暴跌100萬，學區房真的要涼了？_風聞
青年横财发展会-青年横财发展会官方账号-都市青年趣味泛财经读物2021-07-27 14:45
學區房也能過氣？
前幾天，隨着北京西城區小學入學意向填報工作的結束，一些家長徹底“傻眼”了，他們發現，自己擁有的學區房，對口入學的“牛小”（優質小學），基本都沒有了學位，只能填報相鄰學區的普通小學。
其中“暴雷”最嚴重的，當數2020年7月31日後的購房家庭。多個填報系統顯示，無論你買的是哪所“牛小”的學區房，可選項只有“渣校”。 説白了就是，花了保時捷的錢，最後提到了一台五菱宏光。 （沒有説五菱宏光不好的意思）
青春獻給房子，中年獻給孩子的家長們更為焦慮的是，自己押注一切高價買入的學區房，價格也開始大跳水了。
教改落地後，西城德勝片區部分房源的掛牌價已經降了30萬~100萬。火熱的學區房市場，迎面被澆了一盆冷水。
買到一個學區房究竟有多難？家長為了學區房能有多瘋狂？政策真的能終結學區房時代麼？
今天，我們就來説説學區房這個事兒。
事實上，政策遏制學區房的苗頭，早就顯現了。
早在去年4月30日，北京市西城區教委，就發文明確告訴各位父母，2020年7月31日後買房的家庭，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
也就是説，“731新政”之後上車的，上“牛小”還是“渣校”，全看命了。縱使你花15萬/平方米高價買了學區房，也有可能被分到周圍房價是5萬/平方米的學校上學。
這意味着，熱門學區房之外的學生，也就是傳説中的“雞頭”學生，也有機會去優質的高中了。
值得一提的是，除了北京和上海外，深圳、成都等城市，也開始逐步實施多校劃片、分配名額等教改措施，多地學區房因此一夜啞火。
政策的槍口，已經抵在了學區房的腦門上。
不過，有意思的是，在西城區教育資源排名相對靠後的新街口、什剎海學區，卻還有一部分在抄底的家長。
要知道，在中國家長眼裏，“重點學校”作為一種特殊的文化符號，代表着更高級的教育資源，是一個人才分流的節點。
誇張了説，重點學校就是焊死在一代又一代中國人腦門上的“緊箍咒”。
重點學校與學區房的恩愛糾葛，還要從《中華人民共和國義務教育法》的“就近入學”原則説起。
意思就是，你的户口在哪兒，你家的房子在哪兒，你就只能上附近的小學。
這就註定了重點學校只能接收住在它附近的孩子，優質教育資源只能讓一部分人享受到。
於是，在“重點學校”加上“就近入學”的現實下，早年間，“上面沒人”的父母，就只能認命，讓孩子上個離家近的普通小學，而一些有着特殊社會關係的父母，通過“遞條子”“走後門”，把孩子送進了重點學校。
讓“擇房”等價於“擇校”的另一個推手，則是“98房改”。那一年，一紙通知下來，分房制度壽終正寢，房子可以作為商品，在市場上流通了。
你上不了“牛校”？沒關係，你可以在“牛校”周圍買個房。
這下子，讓那些走不了後門，遞不了條子的家長，敏感地捕捉到了學區房所擁有的對口稀缺教育資源。
於是，“擇校”就此淪為了“擇房”。
在教育體系中，財富的話語權開始飛昇。
當買學區成為爭奪教育資源的重要武器時，購房就演變為“搶房”了。
甚至，更新的學位、較高的換手率、更短的掛牌成交週期、更高的流動性溢價等附加值，也吸引了一批又一批的炒房客，趕來斂一波財。
在剛需與炒作中，學區房徹底成了“香餑餑”。
統計局數據顯示。二十年來，大城市的商品房甚至翻了近20倍不止，學區房尤甚。
△數據援引自《21世紀經濟報道》
中介口口相傳的一個八卦是，某金融機構高管800萬年終獎，全砸給了西城金融街學區的豐融園。
△數據援引自《時代週報》
貴不是問題，畢竟這個世界財富的參差，已經超過了我等窮人的想象。關鍵難點是有錢也搶不到啊！
每次只要掛出房源，一般都會有至少十幾個家庭前來看房，稍有猶豫，就會被別人加價預訂了。
