頻繁高溢價拿地、奪地王，建發房產規模大增、利潤卻下滑_風聞

建發房產逆勢擴張、頻繁高溢價拿地，但其毛利率和淨利潤卻出現下滑，為追求規模不惜犧牲企業盈利能力、抬高房價，這樣“迷之操作“不合常理且或有違國企社會責任。

頻繁高溢價拿地、奪地王，上半年拿地金額排名全國房企第三

6月10日，在廈門第二次“集中供地”中，建發房產以53.1億元上限價、配建2.83萬平方米的代價，競得廈門湖里區五緣灣片區一幅綜合地塊，成交樓面價約5萬元/平方米，溢價率24.36%；還以48.1億元奪得廈門海滄區馬鑾灣片區地塊，成交樓面價約3.15萬元/平方米，溢價率37.8%。

5月20日，建發房產以總價5.88億元、成交樓面價5433元/平、溢價率達33.06%獲得江西九江一宗地塊，併成為經開區新晉“地王”。

5月13日，在廈門首批“集中供地”中，建發房產旗下建發國際以總價26.3億元競得湖裏2021P03地塊，配建面積1.32萬平方米，溢價率約為24.6%。

5月12日，在無錫的土拍上，建發國際以17.92億元拿下了無錫宜興市一宗商住地，溢價率高達65.93%。

同日，在福州集中供地中，建發國際以上限價20.82億+8700平方米社會租賃住房的價格競得晉安紅光村及周邊舊改地塊二，樓面價24221元/平方米，溢價率30.04%。

5月7日，在杭州土拍上，建發國際以最高限價16.31億元+自持比例38%拿下一宗地塊，刷新了杭州自持記錄。

4月，在廣州的集中供地上，建發國際以20.18億元+競配建面積3600平方米的總代價競得南沙一宗地塊，摺合樓面價2.36萬元/平方米，成南沙區“地王”。

2月20日，建發房產聯合融創中國以64.52億元價格斬獲上海普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊，成交樓面價84346元/平方米，溢價率36.15%，成為普陀區“地王”。隨後，建發房產還因該宗地塊的高溢價成交遭到上海普陀區區規劃資源局和區房管局約談。有專家表示，上述項目後續可能被限價銷售。

2月3日，在福州的首場土拍上，建發房產以26.59億元+競限價商品房34020平方米的總價競得晉安區一宗商住用地，成交樓面價25372.57元/平方米，溢價率達到30.02%。

2月1日，建發房產以16.69億元的總價競得南通如皋市一宗宅地，溢價率高達65.52%。

同日，建發房產又以上限價12.25億元競得温州鹿城區1宗商住地，成交樓面價15939元/平方米，溢價率29.9%。

1月28日，建發房產在温州以總價45.86億元拿下甌海區一宗商住地，樓面價15607元/平方米，溢價率30.06%。

1月18日，建發房產以上限價12.75億元、競配保障房面積1200平方米，拿下了寧波江北區一宗地塊，成交樓面價為18177元/平方米，溢價率36.67%。

在頻繁高溢價拿地的同時，建發房產的拿地總金額也在大漲。據中指院數據顯示，2021年上半年，建發房產拿地金額為723億元，在國內房企排名僅次於萬科、保利發展。建發房產去年才突破千億門檻，規模大約只有萬科的六分之一，保利發展的四分之一。

值得注意的是，建發房地產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下“地王”。

規模快速增長但毛利率、利潤下滑

在房地產調控收緊特別是“三道紅線”政策下，房企普遍主動降速，但建發房產卻在逆勢擴張。截至2020年底，建發房產全口徑銷售金額達到了1296.78億元，成為千億新兵，增速高達76%。據建發房產旗下物業公司建發物業此前披露的上市文件，截至2019年底，建發房產及其聯營公司實現合同銷售金額722億元，同比增長86.7%。

但是在規模快速擴張的同時，其盈利能力和淨利潤卻在下滑，毛利率持續走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，建發房產的房地產業務毛利率依次為31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

2020年，建發股份歸母淨利潤45億，同比下降5.4%；其中，房地產業務的歸母淨利潤為27.2億元，同比下降16.8%。

數據對比可以看出，建發房產逆勢擴張、頻繁高溢價拿地，或僅僅是為了追求單方面的規模增長，甚至不惜不惜犧牲企業盈利能力、抬高房價，或有違國企社會責任。

高溢價拿地為覆蓋虧損？

建發房產是建發股份旗下的主要地產平台，建發股份則是廈門建發集團旗下的A股上市公司，主營供應鏈運營及房地產產開發業務。廈門建發集團是廈門市屬國有企業，“世界500強”企業之一。

國企房地產公司擁有低成本融資優勢，在房地產低迷時期，這類房企有可能利用現金流充足的優勢逆週期擴張，遠洋集團收購紅星地產就是類似操作。

但是，建發房產的情況又有所不同。建發房產沒有單獨上市，但是以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流淨額97億，比去年同期降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億。

在這種情況下，再高溢價拿地明顯不明智，大概率會進一步壓縮其項目利潤率。例如今年2月，建發房產以64.52億元價格在上海斬獲的地塊後續就可能被限價銷售。

《證券市場紅週刊》分析認為建發房地產逆勢頻繁高溢價拿地，起因應該是因為其更早時期高價拿地導致的虧損。

4月20日，建發股份發佈關於計提資產減值準備的議案，其中涉及建發房產旗下多個物業項目。公告指出，由於限價等原因，福州·建發榕墅灣項目計提存貨跌價準備7.95億元；杭州·三墩北項目計提存貨跌價準備2.77億元；珠海·建發悦璽項目計提存貨跌價準備2.15億元，合計計提減值準備12.87億元。

一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產人士分析表示，當一家房企因拿高價地、地王從而導致部分虧損項目、或不賺錢時，覆蓋虧損最好的辦法就是，（企業）再拿一批同樣的地去融資，用融資的錢來覆蓋現有虧損。