碧桂園的“紅”與“黑”_風聞
港股研究社-旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道港股。2021-08-05 22:32
如果説哪些企業登上過《財富》雜誌榜單次數最多，可能沒有印象，但要提到哪些國家的企業登上《財富》雜誌的數量最多，或許耳熟能詳。
近日，《財富》雜誌公佈了2021年世界500強榜單，中國共有143家企業登上世界500強榜單，數量穩居全球第一。
其中，作為“吃穿住行”四大必需品的中國房地產行業，上榜企業數量達到8家，國內市佔率第一的碧桂園，也以670.8億美元的營收、50.75億美元利潤，位居榜單第139位，再創新高。
繼2017年，首次登上《財富》世界500強榜單，碧桂園排名連續五年一路攀升，2019年成為榜單中上升最快的企業，2020年登上全球上榜房企首位。
連續五年入選背後也顯示出了穩健的發展根基，那麼，碧桂園持續成長的動力又源自哪裏？面對當前的房地產政策，又該如何看待碧桂園的後續發展？
登上“光榮榜”台階
房地產行業中，作為評判一個企業的實力，主要體現在經營數據層面，銷售金額、銷售建築面積是一個企業獲得市場認可的關鍵所在。
2021年上半年，碧桂園銷售業績實現突破式增長，累計實現權益合同銷售金額3030.9億元，同比增長13.54%，已連續6個月實現累計同比增長；累計實現權益合同銷售建築面積3451萬平方米，同比增長8.36%。
事實上，回溯碧桂園的業績變化歷程，自2017年首次入榜以來，各項指標均有一定幅度提升，2020年財報顯示，碧桂園實現權益合同銷售金額約5706.6億元，同比增長3.3%；權益合同銷售建築面積約6733萬平方米，同比增長8%。
經營業績的增長，也反饋到了營收層面，此前發佈的財報顯示，2020年，碧桂園營收達到4629億元，毛利超1009億元，超過同水平的地產玩家。
負債方面，2020年底，碧桂園有息負債總額為3265億元，同比下降11.7%；平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點。碧桂園淨負債率僅為55.6%，已連續多年保持淨負債率低於70%，據中指研究院統計，2020年這一指標的百強房企均值為94.6%，碧桂園遠低於行業均值。
在去年疫情影響下，房地產行業迎來了短暫萎縮和需求速凍期，這也導致了碧桂園觸及了三道紅線之一的資產負債率紅線，碧桂園高出紅線10%。不過，伴隨疫情的穩定以及疫苗的普及，2021年房地產市場進入平穩期，整體水平將有所回温，在此背景下，穆迪將碧桂園評級逆勢調升至投資級Baa3，標普也於2020年將公司評級展望由“穩定”調升至“正面”。
不僅如此，碧桂園在維持地產主業發展的同時，還兼顧多項業務發展，碧桂園服務在2018年6月成功登陸港股，2020年，碧桂園服務的營收達到156億元，同比增長61.75%,在已上市的物業管理股中，多數企業的營收都在百億元左右，綠城服務在2020年也僅收穫了101.06億元，不及碧桂園服務。
經營實力以及盈利能力的體現，造就了碧桂園連續登上《財富》雜誌的關鍵，不過，在監管力度加大以及高效率策略下，碧桂園的問題也在凸顯。
高週轉策略，會是碧桂園“弦上的箭”？
自2018年地產長效機制建立以來，在國家堅持“房住不炒”的房地產基調下，住宅迴歸居住屬性已是大勢所趨。
限貸、限購、限售，一系列強力措施之下讓房地產市場逐漸迴歸理性，市場健康發展已見明顯成效，2020年，22個試點城市新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅均有所收窄。
但“三條紅線”的設立，卻是給依賴資金回籠再流通的房企們敲響的警鐘。2020年，碧桂園回收款額達到5193億元，回籠資金佔比高達91%，這也讓碧桂園僅踩中了“三條紅線”的一線。
如今，在監管調控以及住房需求紅利漸退的背景下，如何保持穩定健康的財務水平，才是碧桂園需要長期考慮的因素。但這也不只是作用在碧桂園身上，而是應用於整個房地產行業，穩定業績水平成為當下各家房企的重中之重。
不久前，宣佈一條紅線變綠的恒大，也在面臨這樣的問題，2020年，踩滿三條紅線的恒大，通過打折的方式銷售房源，如此大的力度只為了迅速回籠資金，保證回到安全紅線之內。
除此之外，支撐碧桂園高速運轉的高週轉策略也開始凸顯出負面效應。熟悉碧桂園的人都知道，這家房企的管理水平和施工效率，在整個業內都處於領先水平，市場認為行業內七天蓋一層樓就認為效率比較出色了，但坊間曾傳出碧桂園“三天蓋一層”，不過，碧桂園針對此也做了闢謠。
高週轉策略也源於2012年末，碧桂園正式公佈名為“成就共享計劃”的激勵制度。當項目在一年內實現全部資金回籠，且達到一定利潤時，項目負責人就能獲得該項目的20%分紅，反之，就會有一定懲罰措施。
重賞之下必有勇夫。從那時起，碧桂園的業績開始逐步攀升，2012年476億、2013年1060億、2014年1288億…..
