貝殼找房的月亮與六便士_風聞

貝殼目前無法兼得月亮與六便士。

作者|魏宇奇

編輯|向陽

思特里克蘭德絕對是個幸福的人，收入不菲、妻子漂亮，兩個孩子也都健康快樂。然而，在婚後的第17個年頭，他突然去了英吉利海峽對岸的巴黎，放棄了稱得上圓滿的生活。

為《月亮與六便士》埋下了一個悲劇結尾的，是思特里克蘭德“離家出走”的原因。當人們都以為他的出走是因為有外遇時，事實卻讓眾人大跌眼鏡：他只是為了畫畫，而他沒有任何畫畫的基礎。

獨一無二的月亮誰人不愛，帶有現實屬性的六便士往往是追求月亮的最大障礙。“身價”曾經超過百度的貝殼找房，正是六便士下的另一個囚徒。

一方面，貝殼找房面對組建的反貝殼聯盟的58同城和打小報告的姚勁波，始終是一幅“敵軍圍困萬千重，我自巋然不動”看你能奈我何的狀態，而事實也讓我們見證了貝殼找房確實有這份底氣。

另一方面，儘管取締中介行業並不現實，但在控房價保民生的前提下，對中介行業趨嚴的管控和土地、金融政策一起，讓原本規模很大的中介市場切小了蛋糕。被當做線上和線下融合的經典案例，產業互聯網模板的貝殼找房，也許只是月光的暫時管理者。

縮小的蛋糕

2018年9月，一向穩健的萬科再次發出信號。在9月中旬的月度例會上，萬科董事會主席鬱亮表示：“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”

在語驚四座之前，萬科就已經把名字從“深圳市萬科房地產有限公司”改為“深圳市萬科發展有限公司”，去地產化之心可見一斑。

春江水暖鴨先知，沒有誰比行業龍頭主動轉型能更好地説明行業發展趨勢了。

萬科為了如何“活下去”而苦思冥想的2018年，距離提出“房住不炒”已經過去了兩年。自2016年年底提出“房子是用來住的，不是用來炒的”後，與房地產相關的部門陸續出台了與之相配套的政策，其中涉及房企的融資、購房者信貸等方面。

東吳證券首席經濟學家任澤平，在《房地產週期》一書中曾提出過影響房地產市場的三大要素，即短期看金融、中期看土地、長期看人口。

截至2019年，“房住不炒”的措施都是以金融為主。結果證明，金融政策不是萬能的。在隨後的2020年2021年，監管部門有使出了金融和土地的組合拳。

2020年，監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置了“三道紅線”。此舉斷絕了房企高風險發展的路徑。

土地因素的變化開始於2021年2月24日，自然資源部當天發佈22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策，試點地區集中出讓土地的次數原則上每年不超過3次，土地供給端被戴上了緊箍咒。

金融、土地的雙殺，直接影響了房產行業的供給端。這些因素的變化，對發揮中介角色的貝殼找房（簡稱貝殼）來説，沒有對房企的影響大。

不過，作為產業鏈上重要的一環，貝殼同樣是被監管的角色。

一個清晰的信號是，深圳在最近升級了原有的二手房交易系統，該系統包括買房、賣房、自助賣房三個功能。一位業內人士表示，“如以後委託買賣都在這個平台上進行，就改變了以往深圳二手房交易的規則，實際上這意味着政府在加強對市場的監管。”

7月28日，深圳市房地產中介協會發布《關於開展房地產中介機構規範經營專項整治工作的通知》，要求全市範圍內的房地產中介機構及從業人員對虛假房源、虛假宣傳等問題展開自查自糾。

在完全取締中介不符合市場發展規律，成功率也不大的前提下，優化中介行業秩序就成了監管關注重點。這其中，由“多邊代理”向“單邊代理”發展，被公認為是符合未來發展要求的趨勢。

與西方國家相比二手房中介的“單邊代理”模式相比，我國一直施行的都是“雙邊代理”。經紀人要同時服務買家和賣家，既要替賣家爭取最高的放盤價，也要為買家爭取最低成交價，這便避免不了利益衝突的發生。由此也引發了經紀人為了賺取最大的差價，只做一錘子買賣的情況。一些市場份額大的機構也可以藉此調高佣金率，間接助推了節節攀升的房價。

而國際上大部分國家採用的都是“單邊代理”的模式，即買賣雙方各自有自己的代理人，相當於“律師”的角色，可以最大化保護被代理方的利益。這意味着單邊代理制是最有利於買賣雙方的模式。

