房產中介離職潮，從深圳開始_風聞

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燃財經出品

作者 | 侯燕婷

編輯 | 饒霞飛

“做不下去了，回家種田吧。”日前，在一個深圳房產中介羣裏，燃財經發現，有多個本地中介發出相同的感嘆。

在房地產高速發展時期，房產中介可謂是直接享受紅利的一個行業。而如今，房地產行業面臨嚴管之下，房產中介也難免受到波及。

“房住不炒”是大勢，2021年以來，房地產政策調控趨嚴，中原地產研究院統計，今年前5月各地房地產調控次數超過234次。隨着政策執行，各地市場也逐漸降温。

2021年以來，房地產中介的日子也今非昔比。“過去房地產中介為了賣房，有時會採用一些過激的手段，比如造謠、恐嚇、哄抬房價等。”一位業內人士直言，在很長一段時間裏，房地產中介這個行業，亂相從生，“但現在這種情況受到了越來越嚴的監管。”

7月6日下午，北京市西城區房管局發佈《關於我愛我家員工發佈煽動性信息的情況通報》，指出“北京我愛我家房地產經紀有限公司2名員工，針對西城區教改政策發佈煽動性信息引發羣體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留”。

而就在一個月前，深圳市房地產中介協會也發佈了一份通報，指出查實直接參與違規炒房等行為的首批從業人員，29名房產中介被列入“行業黑名單”，同時抄送至相關征信機構。實際上，其中2名中介就與此前被嚴查的“深房理”事件核心人物李雪峯密切相關。

對於房產中介來説，二手房交易是主戰場，但從房地產熱土深圳開始，針對二手房的調控正在加緊。自從2月8日深圳推出“二手房指導價”，杭州、成都、寧波、三亞、無錫等城市也先後跟進，7月份，西安、上海也加入隊列。

作為房地產風向標的深圳，“二手房指導價”起到較大調控效果。根據國家統計局數據，1月深圳二手住宅銷售價格還以1.7%的環比漲幅領跑全國，但5月直接用0.1%的環比跌幅，結束連漲23個月的行情。

如果説房價的變化並不明顯，那麼二手房成交量大跌七成就比較有影響了。**深圳市住房和建設局統計顯示，2021年06月全市二手商品住宅成交為2575套，環比下跌14%，同比下跌73.80%。**2011年之後，這是深圳二手房成交量首次在非春節期間跌破3000套大關，可謂“創10年新低”。而去年同期，深圳二手房網籤量為10594套。

房地產市場進入調整週期，房產中介是直接受到影響的行業，多位深圳中介對燃財經表示，“房產中介離職潮”並不誇張。

“我每天從寶安去龍華上班，一路看到不少中介門店都關了，尤其是一些比較小的經紀品牌，而貝殼系很多加盟店也幹不下去了。”深圳中原龍華一門店的中介小開對燃財經表示。

Q房網福田區一門店經理對燃財經表示，“我從業15年，要説行情差，2008年最差，第二差是2011年，目前市場對我衝擊不大。”深圳過去出現多輪房地產調控時期，每次市場下行，房產中介離職潮就出現，上一次則是2017年。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，中介離職潮雖然存在，但並不意外。“中介行業門檻低，是一個投入不大的輕資產工作。”李宇嘉告知燃財經，“市場火爆的時候，中介就會增加，做幾單賺點錢，市場回落，他們就去幹別的工作。這個行業就像彈簧，經常變化，並不會對社會就業市場預期造成多大的衝擊。”

正如李宇嘉所言，實際上，人才流失一直都是經紀行業的焦點話題，經紀人頻繁“跳槽”的現象司空見慣。

58同城、安居客近日發佈的《2021年百萬經紀人調查報告》亦顯示，房地產經紀人的超半數經紀人在當前公司工作年限不滿一年，根據從業年限來看，房地產經紀人從業時長普遍較短，從業年限在1年以內的房地產經紀人佔比41.1%，1-3年的經紀人佔比27.3%。

小開發現，一位之前的中介朋友已經轉行，“我打電話給他，發現他的手機號碼被標記為‘外賣’，應該是送外賣去了。”作為一個本身流動性極強的行業，面臨政策嚴管和市場下行時期，房產中介做不下去的情況，正在發生。

離職的人

“去年的時候，我一個月能賣三到五套（二手房），今年平均一個月可能就賣一套。這個時候很考驗中介個人能力，資源多點的才能捱過去，資源少的，基本上沒法開單。開發一個客户太難了，成本太大了。”

