錯失關鍵6年地產仍是主業 蘇寧環球坐吃老本“轉型”為40億小房企_風聞

在三大戰略轉型並不理想的背景之下，依靠房地產起家的蘇寧環球（000718.SZ），對房地產可謂愛恨交加。

一方面，公司早就宣稱要“去地產化”，另一方面，營收卻還依賴房地產——轉型6年後，蘇寧環球房產業務收入佔比仍超過94%。

但回首地產行業，早已是強手林立，蘇寧環球營收規模已經落後於很多當年的“小弟”。此時再看公司官網“以驕人的業績位列中國房地產企業前二十強”云云，不禁令人唏噓。

過去6年，蘇寧環球的轉型到底錯過了什麼？房地產“老本”還能吃幾年？

01

“不再拿地” 坐吃老本

2015年4月，蘇寧環球確立了“大文體、大健康和大金融”三大戰略轉型方向，看上去房地產已經不在公司未來發展藍圖中。一時間，“去地產化”成為蘇寧環球的新標籤。

據媒體公開報道，2015年時任蘇寧環球副總裁的賈森曾表示，公司在地產項目上將不會再新增拿地，“目前土地儲備量還有3-4年的開發期，因此我們也有足夠的現金流去轉型發展新的產業”。

從披露信息來看，2016-2019年，蘇寧環球的確未有新增土地儲備，累計土儲面積也從2016年末的208.13萬平米降至2019年末的181.21萬平米，剩餘可開發建築面積從279.25萬平米降為230.45萬平米。

蘇寧環球方面透露，公司主要土地儲備集中在南京江北市場，約為160多萬平米，均為優質土地儲備。其中，威尼斯水城（又“北外灘水城”）剩餘可開發建築面積112.82萬平米。

“公司當前土地儲備約為238萬平米，多位於大本營南京，佔比近70%，我們測算公司存量地產項目總體貨值約600億元。由於公司項目獲取時間較早，地產業務利潤率水平顯著高於行業均值，同時近年來受益於南京人才引進政策的放寬以及江北新區戰略定位的提升，公司南京地產項目銷售均價顯著提升，2020年公司地產業務毛利率高達62.9%。”

首創證券分析師王嵩分析認為。

天府財經網注意到，南京江北地區也是蘇寧環球目前營收的重要支柱。

自從2016年披露結算金額以來，2017-2020年，蘇寧環球來自南京項目的結算收入佔比均超過八成，而在披露具體樓盤的年份中，威尼斯水城的結算收入佔大頭。2020年，蘇寧環球來自威尼斯水城的結算收入在結算總額中佔比高達90%。

天潤城、威尼斯水城成為南京江北超級大盤，位居江北核心區——中國第十三個、江蘇省唯一的國家級新區，區位優勢明顯，交通條件便利。

——蘇寧環球在年報中如是表示。但行業人士對這兩個超級項目並沒有那麼樂觀。

“天潤城和威尼斯水城屬於江北直管區，屬於橋北，是公認的大體量小區，剛需主陣地，近年來房價未得到較大漲幅，二手房房源也多，整體掛牌均價1.9萬-2.1萬，且近兩年來部分二手房房價有下跌趨勢，和江北核心區樓盤相比，不管是投資價值、升值空間還是周邊規劃，都遜色很多。”

一位房地產行業資深人士告訴天府財經網。

值得注意的是，根據近期網傳消息，5月下旬，威尼斯水城業主發出一封《告全體業主的倡議書》，號召各街區成立業主聯合羣，共同讓威尼斯水城房價迴歸到正常價值。

此舉的背景是：目前全南京各個板塊地價和房價都在火箭式上漲，唯獨威尼斯水城房價下降越來越嚴重，橋北房價已經成為全南京谷底，而威尼斯水城是橋北的谷底。

02

兜兜轉轉 錯失六年

“吃老本”的同時，蘇寧環球的營收規模已經遠遠落後於同一時期起步的區域性地產公司。

2015年，蘇寧環球營收73.75億元，2016年達到歷史高峯——82.47億元，此後營收維持在40億元左右。

而總部位於南京江北的弘陽地產（1996.HK），2015年營收遠遜於蘇寧環球，僅為53.78億元，但在一年後就超越蘇寧環球——2016年營收高達87.78億元，此後規模穩步增長，2018-2020年營收分別為93.38億元、152.03億元和201.94億元。

此外，總部位於南京建鄴的銀城國際控股（1902.HK）和朗詩地產（0106.HK），2015年營收規模均不及蘇寧環球的1/3，如今營收已雙雙超過蘇寧環球一倍有餘。

2015年，銀城國際控股營收僅為20.91億元，但公司規模逐年提升，尤其是2017年和2019年營收增速分別達到86.79%、79.09%，2020年規模已超百億。同樣，朗詩地產2015年營收只有16.14億元，2020年已站上90億。

“轉型不成的蘇寧環球，其實失去了房地產市場發展的關鍵6年，從一家區域大型地產公司，逐漸萎縮成小地產公司，背後則是蘇寧環球對房地產市場的誤判，錯過了發展機遇。”

上述房地產行業資深人士指出。

另一位南京本地房地產資深人士張建初也認為，蘇寧環球轉型的6年，也是南京房地產發展的黃金6年，特別是2017年之後南京樓市大幅上漲，而蘇寧環球的不拿地選擇是非常失敗的戰略失誤。

03

一邊退地 一邊受讓新項目

那麼，蘇寧環球到底對地產如何定位？隨着2020年的一進一出兩個動作，這個問題顯得更為撲朔迷離。

天府財經網注意到，號稱“不再拿地”的蘇寧環球，“躺平”多年之後，突然在去年新增一塊土地儲備，不過並非公司深耕的南京地區，而是遠在西安。

2020年，蘇寧環球通過併購方式，以1042.15萬元獲得西安西鹹新區空港新城項目，項目運營主體為西鹹新區蘇寧置業有限公司。

但更大的投資還在後面。

據悉，該項目主要用作商業、住宅，土地面積19.39萬平米，預計投資額為45億元，截至2020年末開發進度為15%。

蘇寧環球為何突然出手西安項目？外界猜測此舉是實控人張桂平為其兄弟——蘇寧置業實控人張近東解困之舉。

企查查信息顯示，去年底，蘇寧置業將西鹹新區蘇寧置業100%股權轉讓給蘇寧環球旗下公司。

對此，張建初分析稱，蘇寧環球取得西安那塊地，與其説是拿地，不如説是給處於資金困境中的弟弟張近東的一種支持。

不過值得注意的是，蘇寧環球在南京市以外區域項目運營能力和成效還有待觀察。南京以外地區的房產不僅在蘇寧環球土地儲備中佔比不高，而且自2016年以來已經發生了兩起退地事件。

2016年2月，蘇寧環球退地昆明項目，且因“雲南項目退地損失”，導致當年營業外支出1.66億元；2020年2月，蘇寧環球對蕪湖項目A地塊退地，2020年底對該地塊進行減值測試，計提存貨跌價準備2.7億元。

為何一邊退地一邊受讓新項目，蘇寧環球對地產業務到底是如何規劃的？天府財經網將繼續關注。