如果“單邊代理”取代“雙邊代理”，對貝殼的影響無疑最大。2020年，二手房業務為貝殼貢獻了305億元的收入，收入佔比為40.4%。如果貝殼只做單邊代理，它就只能拿到二手房交易過程中的部分佣金，佣金規模顯然無法與“多邊代理”的一手包辦模式大。

在監管、土地、金融的三殺之下，中介行業未來的蛋糕已經無法呈現預測中的美好。

貝殼找房的昨天、今天和明天

2018年，47歲的左暉和17歲的鏈家，已經是中國房地產中介行業絕對的“大佬”。從1992年畢業留守北京開始，左暉就一直租房住。“我也被中介騙了很多次，因此當我自己開始做中介的時候，正能量很足。”

2000年8月，在保險行業賺得第一桶金的左暉，成立了北京鏈家房地產展覽展示中心。同年，鏈家的第一家門店“甜水園店”開業。

2018年，鏈家已擁有上百家門店，上萬名員工，年交易總額超萬億。但是，在這18年中，鏈家與中原、58同城相比都沒有本質區別。

一方面，鏈家在交易過程中，只涉及到信息層面，這和58同城是一樣的。另一方面就是雙邊代理制。

2018年上線的貝殼找房，改變的是第一點。貝殼找房通過兩個網絡，即樓盤字典和ACN體系，成功的為行業帶去了質變。

在貝殼找房APP上線至少十年前，鏈家就關注到了真房源的重要性，為此不惜投入巨大的人力物力做樓盤字典。目前貝殼的房源數量超過了2.4億套，比排在行業第二的安居客多了約5000萬套。

旨在改變經紀人環節的ACN合作網絡，雖然距離“單邊代理”模式還有差距，但與同行相比已經足夠優秀。這套網絡把全部的經紀費拆分為10個角色，將經紀人從縱向上變為多邊角色，提升了效率。

在這兩個網絡的加持下，今天的貝殼找房已經擁有了前所未有的競爭力。

2020年，貝殼的GTV（交易總量）高達3.32萬億，其中新房業務GTV為1.38萬億，而“線上房產第一平台”安居客的新房業務，僅有653億元的GTV。

上市當天，貝殼的市值就達到了421.95億美元。最高市值高達940億美元，幾乎等於碧桂園、萬科、恒大這三大房地產巨頭公司的市值之和。作為新房、二手房業務並重的房產交易平台，貝殼的龍頭地位毋庸置疑。

然而，強大如今的貝殼，未來依然存在風險。其中的體現有兩點。

首先，貝殼在新業務上的進展算不上快，導致其在未來很長一段時間中，不得不繼續依靠監管越來越嚴的房產交易業務。

貝殼新業務的拓展方向分為橫縱兩個，其中橫向的發展方向是開拓海外市場。

貝殼海外業務的前身是鏈家海外，它的角色是充分了解中國消費者和當地市場的“管家”。

縱向是圍繞房產做其他相關業務，貝殼的嘗試方向是商業地產和家裝。

貝殼的商業地產業務走了彎路，其模式經歷了從類58同城到SaaS的轉變。目前，財報中還沒有這項業務的收入體現，表明它仍處於前期發展階段。

家裝業務的市場前景更大，難度也更大。貝殼的選擇是和萬科強強聯手，在2015年成立了“萬鏈家裝”。

 “萬鏈”成立一年後就交出了北京區域家裝市場份額第一的好成績。2016年，萬鏈銷售額達到5億元，完成了5000單。2017年，將目標定為增長300%、全年服務1.5萬單、銷售額突破15億元。

然而，萬鏈目前的進展也不算如意。萬科在2020年與貝殼分道揚鑣，隨後萬鏈被併入貝殼旗下新推出的全新家居服務平台“被窩家裝”。業績上，包括裝修在內新興業務在2020年取得了20億元的收入，在貝殼總收入中的佔比僅有2.8%。

其次，在監管層越來越重視數據安全的情況下，中概股們對數據的考慮要比以往更加嚴謹才不會重蹈滴滴的覆轍。手中掌握超2.4億套房源數據和近5000萬活躍用户的貝殼，要面對的風險無疑又多了一重。

可見，無論是威力巨大的兩張網絡還是監管的風險，資本市場都給出了明確的反饋。截至7月28日，貝殼的總市值為288.79億美元，跌去了上市以來的全部漲幅。

魔幻的資本市場固然相信貝殼追求的“月亮”很美好，但在故事已經失去了誘人果實的情況下，資本更在意的是貝殼有多少“六便士”。