2019年“雙十一”期間，某拍賣網站上了一套位於北京市西城區的學區房，這套5.6平方米的房子，經過多輪競拍後，以總價127.55萬元成交。而它原本的估值，僅為65.76萬元。
有中介表示，十幾年來，學區房一直都是砍價最少、 交易週期最短的房源之一。除了價格高外，學區房的另一個特點就是，條件差，有些甚至差得離譜。
就拿北京西城區來説，皇城根下的學區房，基本上都集中在平房衚衕和老公房這兩類房源裏。
平房衚衕的居住條件眾所周知，而老公房，則是20世紀八九十年代國營單位自建，然後分配給內部職工的房源。
這些房子普遍樓齡較老，物業管理水平一般，廚房衞生間昏暗逼仄，居住體驗比較差。
然而，如果説以上兩種房源還算正常的話，在學區房效應下，各種奇葩房源都上趕着掛牌出售了。
比如，有些房子一半在地上，一半在地下，只有一扇窗户，這種半地下室的房子，只是因為能確保上某著名小學，售價就飆到了420萬。
在一些老舊衚衕裏，房子的院子都被劃分成“廁所房”“廚房屋”來出售，那些只有2～3平方米的過道，也可以被單獨劃分出售，3平方米90萬，市場稱“天價過道”。
最為瘋狂的是，曾有中介表示，只要有獨立產權，就可以上對應的好學校，那即使是一平方米，也算是學區房。
所以，一些家庭斥巨資買來學區房後，得到的只是一個上學機會，俗稱“佔坑房”，為了保證日常生活，全家老小又無奈地回到了出租屋。
如果以上種種還算是各位家長的“生命可承受之重”，那與人的博弈，才是擊垮他們的最後一顆子彈。
錢不夠可以籌，條件不好可以忍，反正“一切都是為了孩子”。
最不能忍的是，從你想買房的那一刻起，二手房賣家、開發商、中介到炒房客，都已盤算好如何宰你了。
首先，賣家與開發商，賺的就是學區房給房子帶來的溢價。
特別是搶手的房源，一些老賴賣家，直接坐地起價，反正無論多高，總會有人來接盤。
在雙方扯皮的過程中，對方獅子大開口，突然加價幾十萬的事也是屢見不鮮。畢竟有些老業主在破房子裏住了一輩子，就等着轉手套現，再去別的區買兩套房子頤養天年。
而更慘的是，有些人付完款，房子過户後，才發現户口本上不僅有自己，還有一串不認識的陌生名字，甚至上學名額都已經被“霸佔”了。
這當中，中介也是助推學區房價格走高的“幫兇”。
業內的一個潛規則是，那些真正的良心低價學區房，一般都會迅速被中介自己買下自用或轉出，根本不會出現在市場上。
有時，為了賺更多，中介還會和賣家合謀，用諸如“雙贏、多賺”等話術，渲染個別高價案例，引導賣家掛高價。
一些無良中介更愛和炒房客聯合，渲染成交案例，臆測樓市調控政策，利用家長焦慮，炒作學區房。
去年，西城區“731新政”剛剛官宣時，在一些炒房大V的攛掇下，焦慮的家長組團“搶上最後一班車”，哄抬了一波房價。
在中國，二手房中介費一般穩定在房屋成交價格的2%~3%。這樣算來，那幾天，一些中介簡直就是“幹五天吃三年”。
而現在雖嚴打學區房，但上有政策，下有對策，找房App上雖然下架了高價學區房，很多中介都表示，可以通過截圖的方式展示房源，在線下交易。
一些更大膽的小中介還會聯合買賣雙方，來一套“陽買陰租”的玩法。
在中介的牽線下，買家會以普通租房的幾倍的價格，簽下一份5年期的租約，而後，由中介操盤，賣家配合過户，租期結束後，再將房子收回。
之後一切手續，包括買賣合同、補充合同、後期過户、入學證明等，中介全包。
對於賣家來説，這種“陰陽”買賣相當划算，賺着高價房租，到頭來房子還是自己的，何樂而不為？
不過，這種表面上“你情我願”的操作，風險也極高，畢竟法律上可沒有“假過户”一説，登記在誰的名下，房屋產權就歸誰。
最後，看似被收割的買家，內心也有自己的算盤。
不是上了重點，就有一個好未來，但只要有萬分之一的可能，只要孩子一天未抵達學校教育的終點，就不能停止為孩子鋪路。
然而，孩子作為一個獨立的個體，總有一天要學會獨立行走。
