中介費“限高”？房產中介“黑手”時代或面臨終結_風聞

近日，一張“最新指示稱房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍”的截圖廣為流傳。對此，鏈家、我愛我家、中原地產、21世紀不動產等多家大型中介公司均表示，目前沒有接到相關通知。

此外，鏈家還表示，“一切以政府信息發佈為準。”

(圖片來源：網絡)

如果消息屬實，這也就意味着在政策層面上進一步抑制中介哄抬房價的行為、降低了中介對高價房源炒作的需求。

深層次來看，高價房源成交量的下降，相應的剛需房源成交量上升，有利於房價進一步迴歸理性，同時堅持市場“房住不炒”的定位。

受此消息，中介公司貝殼的美股股價自上週五開啓三連跌，截止7月27日(本週二)收盤，三日跌幅超36%。

(圖片來源：choice)

房產中介“亂象橫生”

上述消息的可信度還是有的，或許正是房產行業中介亂象頻發倒逼着行業重新制定標準。

資本邦在黑貓投訴上瞭解到，投訴房產中介亂象的事件比比皆是。綜合投訴情況來看，消費者對房產中介最不滿的地方體現在吃差價、違規收費、中介費水漲船高等諸多方面。

最常見的黑幕是中介“吃差價”，指中介利用交易雙方信息不對稱，把房子高價賣出後，從中賺取差價。

以樂有家為例，2021年4月9日，有消費者投訴稱，中介報價64萬，實際業主的報價是62.5萬，也就意味着1.5萬的差價被中介收入囊中。

(圖表來源：黑貓投訴)

而能夠順利“吃差價”的根本原因在於中介遵循雙邊代理制度，指經紀人既向賣方服務，也為買方服務。

對中介而言，一方面要替賣家爭取最高的放盤價，另一方面要替買家爭取最低成交價，由此加大了市場價格的不穩定性。

而實現“吃差價”的手段之一就是簽訂“陰陽合同”，就是對同一宗交易簽訂的兩份內容不一致的合同。在二手房交易中，主要體現在兩份合同的價格不一致。“陽合同”是提交給有關部門備案，但不實際履行，真實意圖是減少納税人負擔;而“陰合同”由雙方私下保存並實際履行的合同。

房產中介通過忽悠雙方簽訂“陰陽合同”，不讓買賣雙方見面，中介從中吃差價而獲取暴利。此外，簽訂“陰陽合同”還能幫助房產中介迴流資金。

今年6月1日，有消費者在黑貓投訴上匿名投訴鏈家，投訴貼顯示，業主被貝殼買家與鏈家聯手欺詐交易，簽下差價高達227萬的買賣合同。

投訴案情中披露，鏈家經紀人在明確知道購房人為貝殼網高級管理人員、並且隱瞞其無購房資質的情況下，利用業主不熟悉房屋買賣交易條例，簽下欺騙性質的交易合同。

(圖表來源：黑貓投訴)

除此之外，吃差價還會進一步引發惡性競爭，中介為了攬客利用各種手段惡意下調佣金，造成劣幣驅逐良幣局面。最後，市場上沒有了服務保障的提高，取而代之的是費率的一較高下，行業也將陷入“零和博弈”陷阱之中。

房產中介的自我救贖

整治房產中介亂象，加快發展保障性住房，在政策上已經有了動作。

為解決中介與客户之間的信任危機，《民法典》出台“補漏”措施。

在委託代理上，《民法典》第168條提出：”代理人不得以被代理人的名義，與自己同時代理的其他人，實施民事法律行為，但是被代理的雙方同意或者追認的除外。”換句話説，中介以後或走美國經紀人單邊代理模式之路，只為一方委託人做事。

對於居間合同，在《民法典》第962條中規定：“中介人應當就有關訂立合同的事項，向委託人如實告知。”

如果中介故意隱瞞或者提供虛假情況，損害了委託人的利益，不僅拿不到中介費，還要賠償由此造成的損失。

當然了，《民法典》對房屋中介也進行了明文保護。第965條規定，委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

