沒備案沒預售，花數十萬“認購”：違規售房，在渝漸成普遍現象？_風聞

在重慶樓市，“未批先售”逐漸成了一種普遍現象，金科、融創、萬科、綠地等諸多一線品牌開發商，最近兩年都被頻頻質疑，在沒有備案、沒有拿到預售證的情況下就開賣項目。

作者 | 劉珊珊

編輯 |楊銘

一套售價超200萬元的房子，無備案價情況下，需繳納20%“內部認購”預約金，外加十萬元車位購買費，這樣的房子，敢放心買嗎？

近日，多位重慶購房者反映稱，他們在金科多個項目看房時，遇到了諸多困惑——號稱“洋房之父”的金科，目前在重慶的多個洋房、別墅樓盤項目，在不能網籤、沒有備案價、沒有預售證之下，以“交定金鎖房號+捆綁車位銷售”方式公開預售。同時，號稱“今年年底交房”的“現房”，也以“內部認購+購買車位”預約金方式銷售。

此前，國家已經三令五申，禁止未取得預售許可證提前售房。“未批先售會給購房者帶來做多風險，一旦出現問題，消費者就可能面臨維權困難，甚至錢房兩空境地。”有律師對此表示。

從“極點商業”瞭解和梳理情況來看，在重慶樓市，存在此類違規亂象的，並非金科一家開發商，甚至逐漸成了一種普遍現象，融創、萬科、綠地等諸多一線品牌開發商，最近兩年都被頻頻質疑，在沒有拿到預售證的情況下就開賣項目。

那麼，這些一線品牌開發商們，為何敢在沒有備案價、沒有預售證情況下就開始銷售樓盤？未批先售的違規行為，為何又屢禁不止？

01

沒備案價、沒預售證就敢賣房？

“置業顧問叫我先刷卡交數十萬定金，約定可以優先購買房屋，但並沒有承諾合同簽訂日期，只是説可能在8月網籤。”在博翠宸章售樓處，一位購房者表示，儘管對該樓盤有些心動，但想到付出幾十萬現金卻無法確定網籤時間，內心總是忐忑不安、舉棋難下。

目前，金科在渝所售項目合計有20個。被不少消費者質疑的項目，是位於西永板塊的美的金科郡、金科博翠宸章、天宸譽璟，以及位於北碚蔡家板塊的金科城、博翠山麓——前者銷售洋房為主，後者以疊拼別墅類型為主，均為改善型住房。

7月中旬一個週末，“極點商業”來到金科博翠宸章售樓處。根據此前宣傳，博翠宸章是金科在西永競得的地王項目，以建面86-115㎡在售洋房為主，是金科在“重慶向西”門户所在地和西進核心——西永重點打造的高端項目。

“目前我們主要所售是6號樓，在上個月底推出，目前該樓棟確實備案價未下來，無法網籤。”博翠宸章一位置業顧問多次確認稱，現在以交定金形式鎖定房源，“比如你今天可以簽約認籌，那這套房子就是你的了，就不會賣給其他人。”

至於備案價未下來原因，該置業顧問表示不太清楚。那麼，備案價未下來情況下，是否可以進行銷售？

“我們也不叫銷售，叫預售。是交定金簽署購房確認函，把房源鎖定，不會出現二次銷售情況，這點你應該相信金科品牌。”上述置業顧問表示。

上述置業顧問表示，想徹底鎖定房源，還需繳納3萬元車位購買定金，“車位價格也還沒出來，但（項目）都是兩三百萬高端產品，每户都會需要，車位又有限，實際上也是為客户着想。”

重慶網上房地產官網顯示，截至7月19日，博翠宸章可售樓棟有9幢，但並不包括目前在售主力6號樓和8號樓。

與博翠宸章共用同一售樓部，同批置業顧問，項目落地與博翠宸章一路之隔的天宸譽璟，該項目由金科與景瑞聯合打造——重慶網上房地產官網同樣顯示，可售樓棟為12幢、11幢，但1幢、2幢等幢樓，實際上同樣通過“交定金鎖房號+捆綁車位”方式進行銷售。