小開對燃財經表示，“開單”是銷售的緊箍咒，一兩個月開不了單可以勉強生存，三個月還不能開單，就算中介自己能撐下去，公司也會變相考核、罰款，逼迫你辭職。

深圳鏈家一位中介小樹對燃財經表示，他所在門店一個月也就成交1-2單（二手房），“這是一個沒有底薪的行業，很多人幹不下去，靠信用卡貸款為生。”

“半年不開單是常事。”小樹坦言，鏈家的品牌、地位在那，但生意也不好做。行業領軍企業尚且如此，其他品牌的中介更難“活下去”。

阿浩是咚咚找房旗下經紀人，公司與裕豐地產合作，在深圳有5家門店。“從2月8日開始，我就沒開過單了，身邊同事情況也差不多。還好老闆人好，相信大家可以相互扶持、走過難關，一個月也給我們四五千塊底薪……”

去年9月之前，阿浩還在珠海做線路板，聽朋友説到深圳火熱的房地產行業，也想來“淘淘金”。“培訓了兩三個月就正式入行，當時客户挺多的，我一個新人一個月也能成交3-5套。”如今，他也靠着去年的積蓄維持下去，“主要靠老婆救急，不然這點錢根本不夠花。”

阿浩指出，他們公司並沒有代理新房業務，也不做公寓和環深（惠州、東莞）業務，一個月6000元的店租，就主要靠租賃業務維持下去，“去年我們門店最高峯的時候有二三十人，現在只有五六個人了。”

小九則已經從中介公司離職兩個多月了，他對燃財經表示，他此前在龍崗區一家叫做“遠勝地產”的中介門店上班，“入職的時候説一個月給4500元底薪，開單提成68%，包吃包住。沒想到，第一個月就發了700元。有一個同事幹了兩個月，只拿到2500元。還有一個同事，到最後還欠公司錢。”

顯然，這家中介門店生意不太好，小九和另外三位同事到勞動局仲裁，還是拿不到錢，“我們還去法院申請強制執行，但老闆説，隨便我們搞，他沒有錢……”

7月12日，燃財經在深圳的房產中介微信羣中看到，有人轉讓大亞灣區一中介門店，轉發消息的就是該門店員工，她表示，“合夥人不想做了，老闆自己轉讓。”她還在羣裏求工作介紹，“房地產做久了，不知道還能做什麼。”

來源 /  微信羣聊 燃財經截圖

燃財經發現，實際上很多房產中介並非主動離職，而是因為中介門店的關閉“被迫”換工作。

小開指出，很多貝殼系的加盟店都倒閉了，“給了幾百塊錢去加盟一個招牌，然後就去租個門店，每個月要承擔幾萬元的租金，這種運營成本非常高，比如從業人員出來單幹這種，一兩個月做不下去就關了。”

如果是比較大的公司，儘管門店沒倒閉，也會做出業務調整。小開發現，深圳一同行公司已經做出裁員調整，“為了保命，他們開源節流，門店都改成‘3+1’模式，也就是隻保留1個店長、3個業務員。”

小樹表示，很多同行都有店鋪關門，包括德佑、諾家、中原、Q房網、樂有家都關了不少門店。阿浩也發現，他所在的龍崗區，德佑、諾家很多門店都關掉了。

實際上，從大數據就可以看出房產中介的“生意”情況。

根據深圳市住房和建設局公示的商品房成交（完成產權過户）數據，今年上半年深圳全市二手房網籤套數30505套（含自助），同比去年同期下滑48.0%。從月度走勢上分析，二手房市場以“2·8二手房參考價”新政為節點，二手房網籤套數已呈現“五連跌”態勢，3月開始跌破5000套。

深圳市房地產中介協會統計顯示，2-5月，深圳行業人均網籤數逐步下降，分別為0.12套、0.1套、0.08套及0.07套。2021年，房產中介從業人數也在減少，截至6月30日，深圳實名登記的地產中介人員數量同比下滑11.8%。

深圳市房地產中介協會認為，“若現階段成交量低於‘榮枯線’（月均二手房網籤持續長時間低於5000套）的市場成為‘新常態’，則從業人員規模或將在下半年出現較大幅度的波動。”

可以看出，這一輪市場調整週期中，“房產中介離職潮”正從深圳開始，而在其他城市，房產中介也在面臨挑戰。

比如寧波，4月底對六區實施二手房指導價，上半年成交量也一路下降。6月寧波二手成交量降到了4965套，同比跌幅達到52.6%，環比下滑了11.2%，與3月最高點相比，幾乎腰斬。