也就是所謂的”跳單“行為將被禁止，此外，吃差價等行為也終將成為行業歷史。

對於房產中介公司來説，隨着居民消費質量逐步提高，針對房產中介行業的亂象，“房產中介的服務值不值”成為公眾討論話題。

以鏈家為例，似乎把整頓房地產的重點放在了提高服務質量而非限價上。

公開資料顯示，鏈家方面表示，上海房產交易中介費是買方支付成交價2%，賣方支付成交價的1%。

而上述截圖中提及的房產交易服務平台大房鴨，定位為“去中介化的互聯網房產服務平台”，佣金是行業最低標準：無論上海二手房售價是多少，買房服務費固定為1.99萬元。

以一套2000萬的二手房為例，如通過鏈家交易，買方需支付40萬元中介費;若通過大房鴨交易，買方則只需支付1.99萬服務費。

那鏈家為什麼發展態勢較為良好？其中一個原因是，提升核心競爭力，提高服務品質。從率先提出“透明交易，籤三方約，不吃差價”，到“真房源”行動、“安心服務”承諾，鏈家正在進行一場自我革命，目前已取得階段性成效。

公開資料顯示，貝殼找房其實是由鏈家網升級而來的，目前鏈家已成為貝殼的入駐品牌之一。貝殼找房與鏈家最大的區別在於貝殼找房主要負責的是線上業務，而鏈家主要負責的是線下門店業務。

根據貝殼招股書顯示，鏈家2017-2020 年總門店數從 8030 間增長至 46946 間，二手房收入也從2018年的200億元增長至2020年的276億元，年均複合增長達到17.59%。

當然了，再正規經營的房產中介，仍不可避免地會出現發佈假房源、隱瞞真實交易信息、違規收費等亂象。至此，該等中介不斷地提升中介人員整體業務素質，為客户提供更專業化的高品質服務。

以我愛我家房屋中介為例，公開資料顯示，其成立於2000年，是全國領先的以數字驅動的居住服務平台運營商，雖然在門店數量和交易數量上與貝殼存在一定的差距，但依然是我國A股房地產經紀龍頭企業。

產業佈局方面，在2020年，面對疫情影響，我愛我家堅持既定數字化建設投入計劃，開發接入面向經紀人、經紀門店和經紀品牌的平台化產品“i+產品羣”。2020年IT類費用同比增長超過50%。

價值觀驅動下，房產中介行業在提升服務、優化產業鏈佈局的同時，中介費“限價”政策的出台，將進一步帶動房產中介職業價值的迴歸。

房產中介還有路可尋嗎?

面對樓市調控的不斷加碼，房地產行業躺贏的時代已經過去;疊加三孩政策的出台，為促進社會公平，打擊不合理暴利行業勢在必行，房產中介公司的路越來越不好走了。

房產中介公司不得不重新思考未來的發展方向。

毋庸置疑的是，互聯網時代，傳統的線下房產中介運營模式會受到衝擊發生鉅變。利用互聯網整合營銷平台，提供全覆蓋產業鏈的綜合服務，成為房地產中介未來發展的主流。

以貝殼為例，早在2008年，貝殼成立如視事業部，集中探索以VR、AI等為核心的空間三維重建技術。

基於這一技術，截至2020年底，貝殼73%的二手房源已經實現VR化，2020年全年，VR帶看發起量超6600萬次，對比2019年僅為390萬次，可見VR看房正成為潮流。

但不可忽視的一點是，隨着互聯網的普及，房產中介平台信息觸達客户增多的同時，如何通過差異化競爭獲取客源，成為房產中介進一步考慮的問題。

此外，這幾年，中介機構及從業人員被通報的事情愈發頻繁，行業亂象層出不清，各機構對房產中介均開始實行強監管。

房產中介行業若想獲生存，唯有從暴利賺取中介費進一步向專業化服務發展，走不斷創新之路。

而房產中介能否打破格局，重塑行業，值得期待。