物極必反，高效的管理模式也導致碧桂園的建築質量、施工事件頻頻發生。公開報道，僅在2020年3—4月期間，就發生了數起施工事故。
追求過高的效率、速度，施工質量和安全勢必無法得到充足的保證，通過獎勵、硬性要求的方式追趕工期，換來的也只能是“保速不保質”，屆時，或許就不是通過錢所能夠解決的了。
“紅利天花板”顯現，地產公司的好出路在哪？
當前，房地產開發業務不斷逼近天花板，僅通過房產銷售實現資金回籠幾乎是不可能，調整經營策略，尋找可以拉動效益的業務增長點成了當下各家房企的重中之重。
認識到當前大環境變化的碧桂園，也在嘗試轉變自己的戰略側重點。2019年，在楊國強的帶領下，選擇的突圍路徑是建築機器人和現代農場，至此，碧桂園組成了地產、機器人、農業“三駕馬車”起驅的局面。
從思路來看，這兩條承載了碧桂園中興的道路依然是農民出身的楊國強曾經熟悉的傳統領域，它們之間甚至有着某些聯繫。地產、機器人兩個都偏向於“重資產模式”，對於已經是當前模式下的碧桂園，選擇這兩條道路，也無非是將原來地產模式再復刻一遍。
目前，碧桂園在研建築機器人共46款，截止今年7月，已有18款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋14個省份近70個項目，累計交付300多台，應用施工超百萬平米。
農業方面，在黑龍江北大荒建三江，碧桂園的無人化農場可謂搞得熱火朝天。超萬畝的農地，依靠無人機，農機等機械設備將以往農業耕種的所有環節實現無人化作業。
碧桂園如此做法的背後，實際上也反映出了中國房地產玩家目前的狀態，想要獲得資本市場及投資者的長期關注，多元化已是競爭的關鍵。
易居集團CEO丁祖昱指出，在過去十餘年間，多元化是房企業績突圍的重要渠道，目前多元化發展格局已基本形成，進入運營階段。
市場上，恒大的“多元化”早已展開，形成了恒大地產、恒大物業、恆騰網絡、房車寶等八大產業平台，揚言今年底要實現量產的恒大汽車，可以説是恒大的重要戰略，主要目的就是為了避免地產結構過重帶來的經營問題。融創的“地產+”業務也在不斷提升，2020年融創服務收入46億，融創文旅收入近40億。
不過，從當下多元業務的收入佔比來看，沒有一家房企的多元業務，可以稱之為“成功”。從事多元業務也意味着進入一個新的領域，存在的風險和競爭都是未知的。據貝殼研究院統計，2020年多元化收入超過10%的企業，僅有9家，而恒大、萬科、龍湖、碧桂園等明星房企均沒超過10%。
儘管恒大説今年底恒大汽車能夠量產，但恒大從事新能源汽車短短30個月的時間，就已經投入了超過450億元的資金，且投入的成本還在持續增加。
反觀碧桂園亦是如此，目前來看建築機器人、現代農業還無法實現大規模應用，以農業為例，在我國地形地勢中，除去少數具備地形條件的平原地區，大多數耕種地區都處在山地、丘陵等複雜地勢，對於開展農業無人化有着難以克服的因素。
四年淨利超300%的增長，以及自身地產等核心數據大幅增長，成為碧桂園連續上榜的關鍵所在，建築機器人、現代農場設想不錯，不過，以目前形勢恐怕短期內不太樂觀，在“房住不炒”主基調不變的情況下，地產開發增速不斷收窄，多元業務的競爭，或是日後房企玩家博弈的關鍵。
文|港股研究社（ganggushe）