廈門房價解藥：自建保障房_風聞

問道者 杜一用

緊跟國務院《關於加快發展保障性租賃住房的意見》發佈之後，近日，加快發展保障性租賃住房的“廈門版”《意見》新鮮出爐。對廈門這座飽受房價詬病的城市來説，這或許是應對時下高房價的一劑良方。

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廈門允許“自建保障房”刷屏

《國務院關於加快發展保障性租賃住房的意見》出台之後，近日，“廈門版”《關於加快發展保障性租賃住房的意見》也迅速出爐。

“廈門版”《意見》的積極措施説了很多，但最提振人心的恐怕是允許“自建保障房”了。“廈門版”《意見》出台的當日，“自建保障房”刷屏了。

《意見》明確，鼓勵產業集中區、交通樞紐區周邊的村鎮集體經濟組織利用集體預留髮展用地，通過自建、聯營、入股等多種方式建保障性租賃住房；支持市區企事業單位在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣眾意願等前提下，利用依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房；支持產業園區利用自有用地建設保障性租賃住房；支持將閒置和低效利用的商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，按程序報批後，改建為保障性租賃住房。

廈門並非開放“自建保障房”的首座城市。早在2008年，《中國房地產報》就發表了題為《北京國企成保障房用地主力》的文章。2010年，廣州也推出了國企自有用地建設保障房的措施。

廣州與北京的區別，廣州的自建部分房子會優先解決內部職工的保障房需求，而北京自建保障房與內部員工能否申請到卻無必然聯繫，自建保障房被列入統籌要統一搖號分配。

但在福建省內，廈門是最早允許“自建保障房”的城市。不過，廈門自建保障房是自己員工優先，還是納入統籌，“廈門版”《意見》並沒有説明。

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“自建保障房”為何大快人心

在房價頂破天花板的大背景下，“廈門版”《關於加快發保障性租賃住房的意見》的出台，無疑會大快人心。

從1990年代末以前的福利分房到高歌猛進的住房市場化改革，享受過福利分房的那一代人，在經歷過房價的由近在咫尺到現在高攀不上的心理落差後，對允許“自建保障房”應該更是體會深刻。

如果可以申請到保障房，應該沒有多少人還願意自己買房。這應該也不只是住在保障房內居民的真實想法。同樣都是用來“住”，而非“炒”，保障房和商品房對於一個家庭的壓力，稱得上天差地別。

相對於隨隨便便一套60-70平方商品房的月供壓力，保障房的租金應該是多數城市居民都承受得了的。可長租的便利，如果還能徹底解決租售同權問題，保障房與商品房的不同，那就是20年前付按揭和現在“六個錢包”供一套房的區別了。

根據公開數據，在保障房建設快馬加鞭的最近四年中，廈門建成的保障房數量超過了10萬套。相對於超過500萬的廈門常住人口，這個數量不可能做到有求必應。但把商品房都收了改向全社會提供保障房，也滿足不了人民羣眾對美好生活的需要。

因此，像新加坡那樣，“鼓勵中等收入和低收入階層購買政府提供的公共住房，少部分高收入人羣通過市場方式來解決住房”，或將是我國房地產市場未來發展的方向。

已經漲上天的中國房價，註定增加保障房供給必然是一個細水長流的過程。

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趙燕菁曾提保障房國家戰略

2020年5月，廈門大學雙聘教授、上海決諮委委員、原廈門市規劃局局長趙燕菁曾發表過一篇題為《把保障房制度上升為國家戰略》的文章，今天回頭去看，趙燕菁的觀點頗具前瞻性。

趙燕菁在文中提出，當城市化從高速增長階段進入高質量階段，我們需要的其實是一個完全不同的城市化。企業和家庭部門的重資產，已經成為更主要的投資方向。其中，面向家庭部門的保障房乃是未來中國所有投資中最具有戰略意義的方向。　　

城市勞動最主要的載體就是住房。過去幾十年，中國房地產主要是賣商品房，是為了幫助地方政府直接融資，圍繞的是“投資”；未來幾十年，中國的房地產要轉向保障房，轉向勞動力，要將目標轉向就業和税收。因此他建議，中國應該儘快從“炒”轉向“住”，從虛擬轉向實體，從圍繞着資本轉向圍繞着勞動。房地產也應從過去服務投資的商品房，轉向服務勞動的保障房。“住房不轉型，增長就不可能轉型。”

對於保障房市場，趙燕菁認為要“去價保量”。用成本價向市場大規模推出保障房的目的，就是降低城市的勞動成本，減輕企業負擔。要幫助城市家庭減輕資產負擔，避免家庭負債過重甚至破產。要控制價格，就要擴大規模，顯然，傳統的以財政為主的福利住房模式無法負擔這樣的投資。因此必須創新住房供給模式。　

趙燕菁建議房地產雙軌制設計要注意三個要點，第一，要能夠保障房市場和商品房市場兩軌分開，否則就會出現“經濟適用房”那樣的套利；第二，保障房成本不能依靠財政，而要依靠金融，其自身要能創造足夠的現金流覆蓋其成本，避免重蹈美國“兩房”覆轍；第三，保障房最終要能轉化為家庭資本，使勞動能夠據此分享城市財富，晉升中產階級，達到擴大內需的目的。