金科在西永板塊另一個項目——美的金科郡，該樓盤目前在售項目為2期13號樓，據稱為今年底接房的“現房”。

“我們不開盤，直接預約簽約。”一位女性置業顧問介紹稱，“（現在）交錢，相當於我們只預約給你一個客户，等我們去完善手續，就可以完成合同簽署。”

完善手續原因，是因為該項目屬於現房銷售，和期房不太一樣，不需要銷售許可證，只需要價格備案，“目前正在做牆體外立面，預計年底接房，等外立面竣工後就可以完善價格備案，以及簽署合同。”

這意味着，該項目仍未通過備案價。不過，該置業顧問強調，（客户）所交錢並非是樓盤提前銷售，只是相當於“內部認購”。“目前所剩户型不多，價格從190多萬到200多萬元不等，內部認購價為房款的20%，同時再加10萬元車位費用。”

根據該置業顧問説法，作為“內部認購”意向方式，所交費用口徑為“誠意金”，以該項目200萬一套房屋為例，意味着購房者需同時繳納40萬元內部認購費及10萬元車位費，一共50萬元的“預約金”——並且還不能簽署正式合同。

那麼，購房者是否可以選擇不同時購買車位？這是否屬於捆綁銷售？

“不強迫購買車位，但這個房子就得等，不能現在內部認購，我們前面賣的客户，都是買了車位的。”她表示，無論是投資還是自住，都建議帶車位。“像這種洋房項目，如果沒有車位，投資可能都不好轉手。”

“極點商業”注意到，在美的金科郡售樓處，明碼標價公示着此前已售罄的“15幢、19幢、25幢”相關信息，只是沒有目前在售13幢樓的相關信息。

在該置業顧問看來，這種銷售方式，目前對金科各項目來説都差不多，她舉例稱，“拿到預售證後的項目，就是正式開盤。沒有預售證的話，比如您剛才看的博翠宸章，就只能是認籌。現房又不一樣，是內部認購，不用預售。”

她的説法，從更多走訪情況來看得到了佐證。在重慶北碚蔡家，比博翠宸章、天宸譽璟、美的金科郡更高一個級別的別墅級項目——金科博翠山麓，目前在售的B3\B8號樓，以及同樣共用一個售樓處的金科城25號樓，現場都沒有該幢樓預售證公示。同樣，也無法從重慶網上房地產官網上，查詢到上述樓棟可售信息。

02

融創、綠地等一線品牌都被質疑

違規預售是國家多年來三令五申的治理重點。早在2010年，住建部就明確規定：未取得商品房預售許可，以內部認購、認籌、預約金等名義向購房者收取誠意金或房款，屬於違規銷售。

這意味着，像上述項目還沒有通過備案價的樓盤，不可能取得銷售預售或者銷售許可證。當然，也就無權收取購房者的房款。

按正常銷售流程，拿到銷售或預售許可證，是項目能否開盤售賣的關鍵。

“正常流程都是先備案再銷售，而不是拿着售價去備案。”有業內人士表示，拿到預售或者銷售許可證前提，是需要先通過“備案價”。

所謂備案價，即官方指導價，是開發商在主管部門報備該樓盤或者樓棟房源的銷售價格。開發商經過備案並通過後，才能獲得預售或者銷售許可證，也就是才能賣房。

拿到預售證後，開發商必須對價格進行明細公示。並且，商品房最終銷售價格上漲不得超過備案價5%-10%浮動，降價不得超過20%-30%浮動。

但在重慶，目前沒有拿到預售證就已經開賣的，遠不止上述金科涉及的幾個項目的樓盤，融創、龍湖、綠地等一線房地產品牌，都因此被不少消費者購房者廣泛質疑。

比如位於重慶市沙坪壩區的融創·尋光江徠項目，過去幾個月就頻頻成為質疑焦點，甚至在相關部門對其進行處罰後，至今還在繼續違規銷售。

今年5月下旬，有購買該項目的購房者，接到該項目“月底前需要交清首付，下月初簽訂購房合同，否則將取消購房資格”通知後，發現在網上查詢不到該項目預售許可信息，置業顧問也無法出示，於是選擇向當地相關部門投訴。

