國家動真刀了！教培機構禁止上市，學區房也要涼涼？_風聞

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》，併發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。

《意見》針對教培機構提出幾項要求：

***各地不再審批新的面向義務教育階段學生的學科類校外培訓機構，現有學科類培訓機構統一登記為非營利性機構。**對原備案的線上學科類培訓機構，改為審批制。各省（自治區、直轄市）要對已備案的線上學科類培訓機構全面排查，並按標準重新辦理審批手續。

***學科類培訓機構一律不得上市融資，嚴禁資本化運作；**上市公司不得通過股票市場融資投資學科類培訓機構，不得通過發行股份或支付現金等方式購買學科類培訓機構資產。

***嚴格控制資本過度湧入培訓機構，**培訓機構融資及收費應主要用於培訓業務經營，堅決禁止為推銷業務以虛構原價、虛假折扣、虛假宣傳等方式進行不正當競爭，依法依規堅決查處行業壟斷行為。

伴隨着《意見》出台，港股美股的中概股教育股集體重挫。

有分析認為，此次教培行業的規範管理嚴格程度，史無前例。由此可見，國家對於教育改革的決心和力度。

除了規範教培機構，國家對於學區房的管理也逐步落地。

不久前，討論已久的“多校劃片”在北京西城實行，打破了很多人的幻想。

西城一些學區內的家長髮現，可供選擇的“牛小”學位成空，很多2020年“7·31”入學政策實施後重金押寶西城頂級學區房家庭的孩子，甚至被調到其他片區。

西城“多校劃片”靴子落地，被視為學區房變天的風向標，讓不少投資學區房的家庭認清了現實，也讓不少信奉“學區房只漲不跌”的人“信仰”崩塌。

説到底，這些政策都指向了一個目標，那就是切實降低家庭教育成本，減輕社會焦慮，促進社會公平。

文 | 黃江林 瞭望智庫觀察員

編輯 | 蒲海燕 瞭望智庫

本文為瞭望智庫原創文章，如需轉載請在文前註明來源瞭望智庫（zhczyj）及作者信息，否則將嚴格追究法律責任。

1

多校劃片

所謂“7·31”入學政策，是指2020年4月30日，西城區教委發佈的《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，規定自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

北京市西城區的一所小學，同學們展示自己製作的剪紙作品。圖｜IC photo

**其中的關鍵詞：“多校劃片”，指的是一個小區對應多個學校。多校劃片會將優質學校分散至每個片區，確保各片區之間教育資源分佈的大致均衡。**在具體實踐中，將通過隨機方式分配優質學校招生名額。未能獲得優質學校名額的學生，應就近安排至其他學校入學。

在“多校劃片”以前，北京市義務教育階段入學主要採取“片區內登記入學”的方式，就是學生到學區房劃片的學校登記入學，也就是常説的“單校劃片”。

**與“****單校劃片”一個劃片區域對應一所學校相比，“多校劃片”的威力就在於，打破了房子和學區的必然聯繫：**即使耗費上千萬元買的學區房，也不能保證進入該房子之前所對應的名校，反而有可能被分配到普通學校，大大增加了學區房的投資風險。換而言之，“多校劃片”使得學區房的回報不確定性正越來越大。

2

心存僥倖

然而，在此文件公佈之初，市場並未如大部分人想象那樣急轉彎。甚至在意見發佈後的幾個月“窗口期”內，西城學區房在售房源激增，小户型頃刻售光，供需兩旺。

北京市西城區文華衚衕的一處老舊小院。圖｜新華社

根據相關機構數據，近幾個月來，西城區除了3月、4月入學前高峯期成交量較大外，其餘月份二手房成交量基本都在1000套左右。其中，西城的德勝、月壇、金融街3個學區二手房均價最高，一套上世紀80年代60平方米的老房子標價在1000萬元左右。

為什麼有人甘冒風險仍要入手學區房呢？

**最根本的原因還在於教育資源的不平衡。**西城區是北京市的教育高地，共有11個學區，優質中小學資源十分豐富。家長們選擇西城區的房子，其實是選擇了教育資源以及西城學籍。

因為，按照現在北京市小升初和中考執行的“鎖區”政策，中考跨區極難實現。簡言之，就是在哪兒上小學，未來12年便很難離開這個區。如果家長認可哪個區的小學、初中、高中教育水平，在幼升小階段就最好進入這個區。

**也是因為，其實此前北京“多校劃片”的改革已進行多年，但西城區受影響不大，使得新入手學區房的家庭抱有僥倖心理。**有學區房業主表示，想在“7·31”之後碰碰運氣，因為有先例表明：如果學位充足的話還是按照單校劃片方式錄取。

只是，從數據看，西城區幼升小的人數始終處在上漲階段。今年，西城幼升小的人數預計為2.2萬人，而今年該區小學畢業生為1.28萬人。相當於，6年來，西城幼升小人數多了近一倍。實在是沒有學位了。

3

告別“牛小”

果然，今年4月，西城區發佈《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》，表示將保持2020年入學政策基本穩定的基礎上，繼續執行學區派位入學和多校劃片入學政策。

