學區房該涼，但是之後呢？_風聞

　　文 | 飛劍客

　　這兩個月，教育領域動作頻繁。先是中小學要限制課外教育，教育部成立了校外教育培訓司，這方面筆者在《教育產業化，該告別了》有對於公立學校擴大供給的詳細的論述，不贅言。不出所料，就在筆者行文時，聽聞一些大城市公立學校開啓暑假託管班。對付那些校外輔導班，除了行政限制，只能用延長在校時間的辦法，相信之後會推廣。

　　限制校外輔導和擴大公立教育供給，勢在必得，但筆者在寫上篇文章時，有意忽略當下一個重要的問題：優質的公立教育資源是誰在享用？

　　這個議題在市民階層中簡化起來，就是當下著名的學區房問題。

　　這個議題本身是某個階層的議題，卻成功把焦慮蔓延給了全社會。筆者猶記得，14年學區房被明確推上台面，15年以後的互聯網輿論，大城市中產“雞娃”的故事開始了，預備中產哭着買不起學區房的故事開始了——準確説開始表演了，什麼學歷不如學區房值錢的問題大熱，從這個問題又派生出那個問題，一般都成為熱議的焦點。好像全民從懷孕開始就要準備佔領學區房，好像等自己孩子呱呱落地的那一刻起就會被捲入北上的風暴中心，二線雖卷不過北上，但學區需提前一年落户進去，建設週期久所以幼兒園時就要入手……

　　這些中產當然也不是傻子，搶佔學區房，一來小孩上好的學校的問題得到解決，尤其在北上這種隱形優勢多，相比周圍省份高考，已經是“天堂模式”的地方，基本上從小學可以錨定重點大學；二來很多人見證了這幾年的經濟趨勢，他們預設了房子具備其他投資品無可比擬的抗跌性，先高價買入再溢價賣給下一任接盤者，既上了學、又賺了差價，穩賺不賠，豈不美哉？如果從普通人的角度看，學區房顯著的危害是，要讓城市其他地區的房產價格與不斷攀升的學區房參與比價，讓普通人間接接鍋。

　　實際上，從去年開始就已經抓這方面了，發現金融屬性化的房地產廣告都要及時上報，其實地產資本家們自己心裏也清楚，這兩年的購房合同裏面已經不允許寫學位了，學位都變成了口頭的承諾，説交了多少教育基金，教育局答應劃到哪個學校，或者給某學校建了教學樓捐了達成了協議，但是已經不體現在合同裏。今年開始明令禁止提到學區房這個概念，連“配套設施”這種字眼都不能被使用。

　　四月更是開了個重要會議，重點討論了房地產的問題。緊接着，很多地產商和中介揚言絕不會出台的政策都打臉了。比如對北京西城區的購房家庭搞“多校劃片”。相比北京之前很多調控，這算是一個初步破除學區房神話的舉措，同時在北京家長中掀起驚濤駭浪。

　　看起來帝都的很多高價學房要變成了雷區。我們也希望其他地方宜跟上來。雖然在今年諸多二線城市的重點學校的招生政策都在調整，搞了很多加碼限制措施。但需要注意的是，任何政策落地，都是有一個時間段的，反正總會有最後一批接盤的人，無非是試點的城市早一點，其它的城市晚一點。這個晚到什麼時候，一般的家長很難知道。很多地方如杭州雖然動作明顯，學區房價依舊堅挺，降温還要兩三年，另外這也要看公立校師資調配的政策是怎麼落實的來定。

　　總而言之，現在對學區房的打壓限制，無非基於兩點。

　　1．以學區房為龍頭的房產價格不斷攀升，由此龍頭比價後，導致帶動其他房產價格上漲。

　　2．學區房導致 “優質”教育資源在出現分配不均，這會使得年輕家長對孩子的教育問題產生嚴重焦慮，最終導致人口結構失衡。

　　説起來，學區房搞成這個天怒人怨的樣子，其實最初目的反而是為了壓縮腐敗的空間。在住房還沒有商品化的時候，是沒有學區房的概念的，入學和父母所在單位密切相關。那會想要進入重點學校，其實是有很多門路的，比如説讓領導給學校批條子，比如“小升初共建生”，除此之外，各學校還有“特長生”、“推優生”等錄取名額，在那個年代，只要關係夠硬，這些都有很多微操空間。不管是當年的重點學校重點班，還是現在的學區房，根源在於教育資源配置的不平衡。

　　學區房概念的提出，始於2004年左右。彼時順着單位制解體，住房商品化改革的路徑，市民階層就有了對教育改革的呼聲。在住房市場化改革後，上學校開始依賴於購買房屋，獲得房屋產權去實現，像租住房屋並不能獲得相同的權利，到了2014年，19個大城市的所有縣區以上都實行“劃片就近”入學政策，100%的小學劃片就近入學，對於哪條街道哪一棟樓房裏的孩子進哪一所學校，都有明確的劃分。