5月28日，當地相關部門調查得知，該項目並未獲得商品房預售許可證，責令其清退已收取的定金和首付。

根據最新消息來看，有購房者反饋稱，當地相關部門調查後，該項目仍與不少不知情的購房者簽署了購房確認函，並且該項目至今仍未取得商品房預售許可證。

“當時置業顧問説很快就會籤合同，就沒有過多擔心預售證。”一位在6月初與融創該項目交了40多萬元首付款的消費者反映稱，“距置業顧問承諾合同簽訂的日期已經過去了一個多月，至今還是沒有通知去籤合同，我和羣裏數十位準業主都焦急萬分，卻無可奈何。”

除了融創尋光江徠，融創雲鼎城也曾被爆出沒有預售證就違規收購房訂金的情況。

這樣的違規銷售現象，同樣不侷限在主城區。7月15日，“華商報”就報道稱，重慶萬州綠地萬萃城項目未取得商品房預售許可證，收取購房者誠意金後，遲遲不能與購房者簽訂購房合同。

繳納的誠意金金額不小，至少20萬元。早在今年4月份，就有購房者繳納了數十萬元誠意金，但截至6月底，在多月無法簽訂合同後，開發商仍以各種理由推諉不退款。根據重慶市萬州區住房和城鄉建設委最新調查情況來看，該房屋暫未取得商品房預售許可，不符合對外銷售條件。

此外，在重慶購房狂論壇，“沒有預售證銷售房屋”一直是網友關注焦點話題。從此前網友反饋情況來看，萬科、鷗鵬地產等諸多開發商，都曾被網友質疑。

值得一提的是，其中仍然包括融創·尋光江徠項目。7月7日，有網友就在論壇發帖表示，被（融創·尋光江徠）置業顧問告知明天去落位，但預售證還沒下來就要預付房款的20%，不知是否靠譜——這意味着，即便當地相關部門早在5月底就對該項目進行了調查，且目前仍未取得預售許可證，但該項目實際上一直仍在違規操作銷售。

值得一提的是，根據重慶市房地產業協會發布的《2021年上半年重慶市中心城區TOP20項目銷售榜單》，萬科、融創、龍湖、金科排在前五，綠地也躋身前20。如果以此來看，就連排在最前列的一線開發商，都難逃“未批先售”亂象。那麼，消費者又該如何放心購買？

03

開發商違規銷售為何不容易管住？

從政策來看，根據《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第十四條規定，未取得商品房預售許可，不得進行商品房預售或者以任何形式向潛在預購人收取費用。

業內人士表示，對這些房產開發商而言，在項目沒有拿到備案、沒有銷售證時，預付或凍資數十萬元，頂風違規銷售原因，其實只有一個：想方設法留住客户，加快資金回籠速度。

“收取客户資金，無疑是留住客户最好的牽絆。”上述業內人士表示，這也讓各種名目的款項層出不窮，從“存抵金”、認籌金，到定金、凍資款、預訂款、驗資款……有的是開發商自己收，有的由開發商通過第三方收取，有的能退、有的不能退。“對於沒有太多購房經驗購房者來説，基本上很難分得太清楚其中區別。”

實際上，最近幾年，相關部門一直在大力整頓規範房地產開發銷售行為。

以重慶市為例，2017年5月5日，重慶市政府發佈《重慶市整頓規範房地產開發銷售中介行為專項工作方案》，要求重點查處房地產開發企業的12類違法違規行為和房地產中介機構的13類違法違規行為。其中包括：未取得商品房預售許可證，以認購、預訂、排號、髮卡等方式向買受人收取定金、預訂款、誠意金等費用，擅自銷售商品房的行為。

