遇到爛尾樓，如何維權？_風聞

遇到爛尾樓，要想維權，首先要認清一個基本現實：業主往往是最後知後覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：

1、一般開發商資金鍊斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執行，拍賣查封的房產，儘可能划走開發商名下所有的錢。

2、開發商也往往會主動轉移財產。在民間資本和銀行動手之前，開發商已經先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經不是秘密的秘密。

3、在先天上，業主就屬於弱勢羣體，得到信息的時間往往是最晚的，反應也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發商或者別的業主去折騰，夢想打順風車，等到最後房錢兩空。而且，還有不少的業主迷信信訪，對信訪有種迷之自信，往往錯失挽回損失的良機。

所以，一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業主，利用一切合法合規的法律手段，具體操作方式：

1、儘快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個項目的預售房款監管情況，查看監管賬户上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪裏了？幾乎所有的爛尾樓都和開發商逃避預售資金監管有關係，而咱們國家早已明確規定，所有的預售房款必須存入專項的預售房款監管賬户，必須用於項目的開發商建設，一直到徹底完工，只有在完工後才能用作它用。而一般而言，房款是遠遠高於開發成本的。所以，如果不存在轉移、挪用預售房款的情況，只要這個項目已經銷售了大半，就不應當出現爛尾樓。

2、儘快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。

3、還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發商看到其爛尾是有代價的。

4、強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。沒有穩定的組織架構意味着這個維權集體是自由的、極為鬆散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團營連，沒有嚴格的軍紀。衝鋒的號剛剛響起，就已經潰不成軍。

5、優秀的業主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業主代表不給力，業主代表叛變、或被收買。所以選擇業主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，願意為大家付出。而且業主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數是單數。

6、一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很容易走向失敗。維權的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔風險。當需要衝鋒的時候，“聰明人”們或高呼着衝啊，但是腳步卻往後退着；或躲地遠遠地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士們往前衝。

當可能出現成果的時候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。在我們團隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委託關係前，我們會提出一個要求：業主必須先簽署保密協議和議事規則。如果業主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。

7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。比如一個項目主體已經完工，這種情況不建議解除合同，可以把儘量推動復工作為第一目標。

8、如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發商接盤。

綜合自房產律師王玉臣