未來十年，中國樓市的狂歡與落寂_風聞
财经鱼师爷-全网自媒体：财经鱼师爷2021-08-08 23:16
@財經魚師爺
01
大家好，我是師爺。
今天聊一期樓市。
這幾年，以深圳、東莞為代表的珠三角，以杭州、寧波、南京為代表的長三角，以成都、武漢為代表的中西部，以及京津冀地區，成為中國樓市的風向標。
有人希望房價跌，有人希望房價漲。
跌的是想買房的，漲的是買了幾套房的。
那未來十年，中國樓市的走向是如何？
聊一期中國樓市的底層邏輯。
如果對你有幫助，記得轉發和打賞。
首先，大家要先了解一件事：為什麼過去20年，中國的樓市會高歌猛進？
三個因素。
第一個因素：高速的城鎮化
什麼叫城鎮化，説人話就是農村人變城裏人。
比如：拆遷。
拆遷，把農民的土地上手，換成商品房。
農民沒了土地，漸漸就沒村莊這個概念。
比如：遷移。
城裏工資高，年輕人去大城市奮鬥。
想留在大城市，換户口，把老家的房子賣掉換錢。
城鎮化，是每個國家從農業社會發展到工業社會的必經之路。
我國從1949年到1999年，這五十年間，中國的城鎮化率從10.64%提升到了30.89%。
這數據並不高，大家還沒一窩蜂去城裏。
但從1999年至2018年，短短20年，卻一下子提升到58.52%。
就炸了。
第二個因素：人口出生潮
除了城鎮化外，我國人口數量的增長也是一個關鍵因素。
從圖上可以看到中國有明顯的三波嬰兒潮。
第一波：朝鮮戰爭後，人都打沒了，學習蘇聯老大哥，生娃光榮。
當時墮胎被認為是舊社會和資產階級毒素，絕育和人工流產者，會以非法墮胎罪論處。
所以那個時期有個説法：
生5個的娃，叫“光榮媽媽”，10個以上的叫“英雄媽媽”。
第二個階段：60~70年代，三年自然災害後，人口數量驟減。
國家推出補償性生育，10年間全國出生近2.6億嬰兒。
成為出生人口歷史最高峯。
第三個階段：上一次“嬰兒潮”新增人口已經成家立業，進入生育年齡。
產生了第三次嬰兒潮，被稱作回聲嬰兒潮。
即便因為計劃生育政策，這次浪潮也帶來了1.24億的新生人口。
這代人有一個響亮的名聲，叫80後。
第四個階段：2016年，放開二胎政策。
不過並沒有帶來嬰兒潮，只是短暫提升了一段時間。
綜上，在瞭解這幾個關鍵點後，我們來看一下房價和嬰兒潮之間的關係。
我國房價是從2000年開始暴漲，大致有三波漲幅。
第一波是2000~2007年，這批人正是第二代嬰兒潮。
這批年輕人特點是：工作幾年後，有經濟實力，很少貸款，不需要父母支持。
08年因為金融危機，短暫下跌。
第二波是2009年~2018年，主要人羣是第三波嬰兒潮的結婚剛需。
其中幾個年份，因為庫存，短暫下跌。
這批年輕人的特點是：房價開始吃力，需要父母資助，背上大額房貸。
人口不斷增加，加上城鎮化的影響，撐起了中國樓市的基本盤。
第三個因素：GDP高速發展
GDP高速發展，也促進了大家手上有錢。
2001年中國加入WTO到2008年全球金融危機，中國成世界工廠。
GDP從2000年的8.34%飆升到2007年額14.2%。
08年金融危機到2016年金融泡沫，中國成為世界市場。
消費力度世界之最，最大的汽車消費市場，最大的智能手機保有量等等。
而這個時期，三四線城市棚改風，短時間內拉高了房價。
以上三個因素是最為關鍵：城鎮化、嬰兒潮以及GDP增速。
所以，未來如果要樓市要繼續漲，要滿足這三個條件：
1、中國第四次嬰兒潮爆發；
2、城鎮化繼續高歌猛進；
3、GDP連續增速並且貨幣寬鬆政策。
我們一一來看。
02
第一個：第四波嬰兒潮。