　　學區房所帶來的優質教育資源一時間成了房價的新增長點，這種“購房擇校”造成學區房溢價現象，根據騰訊財經發表的數據指出，18年北上廣深等大城市學區房溢價都在30%以上，多市學區房溢價超50%。綜合全國數據來看，學區房和非學區房在漲幅上差異，也達到了27%。

　　學區房溢價產生，表面來看是由於學校質量的差異造成的，而學校質量的差異是如何形成的？有歷史政策上優先發展優質學校的導向的原因，但直接原因還在於，基礎教育，尤其是學區房所對應的公辦教育更多的依賴政府對教育的投入支出，所以，學區質量差異與政府教育投入有着重要的聯繫，而政府投入造成的學區質量差異有兩方面含義，一是投入總量的稀缺性，二是政府教育支出的不均衡性。

　　據此我們引入了馬克思的級差地租理論，將這種因對應在土地上的教育資源存在差異而形成的地租稱為“教育級差地租”。其中，由於學區劃分導致的教育資源差異形成的地租稱為“教育級差地租I”；政府對學區內學校進行再投資，提升學校質量導致的教育資源差異變化形成的地租稱為“教育級差地租II”。

　　這個定義包含了兩層邏輯。首先，這種教育級差地租是政府投入的非均衡性造成的，無論是原有劃分還是再投資。第二，我國城市土地是國有的，在土地出讓過程中，政府收取地租，然後對學校這類公共設施對應的土地區位進行再投資，政府的投入將顯著的影響教育資源的分配結果。

　　我們也要知道，土地價格不過是地租的資本化，作為學區房，既有天然的位置因素，也同樣有後天投入的因素。學區房問題有政府、地產商、資產者三個利益綁定方，政府的投入路徑與教育級差地租I一致，而房地產商的投入以實物地租的形式進入教育級差地租II，具有較好背景的家庭將文化資本投入給子女，為學校提供了優質的生源，這部分投入也將逐漸提升學校的外在質量，然後以教育級差地租II的形式進入房價。因此，級差地租才是造成學區房溢價的本質原因。

　　實證研究穩健地表明：分離出的“教育級差地租”是導致學區房溢價的原因。教育級差地租平均每上升1%，學區房溢價約上升0.139%。

　　學區房制度雖然一定程度上消除了過去雙軌制的灰色空間，但又導致在同一個城市的天空下，必須得按財富的多寡去分配教育資源的優劣。外來的無產者家庭屬於被地租吃的羣體，基本靠邊站，而本地收入的中間階層他們是要購買學區房的，但其購買的學區房與中高層資產者比又有差距，所以又要通過增加教育支出，也就是額外的補課輔導去彌補，所以一旦上面要限制課外輔導班，便會直呼不公平，當然這也重新定義了公平。總之，教育資源愈發失去了其公共屬性，通過學區房機制資本化了，學區成為一種與城市教育資源不均等的內在機制相關聯的中產階級化的過渡形式。

　　但這種過渡形勢會隨着政策和投入減少而不能持續，一個秩序的存在，必定是為其維護者帶來利益。這麼看來，投入方之一的政府並沒有因為學區的溢價昂貴而有所收穫。像北上很多學區房都是二手老破小，新房都是從滾地龍棚户區的土地拆遷出來的，對口的學校反而不好。

　　**從這個角度解讀，多校劃片逐漸推行是必然來到的，**它的邏輯就是讓學區房變得不固定，學區房變成學片區，房周圍有好學校的，有牛校的，整個片區都會有溢價，不可否認，多校劃片也會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。這裏也可以想像一下，市區好多老破小，多校劃片區之後，會變成什麼樣子。

　　當然，這麼搞也有侷限性，手捧雷的學區房可能會降温，但學區不會沒有。因為改變不了就近入學的原則，也無法改變，因此，只有教育資源均衡化才是解決問題的所在。要做到事就要先解決——

　　1. 租售同權

　　2. 打破教育資源集中

　　前者就不提了，歐美很多都在搞，但美國很多公立學校和社區學校質量堪憂，精英一般會把孩子送去私立學校。中國一二線的優質教育資源都集中在公立學校這塊，那怎麼解決資源集中呢，一個方法是全市教師輪崗，每個教師每多少年3年6年就得根據教委的規定換個學校工作。畢竟教育資源首先就是師資水平，咱們以北京為例，假設把西城海淀所有的優秀教師平均隨機分到北京各個區的各個學校，再把北京中考各個區之間的限制打通，每個區的考生都可以考任意區的高中，全憑中考成績錄取。所謂的海淀西城家長的傳説就會湮滅在社會主義初期。

　　如果説，限制機構，寒暑託管是把教育產業化遏制住，要把教育公平的路堅決走下去，多校劃片、指標到校、教師輪崗、租購同權，這些需要一個一個來。但是，以上説的也只是一個城市內的教育平權可能路徑，作為一個教育平權的支持者，放眼全國，你能止步在帝都魔都嗎？這又是一個宏大複雜的問題，我們後面文章繼續討論。

　　參考文獻：

　　《學區房的教育級差地租及其不平等效應研究》馬豔/楊晗（上海財經大學經濟學院）