房產中介30年，怎麼走不出“黑中介”的陰影？_風聞

文 | 陳三

來源 | 螳螂財經（ID:TanglangFin）

房屋中介，在二手房交易中扮演了必不可少的角色，“三年不開張，開張吃三年”的傳説講述着這個行業高回報的神奇之處。

近日，一則關於房屋交易中介費調整的截圖在網上被廣泛流傳，截圖中稱：“房屋交易的中介費不得超過當地社平工資的3倍。”

一時之間眾説紛紜，若屬實，二手房交易市場將迎來一場暴風雨，行業的“顛覆”只需一紙公文，但從中介市場的反應看並未因此掀起過大風浪，反倒顯得格外冷靜。

重慶某經紀人：“按照2020年重慶社均工資來算，幾百萬的房子最多收兩萬，這個可能不現實。”

有市場人士認為，鑑於房屋價格的差異，採取網傳“一刀切”的措施，可能性不大。

某經紀人調侃：“作為中介，我也建議取消中介，讓客户自己找房，自己看房，自己談價，自己籤合同，自己打產調，自己審貸，自己過户，自己抵押，自己物業交割，出事了自己找自己。”

議論紛紛之際，有媒體致電我愛我家、鏈家、中原地產等房產中介頭部玩家，均表示：“目前沒有接到相關通知。”

可以肯定的是，這則無根據的截圖不可信，然而消息的傳出或並非空穴來風，這樣的場景也似曾相識。

今年3月26日，坊間傳聞教育部在牽頭起草《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》（簡稱《雙減》），將對校外培訓機構進行一定方面的規範管理。

消息傳出後，一些教培機構從業者並未抱有過於消極的想法，認為上有政策下有對策，針對教育培訓單科培訓業務或許有相關收緊管控的可能性，但仍在調研階段，且存在一定的分歧。

直到7月24日《雙減》政策正式落地，“非營利性，不讓融資，不讓上市，不讓打廣告”，每一個項都像一枚枚子彈，射擊着已近五個月持續觀望的教育培訓機構，這次不光雷聲大雨點更大。

蓋棺定論後的教培機構迎來了黑色星期一，《雙減》政策出台的首個交易日，A股、美股、港股三大市場教育股慘遭“血洗”，截至7月26日收盤，港股新東方股價幾斤腰斬，暴跌47.02%，卓越教育集團股價大跌42,45%；A股中公教育職業教育公司亦受到波及，股價跌超10%；美股好未來、高途均跌超26%。

高光散去，遍地都是破碎的聲音。緊接着，各機構紛紛開始應對，沒有所謂生存上的折中方式，只有簡單粗暴的大規模裁員。

掌門創始人張翼在其朋友圈發文回應稱：“根據國家新的教育政策的引導，現有業務將根據政策引導更好更健康有序發展，同時加大素質教育的投入，不得已送別一些業務的夥伴，也在尋求更多素質教育方面的人才加入，以符合社會的期許。”

高途創始人陳向東也公開回應了裁員事宜。他在信中稱：2021年，面臨巨大的外部變化，如果不做出大的變化，公司處境就會異常艱難，現金消耗就會吞噬整個公司，公司就會再次走向“死掉”。

內部信部分截圖

曾經風光無兩的行業，政策監管之下變得一地雞毛。而回過頭來看現在的房地產中介，正如幾個月前的教育培訓機構，放出的消息或是前期拋出的引子，不久將引爆一場行業的變革。

風吹草動之下，相比中介機構的淡定，資本市場的情緒顯然才最為真實。截圖中提到的貝殼在消息發出之後第二天，7月27日美股收盤，貝殼股價下跌27.69%，報24.4美元。

可見，資本市場受不了這樣的刺激，未經證實的謠傳就能讓一個企業“打顫”。

但值得深思的是，有了監管的保駕護航，行業必將獲得一個良性的發展循環，亂象下耀武揚威的跳樑小醜才能迴歸正軌。教育培訓之後，房地產中介或是另一個瞄準的對象，後期的中介“同僚”們該如何接招則是後續日程該思考的問題。

房產中介，原來是個“80後”

