸。

從製造業出發，必須要做到的是提升製造業綜合競爭力，政府應營造製造業良性發展的外部環境，引導製造企業迴歸實體經濟，從需求端增加崗位吸引力。

加快傳統製造業的結構轉型升級，在維護傳統製造業本身優勢和價值的前提下，適當引導製造業企業把眼光轉向新興製造業，開拓新領域。同時鼓勵支持銀行加大對新興行業的資金支持，放開貸款限制、擴大貸款規模等等。引導各個持有資本的金融機構應該以服務實體經濟為首要方向，因為實體經濟不發達，很難為社會發展提供穩定持久的動力支撐。

此外，還需要從致使製造業企業進行跨行業套利的融資根源着手，積極推進金融體制改革，提高行業間的競爭程度和融資市場的運作效率，從而最大限度地減少製造業企業因行業間巨大利差，而憑藉自身融資能力尋租的機會，提升企業的創新活力，促進我國製造業的創新性發展。

希望夜壺早日完成歷史使命，下次改換抽水馬桶。

上下滑動查看參考資料：

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中信建投研究報告《房地產對中國經濟到底有多重要？——【增長之惑】系列研究之二十一》

國泰君安：拿什麼來拯救地產企業的槓桿？

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世觀中國樓市之一：破除中國房地產市場三大迷思http://www.gov.cn/xinwen/2014-05/22/content_2685367.htm

孫琴. 房地產業對製造業是否存在"擠出效應". 雲南大學, 2016.

樊綱：租房是年輕人的最佳選擇_鳳凰網 https://finance.ifeng.com/c/87JQvEQauya

文章用圖：圖蟲創意

本回完

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