日前，寧波一位本地人對燃財經表示，他發現所居住街道有三家中介門店都關閉了。

市場低迷

離職潮的背後，是陷入低迷的房地產二手房交易市場。

“指導價出來後，很多想買房的人買不起了。年初至今，成交下去後，房價趨於平穩。房價平穩後，有實力的買家自然會多對比一下，擔心高價接盤，成交週期變長，成交量萎縮，中介能拿的佣金就變少。”小樹告訴燃財經，之所以深圳房地產中介生意受到影響，與今年以來日益收緊的政策不無關係。

2月8日，深圳市住房和建設局發佈有關建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知，以住宅小區為區域網格單元，發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳市住房和建設局在當日發佈的政策解讀中表示，發佈二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

之所以出現“二手房參考價”，是因為2019-2020年，深圳一二手房價格倒掛引發的“炒房”熱潮，因為新房限價，二手房不限價，很多人“打新”以套利，“打中就是賺到”是當時深圳購房者的心態。

當然，“參考價”並非成交價、掛牌價，但深圳的執行力度對市場起到作用。主要的做法是，主流銀行將成交參考價作為發放按揭貸款的依據，由於參考價低，購房人從銀行拿到的貸款減少，而實際成交價較高，購房者就要支付更大一筆首付款。

小開指出，“對於買家來説，指導價出來之後，相對於買房的首付比例提高到4-6成，很多人沒有這種實力，拿不出這麼多錢就買不了（二手房），很多人也就轉去買新房。而對於賣家來説，他如果資金鍊沒問題，不急需用錢，他也不會降價賣房，甚至就不賣。”這種情況下，成交量自然下滑，房產中介自然開不了單，拿不了佣金。

他發現，剛需和置換的，還是該買就買，但去年瘋狂的現象已經不再，“今年金融貸款門檻提高了，首付款來源查得非常嚴，亂七八糟的錢不讓進樓市了。借不到錢，也就少了很多買得起房的人。”

李宇嘉分析道，二手房參考價低於市場價格，對銀行槓桿起到巨大的一個衝擊作用，也就是想利用銀行槓桿炒房已經不太可能。參考價對買家市場預期的引導也起到了很大的作用，買家不想高於參考價買房，而賣家不想降價，雙方預期出現分歧。持續幾個月後，參考價的引導作用開始出現，前期的高價盤開始下調，掛牌價下調100多萬元的都有，尤其是學位房。

“未來的深圳樓市會處於一個平台期，房價虛高要回調，這個是必然現象，如果政策環境持續加緊，二手房成交量低迷現象還會持續。”

深圳的新房市場也有所降温，但整體還是向好。多位中介表示，今年新盤的去化變慢了，不再出現“開盤即售罄”的現象，日光盤比較少。

不過，關內的新盤基本上不需要中介代理，需要代理的可能是偏遠地帶如坪山等地的房子，小樹説，“市場好的時候，開發商根本不需要我們中介。給代理的新房位置太偏，一套房子可能只給一萬元佣金，而帶10個客户才能成交1-2個，開車接送、油費、過路費、時間，成本很高，幾乎沒什麼中介想跟。”

二手房指導價之外，2020年底，人民銀行、銀保監會聯合發佈的房地產貸款集中度管理制度，也讓部分市場在上半年“遇冷”。

華西證券研報顯示，根據2020年各銀行年報，建設銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、郵儲銀行、青島銀行和成都銀行的個人住房貸款佔比超標。上述銀行需要在兩到四年內實現個人住房貸款佔比“達標”。

這直接導致春節以來，各地出現“房貸荒”，房貸審核標準更加嚴格，放款週期也拉長，直接影響房地產市場的成交。

克而瑞數據顯示，1月上海二手房成交4萬餘套，是2014年6月以來單月成交套數新高。4月，上海二手住宅共成交約2.4萬套，環比下跌38.48%，同比下跌1.5%，近一年來首次出現雙降。

究其原因，是上海二手房貸款週期延長，多位上海中介對燃財經表示，商業貸款目前還是比較緊張的，從審核到放款，一般需要3-4個月，“貸款週期變長，業主一般等不及，就希望購房者全款支付，或者給7、8成首付，雙方意願不匹配，成交就難了，中介生意也不好了。”

經濟觀察報調查發現，上海市漕河涇一家上海品牌連鎖中介，年初以來已經有10多名經紀人相繼離職。有中介門店，2020年底到今年1月份，每個月開單量都在20多單，而今年3月以來，最好的一個月，業績是8單。

