背上“租金貸”包袱，青客公寓還能“跑”嗎？_風聞
美股研究社-2021-08-06 15:24
2019年，互聯網長租公寓行業馬太效應加劇，行業聚集度將進一步提升。資金流進了企業頭部玩家，頭部企業掀起了上市熱潮，蛋殼、自如先後被爆出謀求上市消息。
然而“長租第一股”最終花落青客公寓。2019年11月5日，青客公寓成功奔赴納斯達克，首日收盤報17.64美元，市值超過8億美元。
青客副總裁上市當日發文：“青客新起點，租賃大未來！”振奮人心的語句，給長租行業注入了一針強心劑。
好景不長，兩年時間光景已然不在。
2021年8月2日，據天眼查APP顯示，上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司被執行支付86273.08元，並承擔執行費1194元。經調查上海青客已無財產可供執行，其名下房產均被法院查封。
頻頻被法院查封財產，青客公寓再陷輿論壓力。截止發稿時間，青客公寓股價報1.09美元，市值僅為6265.64萬美元。
除開被執行支付外，這幾年來青客公寓不少負面新聞經常出現在大眾視野裏。青客公寓怎麼了？
多米諾骨牌式連鎖反應，深陷訴訟旋渦
青客是長期公寓租賃平台，專注於白領公寓租賃和提供物業管理。一般而言，平台運營商將業主房屋租賃過來，按照基本標準裝修改造、配備傢俱家電，然後根據業務流程出租給在城市尋求經濟適用房的人。
值得一提的是長租公寓裏常見的“租金貸”。租金貸是長租公寓“回血”的關鍵，對青客來説，租金貸是其規模擴張的助推器。
租客可以在金融機構或銀行申請貸款，機構通常一次性把整年租金支付給青客公寓，然後租客每月償還房租和利息給機構，而青客則是按照季度支付房租給房東。在這樣操作空間下，青客公寓可以一下子得到租客年度租金，沉澱下來的資金便是青客“回血”的方式。
對長租公寓來説，租客、房東和供應商是其業務環上重要的三方。在入住率不低的情況，這三方給予青客的差評也不低。
**·**租客：據IT時報消息，消費者聲稱搬離青客公寓後，銀行的還貸信息依舊如期而至，沒有住房卻仍要還租房貸款，消費者聯繫請客房管員卻無回饋消息。
**·**房東：據知乎網友反映，2020年，青客的資金出現問題，更換平台來接管杭州部門房源。青客要求房東變更合同，不符合接管條件的房東則要求解除合同，但青客已拖欠房東數月租金。
**·**供應商：青客租下公寓後往往需要裝修公寓，據IT時報消息，某家裝建材供應商訴説2018年時青客拖欠其35萬元賬款，2019年青客陸續回款，但下半年後又不按約定時間付款。
從三方的角度看青客公寓，能夠發現其最大的問題——現金流短缺。青客沒有足夠的現金流維護好三方關係，拖欠房租、拖欠賬款，危機來臨後沒有及時處理反饋，而是一而再再而三地拖沓回覆，長久下來造成負面印象，青客公寓與這三方的關係也陷入了僵局。
在黑貓投訴平台上，關於青客的投訴量已經過萬，大多投訴類型關於“退款”、“解約”和“賠償”。其實不止是青客公寓，長租公寓行業都面臨共性問題——投訴量多，涉及款項方面。其中，蛋殼公寓在黑貓投訴平台上的投訴量為3.6萬+，自如租房投訴量達5千左右。
差評如潮，現金流“轉”不過來……青客公寓面臨的這些問題，或許我們能從它的財報中端倪一二。
租金貸模式存疑，高收低租難“回血”
在2019年成功赴美上市，沒想到2020年的疫情給青客公寓帶來不小的衝擊。
疫情加劇了行業的動盪，為長租公寓蒙上了一層“陰霾”。根據克而瑞調研數據顯示，2020年超過72%長租公寓受疫情影響，有37.19%受訪企業疫情期間幾乎無資金進賬。
因為疫情的原因，青客公寓的入住率和平均租賃率都有所下降。2020財年，青客的租户在租賃單元的平均停留時間為8.8個月；週期平均入住率從2019 財年的91.6%下降至2020年的83.8%。
入住率的下降不僅影響到青客公寓的營收還擴大虧損額度。據招股書顯示，2018財年、2019財年和2020財年，青客公寓的淨虧損分別為4.999億元、4.983億元和15.336億元。截至2020年9月30日，青客公寓共累計虧損38.095億元。
撇開疫情來講，青客公寓的模式也是造成其資金吃緊的問題之一。
青客公寓主要圍繞“租金貸”展開一系列業務，租金收入佔據青客公寓總收入大部分比重。招股書顯示，2018財年、2019財年和2020財年，青客公寓的租賃服務分別為7.969億元、10.892億元和11.052億元，分別佔據總收入89.6%、88.3%和91.5%。
收入渠道單一，具有較大不穩定性。此外還會受到別的因素影響，2019年末《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》規定，住房租賃企業租金收入中“租金貸”佔比不得超過30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。
因之前租金貸被媒體報道存在“爆雷”風險，高收低租的擴張模式，也將導致青客公寓不斷“燒錢”。
另外，青客公寓因其租賃的經營模式，在企業獲得收入之前，前期的準備需要大量的資金支出。從業務源頭開始，需要採購租賃公寓，花費資金對其進行翻新和維護，購置傢俱、固定裝置和設備也是一筆不小費用。
擴張青客公寓整個公寓網絡的佈局，前期需要進行市場調研和實地考察，在此期間也會產生大量運營成本和費用。
招股書顯示，截至2018年9月30日、2019年9月30日和2020年9月30日，青客公寓的負債總額分別為25.605億元、26.106億元和28.452億元。
據天眼查顯示，自2012年成立以來，青客公寓一共獲得5輪融資，融資金額累超1億美元。但距離上一次融資已是兩年前的IPO上市輪次。
至於能否獲得融資，實質上還是與青客公寓的規模擴張和步伐有關。公寓運營效率如何，服務方面是否周到，定價是否合理，營銷活動策略有效與否等等。這反過來，其實也是看青客公寓能否在長租公寓平台中持續維穩地發展下去。
結語
2021年開年，青客公寓發佈管理層人事變動公告，公司董事會主席、首席執行官金光傑等5名“元老級”管理層同時宣佈辭職。
對於此次系列人事變動的細節原因，青客公寓並未對外回應。青客公寓稱，金光傑等管理團隊成員的辭任繫個人原因，與公司無異議。
目前來看，青客公寓資金鍊還是處於緊繃狀態，其“租金貸”方式難以給平台帶來持續穩定的現金流支撐。高價收房，低價出租，短期來看獲客成本也不會有所降低；疊加新冠疫情影響，在資金方面的壓力確實不小。
眼下對於青客公寓來説，如何妥善地處理好與租客、房東、貸款機構這三方的問題，或許是挽留名聲，解決內憂外患的重中之重。
文|美股研究社（meigushe）