作為房地產行業的細分領域房屋中介，一直隱居在房地產背後，隨着房價的飛速攀升，房屋中介亦是賺得盆滿缽滿。

根據房地產中介龍頭貝殼今年3月公佈的財報顯示，2020年全年營收為705億元人民幣，全年淨利潤達27.78億元人民幣，首次實現美國會計準則下的全年盈利，經調整後淨利潤達57.2億元人民幣。

**企業的盈利是講給資本最為動聽的故事，**貝殼的故事也正體現着房產中介是個不錯的賽道。

而要溯源房屋中介，故事的背景則發生在1988年的深圳。

當時的貴州人桂強芳，已在深圳的市政府基建辦、土地改革辦、國土局等部門整整工作過四年，深受改革開放思想的影響，看到房產中介機遇的他一手創辦了第一家民營中介“深圳國際地產諮詢有限公司”，為行業起到了示範作用，由此，桂強芳也被稱為中國現代房地產中介之父。

桂強芳參加香港房交會

起步之後的房產中介並未立馬跑動起來，直到1998年國家取消福利分房，房地產全面市場化，新房建設和二手房交易逐漸活躍，這時房產中介才真正迎來發展的轉機。

風口之下，主要靠賺取中間點差價的大大小小中介公司蜂擁出現，如中大恆基、順馳、中天置業等較為有名氣的中介公司。但隨着市場的進化，這些公司並未因此得到較好的發展，反而走向了崛起的對立面消亡。

深究緣由，在那個稱為房蟲子的年代，中介興起於草莽之間，非科班的出身在一定程度上預告着結局的不完美，當時“北京最大的中介頭子”中大恆基創始人劉益良算是其中的典型。

自稱為職業黑社會的劉益良，帶着一身江湖氣息闖進地產中介，成立中大恆基，但在這之前，其曾因火爆的脾氣釀下過大禍。

1990年，一個娛樂活動較為缺乏的年代，打獵是大多數青年喜愛的消遣方式，如同尋常的青年一樣，劉益良對此項活動也樂此不彼。但一次不同的打獵經歷卻改變了劉益良往後十多年的人生軌跡，那次的劉益良進入河南老家山中打獵，回來途中去了一家山下小飯店吃飯，可由於一件尋常小事與店老闆發生爭執，幾回合的較量之下，氣勢正盛的劉益良猛地拔槍威脅，後在逃跑過程中打死了一名協警，這直接把自己送進了監獄。

然而7年加4年的刑期教訓並未改變其江湖陋習，後期在管理中大恆基時“野蠻”行為頻出，如尋釁滋事、聚眾鬥毆、敲詐勒索等等，蠻不講理的性格也使其“二進宮”，曾經北京最大的中介公司中大恆基也隨之轟然倒塌。

**到了2010年後，房產中介的發展開始呈現品牌集中的現象，**我愛我家、鏈家、愛屋及屋等房屋品牌中介出現，馬太效應下，強者越來越強。現今的中介巨頭貝殼創始人左暉（已故）接棒了“北京最大中介頭子”名號。

2018年4月，技術出身的左暉上線貝殼找房，與鏈家網直營模式形成差異打法，用先進的技術來締造平台，同時為改觀大眾對中介一向的偏見，在用人方面明確非本科大學生不用，提升了公司經紀人的整體素質，拉高了整個行業的入門門檻。

另加左暉2011年在鏈家推行的真房源行動，從外部市場建立用户和中介之間的信任，小到垃圾站，大到城市配套設施，都能在房源信息上一目瞭然，這也為其打造了無法被攻破的壁壘。

革新之下，“變革者”左暉令貝殼走在了行業的前段，並於2020年8月在華爾街成功上市，首日市值超400億美元。

現今的中介猶如一支正規軍，一番洗禮後闖出了獨有的江湖地位，但早早留下的黑歷史卻成為了一段揮之不去的陰影。

“黑中介”的陰影揮之不去

“中介就是騙子，但沒了中介我就是無頭蒼蠅。”

在二手房交易中，大眾對房產中介是又愛又恨，早期靠坑、騙、威脅等“流氓”手段，房產中介成功的把自己塑造成了“黑中介”的形象，如今改頭換面經過一番包裝的中介仍未得到大眾的認可。