不過，上海5、6月份的二手房成交出現兩連漲，5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。上海一鏈家中介對燃財經表示，“持續了幾個月，很多房東也接受了放款週期。今年的成交量相對於去年是少了一些，但是成交量還是不錯的。”

實際上，上海樓市仍然較熱。國家統計局數據顯示，2020年以來上海二手房價格指數持續走高，5月二手住宅房價同比上漲9.5%。普陀區一位鏈家中介就對燃財經表示，有房子2月份買240萬元，如今漲到320萬元。

在這種情況，上海也學習深圳推出二手房指導價制度。7月9日，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

上海中原地產首席分析師盧文曦對燃財經表示，政策已經開始執行，第一週是“清庫存”，要將掛牌的二手房房源全部下架，進行價格核驗，一週後再重新上架，“這個政策是為了規範二手房的掛牌行為，也是為了穩定市場預期，畢竟此前有一部分房源價格漲得比較離譜。”

顯然，如果上海的二手房價核驗新政也能達到深圳一樣的執行力度，上海的房產中介也將面臨更大的考驗。

行業下行期

過去，房產中介被視為“來錢快”的行業，在房地產市場大熱的時期，中介年入百萬並不少見。房產中介收入高，是很多人共同的認知。

作為鏈接房東、購房者的中間角色，房產中介也經常利用信息不對稱的方式獲利。據分析，房地產中介機構的違規行為“五花八門”，包括違規炒作學區房、發佈不真實不準確房源、違規報價、擅自撤下網籤合同、房源壟斷、賺取差價，幫助購房者資格造假、簽訂陰陽合同騙取貸款額度、經營貸炒房、規避税費，等等。

經濟日報指出，打擊房地產中介的違法違規行為，對“穩預期”至關重要。

事實上，2月8日深圳發佈二手房參考價之後，很多中介為了以更高價格賣房，故意不展示房源價格。5月24日，美凱龍愛家南山區一門店就突發奇想，以一個榴蓮代表1000萬元，一根香蕉代表100萬元，來公佈房屋價格。最終南山區住建局該門店關閉整改，並要求轄區內其他中介引以為戒。

北京市住建委4月22日宣佈從即日起進一步加強房地產市場秩序整治工作，依法從嚴懲處機構炒作學區房、經營貸違規進入樓市、羣租房治理等問題。通知指出，重點整治互聯網平台發佈的違規、虛假房源信息，一經發現即要求網站下架，並對發佈違規房源的經紀機構、住房租賃企業限制房源信息發佈，依法從嚴處罰。

今年以來，上海也有一系列針對房產中介機構的整治行動。3月份，市房管局、市市場監管局、市城管執法局等部門管執聯動，嚴肅查處了一批房地產市場違法違規案件，並通報了6起典型案例，包括廣告違法案，擅自發布房源案，合同違法案，隱瞞、欺詐消費者案，騙取銀行貸款案。

顯然，在房地產行業調整週期，房產中介再也不能如昔日一般稱霸市場，不按照規矩辦事，一律被公開處罰。如今，房產中介就算想“坑蒙拐騙”，忽悠消費者，已經是難上加難。

在行業下行期，房產中介出現離職潮，但Q房網一位中介阿正認為，實際上房產中介很難轉行，也不願意轉行，“房產中介很多都是低學歷，如果進工廠流水線，一年做到頭也就拿個五六萬元工資，房地產就算市場再不好，一年成交四五個單，都能超過5萬元，沒幾個人願意回去拿死工資。”

阿正對燃財經表示，目前門店新房、二手房業務都做不了，但不至於經營不下去，“中介服務是一條龍的，我們還能做租賃、回遷房、抵押貸款，靠這些也能活。現在市場是不好，但我還是比較樂觀，總不能所有店都關了，全部都去搞別的。”

他認為，深圳一兩千萬人，始終有人會買房子，房地產的需求不會消失，因此他並不對這個市場感到太過悲觀。

“半年沒開單”的阿浩也有相似的心態，“深圳存量房很多，還是需要消化的，慢慢地市場會復甦起來。”

在市場調整期，大部分房產中介進退維谷。如何度過行業陣痛期？阿正認為，資源的開拓最重要，沒有人脈，無法開單，那便無法生存下去，只要有維護的客户，變天也不愁，還能活下去。

參考資料：

《中介之困》，來源，經濟觀察報

《對房地產中介服務違規行為應零容忍》，來源，經濟日報

《2021年百萬經紀人調查報告》，來源，58同城、安居客

*題圖於來源《安家》。文中小開、小樹、阿浩、小九、阿正為化名

*免責聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構成對任何人的投資建議。

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