即便二胎、三胎政策開放，也無法挽回。
深度老齡化時代已經非常明顯。
所以，國家也意識到這個問題的嚴重性。
這段時間也在打壓阻礙生育的行業，鼓勵一切能提高生育的行業。
人口這條路走不通。
第二個：城鎮化推動
目前我國城鎮化在60.6%。
按照發達國家的標準，一般是80%就會停止。
未來還有20個點，但需要二十年左右。
但是城鎮化增速每年不斷降低，折算下來，其實影響不大。
第三個：GDP快速增長
過去五年，中國的GDP增速都是在6%~7%區間。
但是隨着中國基數變大，目前是100萬億，經濟已經在不斷放緩。
對標發達國家，日後會下降到3%左右。
所以，長期來看，全國範圍內，房價還能像過去二十年那樣猛漲的時代已經過去了。
但是一二線城市房價，還是大概率會不斷上漲。
我們再來看一下前面提到的三個條件。
1、人口；
2、城鎮化；
3、GDP。
一二線城市，人口在不斷增長，城市的虹吸效應明顯。
醫療資源、教育資源、養老資源，這些同樣也是未來的稀缺資源。
下面是20個典型淨流入的城市。
長三角、珠三角、京津冀和中西部城市，四大圈層也已經非常明顯。
其他地區已經陷入人口逃離的現狀。
一二線城市的學區房，已經完全是市場化產物。
即便政府在做供給側改革，比如北京出台了改革措施：就近入學變成了多校劃片。
但也架不住北京人手裏有錢，房價還是繼續再漲。
其實政府有在控制房價，但有一個更深次的問題是：財富外流。
什麼意思？
防止有錢人的財富不流到海外。
但同時，三四線城市房價下跌，這些居民的錢，轉移到消費市場內，拉動GDP。
此外，未來房地產税一定會全面鋪開。
這裏要引申一箇中央和地方之間的博弈。
03
地方政府最大的問題是：沒錢。
2020年全國各地政府負債率為45.8%，已經接近國際警戒線60%。
一旦超過，地方政府就有破產的可能。
至於為啥沒錢，也是在過去幾十年大興土木，負債累累。
每年光還利息，地方政府就頭疼。
原來地方政府就靠土地拍賣，來獲得財政收入。
但現在中央發言了：房住不炒，價格被限制了，地方政府的收入來源沒了。
那怎麼辦？
房產税一定是未來地方政府的收入來源。
很多人認為房產税出台很高興，以為是用來降房價的，那是天大誤會。
房地產税，實際上就是政府的一種補充税源。
地方政府失去了賣地的收入，就會靠税收持續不斷維持負債壓力。
當房東因為要交税，他就會把這部分壓力轉移給租客。
所以大概率，一二線城市，還在租房的打工人，未來的生活會非常艱辛。
儘早考慮給自己留一條後路。
04
説一些購房建議。
如果是第一套房，自住的，純剛需。
房子漲跌，和你沒啥關係。
該吃吃，該喝喝，不用去研究。
如果是在一二線城市，特別是人口淨流入城市。
有房票，就用。
如果預算不夠，買偏僻的地段。
建議考慮覆蓋地鐵+小兩房（70~80平方）。
地鐵能通勤，而70~80平之間滿足新婚或一個小孩的剛需，以後置換方便。
買二手房，建議10年以內的次新房，性價比高。
如果是在三四線城市有多套房的。
我建議這幾年，貨幣超發，上漲盈利了一些後，就可以考慮出手。
保留核心地區的學區房，其他的可以拋售，這也是大勢所趨。
如果需要研究全國的樓市，推薦兩個網站：
第一個：統計年鑑分享平台，可以查到每個城市的各項數據；
第二個：國家統計局網，研究宏觀層面的數據。
以上是中國樓市的基本盤。
如果想在瞭解深的，可以考慮研究人民幣信用和樓市的關係。
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