對於“黑中介”響亮名號的由來，這要歸功於早期幾代中介人的“努力”。

靠着欺騙、暴力手段上位的中大恆基創始人劉益良算一個，另一個則是中天置業的創始人蔣飛。

四川青年蔣飛，一個在深圳房地產中介現象級的人物，最窘迫時曾睡過深圳的大小公園，1997年創立中天置業開始涉足房地產中介行業。其曾説過：“只要給我一部電話，在梧桐山頂（深圳最高峯）我也能開單。”

蔣飛有着那個年代創業者的勤奮和聰明，短短几年，就以驚人的速度從街頭露宿的打工者，轉換成資產過億的老闆，但這樣的神話很快破滅。

由於挪用買房者房款用於炒股或開分店等不光彩的行為，到2007年珠三角房地產市場突然低迷時，斷了資金鍊的蔣飛在面對巨大資金漏洞時開始慌了，攜款潛逃是其當時能想到的最為“有效”的辦法。

當年“中天置業法人代表蔣飛攜2600萬鉅款神秘失蹤”，消息一出一度在市場掀起軒然大波，也證實着企業領導人的荒誕和不負責任。同年11月，位於深圳羅湖區天國國際大廈的中天置業總部貼出“暫停歇業”的告示，至此，在深圳已有110家門店的中大置業一夜崩盤。

“出來混，遲早是要還得”。中天置業的倒塌揭開了房產中介的遮羞布，吃差價獲取暴利、低租高轉、玩轉現金流、暴力脅迫獲取房源等等“劣跡”爆出。

2015年北京“黑中介教父”趙國軍獲刑，消息的傳出令無數被其坑過的人直呼大快人心。説起這位圈裏的“名人”，大膽、手段狠是其主要標籤。無論是房東還是租客，兩者通吃，拆除隔斷、換門鎖、言語恐嚇、扔行李是一貫做法，對於想“反抗”的房東和租客，不屑的扔下一句：“愛上哪告上哪告，反正你們也拿不到錢。”

足可見早期的中介市場充斥着一股“邪味”，中介在不斷試探着大眾的底線。

行業亂象之下，吃過虧的人數不勝數，左暉如此，58同城的創始人姚勁波也是如此。

1999年姚勁波大學畢業，帶着一身抱負和年輕人的闖勁深入北京，成為了千千萬萬北漂青年中的一員。人生地不熟，急於租房的姚勁波把希望投向了中介，並立馬交上了1200元的押金，然而中介卻僅僅只是帶看了一次房子後就攜款潛逃，不太精明的姚勁波在剛來北京就被上了一堂人生體驗課。

一番酸爽的經歷，讓姚勁波格外清醒，決心要革新混亂的行業現狀，帶着這樣的初衷，於2005年成立五八同城，擬做一個“人人信賴”的網站。然而諷刺的是，後期的58同城發展走向卻與創始的初衷背道而馳，淪為了騙子的温牀，風評也日漸走低。

回到現今，雖中介早已摒棄了過去行業的“低端”做法，風氣好轉，但頑疾已根深蒂固，現在的中介仍“問題”頻出。

今年7月，上海二手房要求實施房源掛牌核驗新政，並增加價格信息核驗。政策僅頒佈一週，上海鏈接官網房源由6月1日高達32864套鋭減至1.6萬套。而這些下架房源都被認定為“價格虛高”房源。

顯然，中介仍是那個中介，鏈家這一個縮影暴露出的是整個行業存在的“潛規則”，光的背面暗藏陰影，各種獲利“把戲”層出不窮。然而，在政策“大刀”之下，這樣的“伎倆”和“套路”已經行不通，即使再厲害的遊戲玩家也要遵守遊戲準則。

被推上風口浪尖，中介“同僚”們還好嗎？

一張截圖就能讓一個行業受到廣泛關注，可見擊中了大眾內心的關注點。

若是按照正常中介交易，以貝殼為例，一套北京500萬的房子，按2.7%的收費標準，中介費就能收取13.5萬，還未包括其它服務費用。然而這還是500萬的房子，如今按一線城市的房價上千萬的房子比比皆是，收取的中介費用則更多。