2018年5月16日，重慶國土房管局發佈《重慶市國土房管局關於開展市場秩序專項整治促進房地產業健康發展的通知》，再次明確要嚴厲查處“未取得商品房預售許可證，以認購、預訂、排號、髮卡等方式向買受人收取定金、預訂款、誠意金等費用，擅自銷售商品房的行為”。

但三令五申之下，為何還有如此多企業，甚至是金科、融創、龍湖這樣的一線龍頭品牌，屢屢頂風作案？

甚至，是“反覆作案”。比如在調查後一直違規銷售的融創，以及更多其他大大小小的開發商。

去年12月底，中交西南置業有限公司開發的重慶中交中央公園，因為開發商還沒有拿到售房預售許可證，就開始違規賣房，又遭購房者舉報——在去年3月，這個樓盤就因為沒有預售許可證賣房，已經被購房者舉報過一次。

有業內人士表示，這有多方面的原因。

“開發商巧立名目，很多購房者意識並不強，比如內部認購這種説法，就有一定隱蔽性，糾紛的爆發又有滯後性，監管部門難以及時獲取違規線索。”有監管方人士對外表示，這導致全國很多地方，違規預售反而成為“行業慣例”，只要不出大問題，不被購房者投訴，很多時候也就沒人過問。

從處罰情況來看，有業內人士認為，開發商違法成本太低，懲罰力度不夠，難以對房企起到震懾作用。“現行違規懲處力度並未成為房企的‘高壓線’，難免會鋌而走險。”

“在處罰執行上一直是個難題。”有業內人士表示，比如開發商的名目如果是“凍資”，那麼款項凍結在購房者個人賬户中，沒有直接轉入開發商或者第三方的銀行賬户，開發商有辯稱理由，但實質上又剝奪了其他沒有參與“凍結資金”購房者的購房權利，本質上又仍屬於預售行為。

這種形式對購房者來説還有各種風險。

“風險一方面是價格。”有購房者推測，從上述多個樓盤置業顧問説法來看，其實置業顧問和他們約定的價格，就是開發商拿去備案的價格。“一般來説，開發商往往會在備案價基礎上打折銷售，現在我們這個情況是拿售價去備案，相當於就是原價購買。甚至，不排除獅子大開口，提高市場售價後的價格。”

另外，長時間不能網籤，還可能帶來利率上升的風險。“對於當下房地產市場而言，利率是浮動的，這也可能增加購房者的購房成本。”

從法律角度來看，有律師提醒稱，無論是“認籌”，還是“內部認購”，其實都是一種規避法律行為，本質上該協議因違反法律的規定而不受法律保護。

這意味着，哪怕購房者簽訂了協議，但由於無法進行網籤備案，房屋可以被再次出售，甚至用於抵押。同時，對購房者而言，可能因中途停工、樓盤爛尾、違法建築等等問題，面臨着無法要回房款，甚至拿不到產權證的法律風險。

那麼，應該如何更好維護房地產銷售秩序，保護購房者合法權益？

“監管與處罰應該監管前置，處罰只是手段而不是目的，房地產企業違規違法行為應及早制止，這需要各級主管部門積極研究管理辦法，創新管理手段。”此前，中國人民大學法學院教授劉俊海就明確表示，住建部門不應“坐堂執法”，要走進市場，深入問題最突出、消費者利益受侵害最嚴重的一些領域，精準監管和執法。

沒備案價沒預售證，就讓購房者花數十萬“認籌”或“內部認購”的背後，還有哪些深層次原因？對於這種違規操作，金科、龍湖、融創等開發商會作何回應？監管是否會進行跟進？對此，我們將繼續關注跟進。