鬱亮明確“開發、經營、服務並重”，但轉型遲緩、萬科已落後？_風聞

早在2017年底，萬科董事長鬱亮就公開説過：“現在誰跟我説萬科是房產商，我跟誰急。”但是萬科的轉型進展緩慢，落在了部分對手後面。

萬科轉型可追溯到2012年，但難言成功

近日，地產業監管又傳重磅消息，監管部門新增了三道政策：當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額 40%；過去三年經營活動產生的現金流量淨額不能連續為負；每月上報商票數據。

不過，也有消息解釋上述政策並不是新政策，只是近期才被外界爆出而已。無論如何，房地產調控趨嚴已是不爭事實。房地產行業進入“下半場”，房企已經不得不轉型。

早在2012年，鬱亮就提出房地產“白銀時代”即將到來，開始在傳統住宅開發業務之外尋找新興增長點，其將業務觸角延伸到商業、物流、文旅、酒店、長租公寓、滑雪度假等各個領域。2017年底，萬科鬱亮又公開説過：“現在誰跟我説萬科是房產商，我跟誰急。”

但是萬科的轉型進展緩慢。截止2020年，萬科的物業、商業、物流、長租公寓業務四部分細分業務佔其總營收中佔比僅6.91%，明顯偏低。

其中萬科雲業務（即物業業務）收入182.04億元，在四項新業務佔比超過一大半，但這一業務本身跟住宅開發業務關聯度就高。萬科的長租公寓營業收入25.4億元，同比大增72.33%，但考慮到2019年其公寓業務因“萬村計劃”一度停擺，高增速有基數低原因。萬科商業營收僅63億元，同比微增4.3%。萬科物流收入增長較高，達到了37%，但是盤子太小去年收入僅18.7億元。

其他的如冰雪業務、養豬業務基本屬於投入多收入低，難有起色。

王石拖了鬱亮的後腿？

從3月初開始，萬科股價一直跌跌不休。目前，萬科在A股市盈率約5.78，在港股市盈率約4.78，基本處於行業平均水平。但是萬科不僅賬上現金充裕，且負債率遠低於行業平均水平，理論上不應享有如此低的估值。

同樣現金流優秀，負債平穩的頭部房企龍湖則享有近10倍的市盈率。主要原因就在於其在多元化特別是商業經營方面的成功。

鬱亮和萬科不是沒有認識到問題所在。近期，萬科進行了大規模的組織架構調整，鬱亮回應組織架構調整稱，“集團之前已經下定決心，今年特別明確，要加速轉型發展。”

6月23日，萬科在其內部轉型發展通氣會上宣佈，將全面加速“開發經營服務並重”的轉型發展。為了讓商業業務實現突破性發展，萬科“老臣”王海武“主動”請纓出任印力集團總裁。

早在2009年，時仍萬科總經理鬱亮就對外表示，在萬科未來的開發模式中，雖然住宅產品仍佔據80%比重，其餘20%將開發持有型物業，包括酒店、養老，未來還將參與舊城改造、旅遊地產、多功能物業開發等。

但這與時任萬科董事長王石堅決不做商業地產的理念相悖。最終兩人達成了一定妥協，推遲了萬科發展商業的步伐，王石無疑也推遲了萬科轉型步伐。

現在發力經營、服務是否太晚？

印力是萬科商業經營業務方面的主要平台，王海武轉任印力發，萬科發力商業的意圖明顯。但是，萬科在商業業務方面已經明顯落後於龍湖、華潤，在三四城市也明顯落後於新城控股等房企。

目前，一二線城市的商業地產幾乎很難做出增量市場。目前國內的一二線城市的購物中心已經超過1000家，空置率上漲，已經趨於飽和。三四線城市還有部分增量市場，但也面臨着需求疲軟、利潤微薄、招商困度大等問題。萬科想要在商業領域實現趕超難度相當大。

在服務業務領域，最大領域必然是物業服務業務，即萬科雲。

但是萬科雲也錯失了一個重要的時間窗口，即分拆物業業務上市。在房企分拆服務業務上市潮的前期，物業服務股享受到了非常高的估值。但是萬科卻遲遲沒有相關動作，曾因此多次被質疑遲緩。現在，萬科雲即使未來可能上市但或永遠錯過了物業股高估值期。(內容來源：大華觀察)