顯然高額的中介費對於買方而言是除房款外的另一筆不小的開支，服務與費用的不對等也讓這個行業飽受質疑，“跳單”現象的頻發是則交易者唯一能採取的“反抗”。

近期，一則中介帶看38次後客户突然“跳單”的新聞被推上熱搜。新聞的主角之一張女士新婚後為提升住房品質，於是想置換一套二手商品房，通過了解來到某房產經紀公司，經紀人小周在瞭解張女士的需求後，後期花費整整十天頂着風雨陪同張女士聯繫看房，來來回回看了38套房後，張女士如意選中了一套房屋，正常的發展路線則是雙方順利簽署合同完成交易。

然而意料之外的是，由於過高的中介費，張女士選擇通過其它中介公司與房東簽署商品房買賣合同來減少這項費用的支出。

最終以中介小周怒告張女士，後在法院調解之下中介公司接受了張女士支付的1.5萬元和解方案結束。

回看事件本身，一邊是想逃過高額中介費出此下策的買家，一邊是辛苦陪跑多日為他人作嫁衣的中介員工，似乎在二手房產交易中就沒有好故事，故事的結尾總會有一方會受傷。除開“跳單”的特例，大部分受到傷害的其實都是交易者，昂貴的中介費相當於普通人好幾月的工資，這肉隔得任誰都心疼。

但隨着國家對房產行業調控政策的加碼，“受傷”的角色似乎會迎來轉變，政策“板斧”下的中介“同僚”們的日子好像是越來越不好過了。

今年2月，深圳首創“二手房指導價”措施，公示各熱門小區二手住宅指導售價，且要求銀行端據此辦理貸款，並上調首套房和二手房房貸利率。機制之後，深圳二手房成交量和價格雙雙被幹趴下。

根據深圳市住建局數據，2月深圳二手房交易量跌破榮枯線，為4166套，雖3月有所反彈，但之後的幾個月實現了極為震撼的四連跌。而在二手房住宅價格指數更甚，實現了五連跌，根據國家統計局數據，深圳2月環比漲幅0.9%、3月環比漲幅0.4%、4月環比漲幅0%、5月環比跌幅0.1%、6月環比跌幅0.2%。

隨之而來的是，深圳的中介市場迎來了最為“頭痛”的日子，二手房成交量由最高時每月一萬多套跌至現在每月兩千多套，顯然大部分中介們要面臨揭不開鍋的常態。根據深圳房地產中介協會數據，上半年中介每人月均網籤為0.1套，相比2020年大跌46%。

後續上演的則是離職潮和關店潮，據深圳房地產中介協會發布的數據，截至6月底，全市實名登記的星級從業人員數量為45458人，比去年同期減少11.8%。另對全市4161間中介門店摸底調查發現，今年上半年有104間店已關閉並辦理了工商註銷，有220間門店已暫停營業，總調差樣本中3.3%的門店計劃關停。

調整後的深圳中介市場變得一片狼藉，但這僅僅只是開端，國家政策會逐步趨向完善。

今年5月，國家自然資源部、税務總局和銀保監會發布關於推進“互聯網+不動產登記”意見，提出一窗口服務，即房地產信息將被統一登記，所有房源信息全部公佈在網上，簡化購房流程。

7月，廣州出台規定，對發佈虛假房源、攪亂市場秩序行為予以嚴厲查處。佛山市房地產協會發布《房地產經紀服務規範》，規定房屋買賣服務佣金為成交價格3%，支付方原則上買賣雙方各付一半，以交易三方最終協商決定。

能預知的是，後期房產中介的日子會愈發的難過，行業或將迎來一次新的洗牌。

但回過頭來看，房產中介其實屬於低頻次消費行業，跟大環境和國家政策緊密相關，時勢能造英雄，也能讓英雄捉襟見肘，現在的中介“同僚”們對未來需要的是更多的思考。

參考資料：

1、《房產中介二十年史》—範子龍的私信

2、《房產中介三十年發展史》—創意盛行集團

3、《四川青年蔣飛：一夜之間，這個速富神話轟然破滅》—古月與派大星

4、《部分片區豪宅全部下架！有中介下架2萬餘套！上海二手房價格核驗新政立竿見影》—未來城不落

5、《大跌！二手房中介費不得超過當地社平工資3倍？怎麼看？》—愛奉賢

《4連跌，房價第一城趴下了！中介上演離職潮》—財經白話

*本文圖片均來源於網絡

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