到7月北京西城區結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作。西城區部分家長髮現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。

根據家長的反饋，調劑到相鄰學區學校的情況基本集中在傳統的優質學區：德勝學區和月壇學區。尤其是2020年7月31日後購入學區房的，面對的是片區內學校的學位名額都滿了，只能選擇調到其他片區。許多剛剛“上車”學區房的家長感覺難以接受。“這下孩子與‘牛小’無緣，投資也打了水漂，今後接送孩子更不方便了。”

直到一些幼升小的學生家長陸續接到了調劑電話，這輪學區房政策的“盲盒”終於揭開，家長們這才明曉，這次嚴格執行政策的決心如此之堅決，力度如此之大。

“7·31”入學政策靴子落地，全國學區房的風向標——西城學區房被拉下神壇。

不僅如此，7月6日，西城區房管局通過官方微信號發佈文章重申，嚴禁炒作學區房，各房地產經紀機構不得以學區房為賣點發布房源、不接受價格明顯高於市場價格的委託、不得參與炒作學區房的任何活動。隔日，有媒體證實，因針對西城區教改政策發佈煽動性信息引發羣體性聚集，涉嫌尋釁滋事，北京我愛我家2名經紀人已被刑事拘留。

不少媒體評論道，北京西城向學區房“動真刀”，可謂斬斷了學區房與優質教育資源的綁定的鏈條，學區房的神話破滅了。

4

價值尚存

當“房票”不再與“學票”畫等號，學區房的價值還剩多少？

根據北京鏈家研究院的數據，受政策影響，7月3日和4日，北京上地、萬柳、德勝門、金融街等部分前期波動較大的學區片區，購房人的看房熱度有所下降，門店平均帶看數量減少10%左右，個別片區帶看數量的降幅更是達到50%。購房者的行為變化也影響了賣家預期，上述片區賣家調價行為中，漲價賣家比重下行7個百分點，高於全市下行幅度。

2020年以來的學區房高峯是由多方面原因造成的。圖｜IC photo

**房產中介劉先生告訴記者，德勝片區一套116.5平方米的三居室已降價125萬。**根據此前的劃片政策，這套房子對應入學的學校正是西城區的育翔小學。德勝片區還有房子降價30萬至70萬。例如，位於新外大街6號院的兩室一廳，面積60平方米，這兩天的價格也從此前的1368萬降至968萬，降價400萬。

但另一位中介表示，“有個別業主降價，但降價的並不多。現在買賣雙方普遍處於觀望狀態，也還未聽説有退房的客户。西城區的學校還是優質教育資源，長期來看，房子的價值還在。”

其實，2020年以來的學區房高峯是由多方面原因造成的。

中原地產首席分析師張大偉認為，最直接原因來自經營貸入市，學區房是剛需，買者更願意承擔貸款，學區房貸款難度降低，市場就熱了起來。

還有疫情導致的教育需求迴流，學區房的新購房者中很大比例是過去考慮出國上學的人羣。

另外，最近幾年處於單獨二胎和全面二胎政策後的入學高峯期，優質教育資源出現了明顯的緊張與不足。二胎家庭認為，兩個孩子享受教育資源，相當於房價減半，購入意願增強，也放大了市場需求。

也有觀點表示，目前的學區調整政策，並不意味着房價“跳水”，這些舉措能在一定程度上降低市場炒作風險，稀釋學區房資源的價值，降低這部分市場的虛火。讓一些被炒到離譜的天價學區房迴歸理性。

在教育資源仍不均衡的當下，學區房還是學區房，人們追逐優質教育資源的願望，並非一個單一的政策就能打破。“只要存在學區內調配學校，那麼學區房的概念就很難消失。”

5

調控加碼

事實上，在全國學區房的其他高地，上海和深圳今年也發佈了整治學區房的系列政策，其結果也與北京相似。

3月，上海發佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確從2022年起，調整優質高中招生名額分配方式。根據新政規定，超過一半的優質高中名額將被分配到各區和各個不選擇生源的初中學校，使得優質初中學區房的含金量降低。今年1月，上海市教委還出台政策，促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置。

有研究機構數據顯示，新政推出後，上海學區房市場成交量也出現下滑。在浦東前灘區域，對口華師大二附中的一處高端樓盤，從年初的一房難求，到現在彷彿遭遇“寒冬”，一些知名學區房小區如梅園的二手房價格出現明顯下跌。

今年以來，深圳各區學區改革政策湧動，大學區、共享學區和分享學區，一定程度上削弱了學區房對主導優質教育資源分配的作用。如，2021年2月，深圳市龍崗區設立了街道大學區制，即第一公辦志願選擇對應學區的學校，其他公辦志願的範圍可擴展到整個大學區的公辦學校。政策出台後，龍崗區一學區房銷售顧問表示，自己所在學區房產的積分優勢下降，市場競爭力下挫，“不得不降價”。

