抄底紅星地產，遠洋集團逆週期激進擴張？_風聞

從行業“TOP20”逐年滑落到第36位背景下，遠洋集團啓動“五期戰略”，逆週期擴張。但是激進擴張之下，遠洋集團也隱憂漸顯，例如短債大升，盈利能力下降等。

遠洋集團抄底紅星地產

7月18日，遠洋集團通過官微宣佈，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以人民幣40億元獲取紅星地產70%股權。股權收購之後，遠洋集團和遠洋資本共計持有紅星地產70%股權。遠洋資本是遠洋集團旗下的另類資產管理機構。

目前，紅星地產待售貨值接近千億元，其中70%分佈在上海、蘇州、長沙等一二線城市，可售型住宅產品比重高達80%。按照計劃，紅星地產在未來兩年每年有望貢獻300億元至400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源於華東、華中和華西區域。

上半年，紅星地產的母公司紅星控股屢屢被傳債務危機，此次出售股價將緩解其債務壓力。

數據顯示，截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、淨資產167億元。2019年和2020年，紅星地產除税前淨利潤分別為20.37億元、24.26億元。

遠洋地產利用紅星控股降負債契機，以40億元“低價”收購紅星地產70%股權，未來兩三年時間內約可直接收穫千億銷售金額，是一筆非常划算的“抄底”投資。

掉隊之下，“五期戰略”啓動逆週期激進擴張

遠洋集團近兩年銷售金額增長乏力，2019、2020年其銷售金額均約為1300億元，增幅放緩。克而瑞數據顯示，2020年全年百強房企的累計銷售操盤金額達到114839.4億元，同比增長13.3%。遠洋集團的銷售金額增速明顯落後於行業。

拉長週期看，遠洋集團的銷售金額排名逐年下滑。2016年之前，遠洋集團基本穩居地產“TOP20”之列；2016-2019年，遠洋集團的排名下滑到20-30位；2020年，遠洋集團的排名已經下滑至第36位。

2020年，遠洋集團宣佈啓動“五期戰略”，在鞏固原有京津冀等核心區域發展優勢的基礎上，適度進行“南移西拓”，即重點關注長三角、粵港澳大灣區以及長江中游和西部區域的熱點城市圈。2020年，遠洋集團在27個城市共獲取53個項目，其中“南移西拓”項目就有34個，佔比高達64%。

在房地產行業普遍收縮情況下，2020年遠洋集團，總土地儲備4718萬平方米，同比增長26.7%；平均土地成本為每平方米人民幣7900元，高於行業不少頭部企業。其中新增土儲791萬平方米，平均土地成本為每平方米人民幣8800元，總購地成本接近700億，超過同期銷售額之一半。

2020年，遠洋集團展現出激進的擴張之勢。

2021年1-6月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約523.7億元，同比上升25%；協議銷售面積約283.4萬平方米，同比上升30%，繼續保持高速擴張態勢。下半年，隨着紅星地產銷售金額並表，其擴張斜率或陡然提升。

短債大升，盈利能力、產品力被質疑？

激進擴張往往提升房企的債務壓力。作為央企，遠洋集團巨大融資成本優勢，截止截至2020年底，遠洋集團剔除預收款後的資產負債率為69.0%，同比下降約4%；淨負債率為80.3%，與2019年末基本一致；非受限現金短債比為1.51，“三道紅線”指標由“黃”轉了“綠”。

但實際上， 2020年遠洋集團短期借款為259.3億元，為上一年度93億元的 2.7倍，而短期借款對房企的資金壓力更大。

同時，不斷提升的拿地成本，還壓降了遠洋集團的盈利能力。年報數據顯示，2020年，遠洋集團毛利率為19%。這是遠洋集團近年來首次毛利率低於20%。

在房企中，遠洋集團以產品力見長，可以稱之為遠洋集團的核心競爭力之一。但是近年，遠洋集團業主的投訴維權不斷，也曾發生被業主告上法庭事件。近日，遠洋集團旗下北京萬和斐麗就因交付減配、虛假宣傳、高層一樓和地下倉儲違規捆綁銷售等被質疑。