榮盛發展，或正在步華夏幸福後塵_風聞

出品 l 觀點財經

作者 l 橙子

自5月18日榮盛發展難得漲停一次以來，截止到7月16日收盤，榮盛股價已經從5月18日的6.96元，跌至5.59元，近2月其股價跌幅達20%。

圖片來源：萬得股票

資本市場對榮盛投資價值的評估可見一斑，而在一級消費市場，榮盛也在打折低價賣房，以期迅速解決現金流緊張。

7月13日，位於鄭州主城區榮盛旗下樓盤榮盛·花語水岸一套位於17號樓2層的124㎡的三房單價為9800元/㎡。

儘管樓層一般，但相對三環內主城區1.6萬元/㎡的均價而言，這個價格着實夠低。而且在更早些時候，榮盛還被爆出部分商業票據兑換逾期。

儘管這筆逾期在3天后完成兑付，但其現金流情況之緊張，不言而喻。

糟糕的業績表現

拖累現金流

榮盛發展現金流緊張，其財報數據早有顯示。

截止到2020年末，榮盛發展僅實現經營性現金流13.67億元，同比減少36%，到今年一季度，該指標則淨流出50.07億元。

值得一提的是，2018年得益於良好的銷售表現，全年實現經營性現金流淨額175.12億元，但此後該指標則呈斷崖式下跌。

而且從2019年開始，榮盛通過外部融資獲得籌資性現金流也在不斷增加，整個2020年，榮盛的籌資性現金流為35.48億元，同比增長178%。

不過，得益於籌資性現金流的增加，榮盛全年實現25.64億的現金及現金等價物淨額增長，較2019年同比增速達229%。

圖片來源：萬得股票

而導致榮盛現金流情況表現不佳的根本原因，還在於整體經營業績表現一般。

整個2020年，榮盛發展完成簽約金額1270.97億元，同比增長10.18%。

由此反映到財報層面，全年僅實現營收715.11億元，同比微增0.85%。扣非後歸母淨利潤則只有74.94億元，較2019年同比負增長17.12%。

圖片來源：萬得股票

經營業績不佳，也導致榮盛全年銷售毛利率時隔兩年後再度跌破30%。

截止到2020年末其銷售毛利率僅為27.82%，較2019年減少了2.26個百分點，銷售淨利率也同比減少了2.65個百分點至10.87%。

圖片來源：萬得股票

導致榮盛近年來經營業績情況不佳的原因，之前也聊到過，主要在於榮盛跟華夏幸福一樣，對河北、北京及環京區域依賴度很高。

根據其年報數據，截止2020年年末，榮盛發展的總土儲約3836萬平方米，比年初提升2.9%，總土儲可保障未來2-3年開發需求，但環渤海區域佔比就達6成。

整個2020年，榮盛發展新增土儲拿地金額為282.03億元，其在環渤海區域的拿地投入就達到147.5億元，佔比52%。

對環渤海區域的高度依賴，也意味着榮盛受北京地區樓市政策影響較大，增加了其經營壓力。由此便不難理解榮盛發展的存貨週轉率只有0.3次，遠低於11.8次的行業平均水平。

圖片來源：鷹眼數據

榮盛發展作為地道河北房企，素有“河北王”之稱，對河北和北京地區的高度依賴，讓其在享受北京樓市繁榮的紅利之後，也遭到政策壓力下的嚴重反噬。

一來北京及環京地區隨着樓市火熱，地價也在逐年攀升，加重了榮盛的拿地成本；而且近年來，隨着3道融資紅線及集中招拍掛政策的出台，對房企融資比例進行限制的同時，也對其自有現金流提出更高要求。

二來，高房價在降低樓市流動性的同時，政策高壓則進一步限制了樓市流動性，拉長了樓市交易週期。

7月初，榮盛公佈了上半年銷售情況，今年6月，榮盛發展實現簽約面積129.47萬平方米，同比下降4.99%；簽約金額137.39億元，同比下降9.39%。

整體來看，今年上半年，榮盛發展累計實現簽約面積516.71萬平方米，同比增長19%；簽約金額599.22億元，同比增長24.26%。

考慮到去年上半年疫情影響下樓市整體銷售情況不佳，在這樣的情況下，榮盛卻只實現兩成左右的銷售增速，此番表現着實一般。

圖片來源：榮盛發展官方公告

難以避開的債務問題

除了經營層面榮盛表現不佳拖累榮盛現金流表現，財務結構的高負債，也在加重其償債壓力，進一步拖累現金流。

根據其歷年財報數據， 從2017-2020年，其總負債總額從1623.53億元逐年攀升至2020年的2368.5億元。今年一季度，榮盛該指標較年初小幅增至2388.72億元。

圖片來源：萬得股票

以一季度財務報表來看，截止到今年3月末，榮盛有息負債共715.5億，其中公司債券140億左右，銀行貸款約400億，信託約114億。

在榮盛發展全部負債中，流動負債合計達1918.19億元，佔總債務的80.3%。其中合同負債843.71億元，應付票據及應付賬款324.31億元，一年內到期的短期債務有225.83億元。

**而榮盛發展截止到一季度263.87億元的貨幣資金，勉強能覆蓋一年內到期的短期債務。**但考慮到客觀存在的千億流動負債，以及為維持規模而必須持續拿地的現金儲備這點錢確實太少。近日榮盛在商業票據問題上的短暫逾期，或許只是榮盛現金流危機的冰山一角。

其當前618.32億元的擔保總額，佔公司最近一期經審計淨資產的133.43%，也在加深市場對其財務狀況的擔憂。

這很難不讓人聯想到今年來因債務不斷違約而暴雷的華夏幸福。

據公開數據顯示，截至2021年6月21日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計669.90億元，股價也從去年7月份最高的20.93元，一路跌至如今的5.18元。

有趣的是，榮盛不僅在業務上，跟華夏幸福高度重合，主營環渤海區域，二者發家地也同為河北廊坊。

回看榮盛發展，難説不是正在步華夏幸福的後塵！

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