2021年，全國超過10個城市單獨針對學區房發佈了不同力度的調控政策，比如多校劃片、名額分配、公民同招、六年一學位等等。

張大偉指出，降温學區房已經成為了房地產調控的牛鼻子，後續調控政策很可能針對學區房專門加碼。

6

一再炒作

一段時間以來，嚴格按學籍、户籍就近入學等的政策使得學區房有着強勁的市場需求。

家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置教育質量優質的小學學區的房產，學區房價值一路飆漲，成為每一輪樓市行情的領頭羊，在諸多輪房地產調控過程中續寫顛撲不破的“升值”神話。

買學區房純粹是為了獲得重點學校的“門票”，教育屬性甚至超越了房屋本身的居住屬性。房子大小“無所謂”，房子老舊“不在乎”，能不能住都“沒關係”。一些投資客也把手伸向學區房市場，“只要房子帶學位，孩子一畢業，賣掉還能賺一筆。”

21世紀教育研究院院長熊丙奇曾發文揭示了這種投資心理:對於很多家長來説，購買學區房其實是雙重投資，一是可以讓孩子進更好的學區、學校，二是在孩子讀完書之後，再把學區房賣出去，如果那時的義務教育還嚴重不均衡，那學區房的價格只會漲而不會跌，這對家長來説，不是很划算的買賣嗎？

熊丙奇認為，家長購買學區房的“風險”在於當地義務教育的不均衡狀況有效改變。可遺憾的是，近年來政府部門推進義務教育均衡的措施效果並不明顯，這也就打消了家長的顧慮，而房地產中介也拿學區房概念一再炒作。

在這種畸形的資源配置邏輯下，一些匪夷所思的現象層出不窮。2013年，北京景山東街一套400平方米的學區房報價1.3億元，摺合32.5萬元/平方米。2016年北京西城區文昌衚衕內，一間僅11.4平方米的“老破小”，因其是北京著名小學之一實驗二小的學區房，賣出530萬元的天價，每平方米房價46萬元，創造了令人咋舌的最貴學區房的紀錄。

2019年“雙11”期間，23萬元一平方米的天價房子再現北京胡同深處。位於北京市西城區爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學區房以總價127.55萬元成交，吸引4.76萬人次圍觀。

而今，西城區熱門學區德勝地區的二手房房價已經上漲至每平方米17萬元，金融街甚至出現每平方米20萬元的房源。

“天價”學區房考驗着不同家庭家底的厚度。一些有錢的家庭，豪擲千金買下高價學區房，但這並不是多數。相反，在學區焦慮的刺激下，許多家庭是窮盡積蓄和借貸手段，拼了命地“上車”。有的家庭將原本住的上百平方米的房子賣了，置換到某學區幾十平方米的“老破小”，甚至還背下上百萬元貸款，不敢“喘息”。

學區房存在的根源在於教育資源分配的不均衡。不論是頭部城市的“天價”學區房，還是三四線城市不斷“看漲”的學區房，它們都在持續不斷地挑戰教育公平的理念，增加社會焦慮。為學區房“退燒”，是一段時間以來，社會共同的熱切期盼。

7

新政信號

當前北京西城下大氣力整頓學區房，將優質與普通學校搭配劃片、斬斷了“學區房”與直升優質學校的聯繫，實現了改革的一小步。僅僅這一小步，就受到社會多方面廣泛關注和正向反饋，更被諸多媒體評價為學區房政策的“風向標”

近年來，在堅持“房住不炒”的定位下，從中央到地方，都提出嚴禁炒作學區房，尤其是今年以來，打擊學區房炒作上升到全新高度。

今年4月30日，中共中央政治局會議明確提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

儘管高價學區房問題由來已久，但這是“防止以學區房名義炒作房價”首次在政治局會議中被提出。不僅表明“炒作學區房”現象已受到最高決策層關注，更展現出中央對房地產市場實行調控的堅定決心。

在此前後，北京學區房最熱的西城區、海淀區、東城區都堅決表示嚴格執行對特定時間節點後購房家庭的子女入學執行多校劃片政策，深圳、上海、成都等地也加快了學區改革，以多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進基礎教育公平，為學區房“降温”。

這些具體的調控政策，傳遞出的信號非常明顯：將基礎教育和房產剝離，讓教育迴歸教育，住房迴歸住房，堅持“房住不炒”，促進“教育均衡”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，學區房政策調控是必然的，盲目追高學區房，不符合社會整體利益，“隨着教育資源的均衡化，‘老破小’這類所謂‘學區房’會出現降價現象，學區房炒作勢頭將得到遏制。”

不少業內人士預測，教育公平和淡化“學區房”已經漸成趨勢，學區屬性將會逐漸從住房中剝離，所謂“學區房”的教育價值會越來越弱。

對購房者來説，應該清楚地認識到教育資源的均衡化是未來發展的明確方向，通過各類政策縮小學校之間的差距，提高適齡兒童享受優質學區的比例，其力度將越來越大，成效也將越來越明顯。

跳出學區房政策的改革，結合最近國家一系列動作，比如校外培訓監管層層加碼、倡導建設九年一貫制學校、推動暑期託管服務，這些政策都指向了一個目標，那就是切實降低家庭教育成本，減輕社會焦慮，促進社會公平。